杜鳳霞　陳立文　楊占昌

【摘 要】 通過(guò)供需理論分析，住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等，構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

【關(guān)鍵詞】 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)； 個(gè)體固定效應(yīng)模型； 消費(fèi)慣性； 地區(qū)差異

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）11-0043-03

一、引言

一般認(rèn)為，住宅價(jià)格波動(dòng)與其所處地區(qū)/區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治等宏觀環(huán)境，地段、居民收入等微觀環(huán)境，城市土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及預(yù)期等因素相關(guān)。不同地區(qū)/區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展速度、地方政策不同，人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)也不同，收入水平、消費(fèi)觀念更是存在很大差異，因此，區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展水平、發(fā)展方向、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)方面各具特色，發(fā)展不均衡。本文通過(guò)供需理論分析住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素，并構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，從中發(fā)現(xiàn)影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素。

二、文獻(xiàn)回顧與述評(píng)

住宅由于建設(shè)周期長(zhǎng)而存在短期供給弱彈性，居民收入變化和住宅前期價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)均有影響（Malpezzi Stephen，1999）。在我國(guó)，居民收入對(duì)住宅價(jià)格的影響具有兩年的滯后期，并且在短期內(nèi)影響不顯著（吳公墚等，2005）；而在英國(guó)和美國(guó)，無(wú)論暫時(shí)性收入還是長(zhǎng)久性收入對(duì)房?jī)r(jià)的彈性都很大。對(duì)于供給彈性欠佳的市場(chǎng)，長(zhǎng)期收入的彈性更高，否則住宅價(jià)格就會(huì)跟隨建設(shè)成本而變動(dòng)（Geoffrey Meen，2002）。房?jī)r(jià)的自相關(guān)對(duì)于均衡房地產(chǎn)價(jià)格的決定和波動(dòng)是一個(gè)干擾因素，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹和產(chǎn)出之間存在正反饋關(guān)系，在平穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或房?jī)r(jià)泡沫，在包含房?jī)r(jià)的兩市場(chǎng)動(dòng)態(tài)化系統(tǒng)中存在角點(diǎn)均衡的穩(wěn)態(tài)（陳忠東等，2008）。動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型研究表明房地產(chǎn)成本對(duì)價(jià)格的影響最大，住宅偏好次之，最后是貨幣政策（梁斌等，2011）。

三、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

（一）模型構(gòu)建

根據(jù)需求理論，住宅的需求量Qd取決于住宅價(jià)格P、購(gòu)買(mǎi)力L和市場(chǎng)中的其他因素Od，而購(gòu)買(mǎi)力又由地區(qū)人口數(shù)M、家庭戶(hù)規(guī)模N、居民可支配收入Y及貸款水平r決定，因此，住宅需求函數(shù)可表示為：Qd=f（P，M，N，Y，r，Od）。住宅供給量Qs則取決于開(kāi)發(fā)商自有資金B(yǎng)、貸款額V、貸款利率水平R、盈利水平W和其他因素Os。盈利水平W主要取決于銷(xiāo)售收入和生產(chǎn)成本。銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售價(jià)格P和銷(xiāo)售面積H；生產(chǎn)成本包括土地購(gòu)置費(fèi)用Cg和建安成本Cj。供給函數(shù)可表示為：Qs=f（B，R，P，H，Cg，Cj，Os）。在市場(chǎng)出清條件下，住宅市場(chǎng)達(dá)到均衡：Qd=Qs，求解得均衡住宅價(jià)格的表達(dá)式：P=f（M，N，Y，r，θ，Od，B，V，R，H，Cg，Cj，Os）

在考慮前期價(jià)格影響時(shí)，住宅價(jià)格的動(dòng)態(tài)均衡面板數(shù)據(jù)模型可表示為：

Pit=αi+β1Pit-1+β2Mit+β3Nit+β4Yit+β5Rit+β6Hit+

β7Bit+β8Vit+β9Cgit+β10Cjit+β11S+μit （i=1，2，…，30；t=1，2，…，9）

其中：Pit表示城市i在時(shí)間t內(nèi)的住宅銷(xiāo)售價(jià)格；M，N，…Pc為商品住宅價(jià)格的解釋變量；μit為誤差項(xiàng)；αi為截距項(xiàng)；βi為解釋變量系數(shù)。

（二）數(shù)據(jù)處理

1.變量選擇

根據(jù)均衡住宅價(jià)格模型，采用《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》2002—2011年30個(gè)省區(qū)（不包括西藏地區(qū)）的年度數(shù)據(jù)，變量包括因變量和自變量。因變量：住宅價(jià)格（P），商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格。自變量：（1）家庭戶(hù)規(guī)模（M），用城市家庭戶(hù)總數(shù)表示；（2）城市人口（N），用城市人口總數(shù)表示；（3）可支配收入（Y），用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表示；（4）貸款利率（r和R）為5年期以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率，根據(jù)持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短加權(quán)平均；（5）銷(xiāo)售面積（H），用商品住宅銷(xiāo)售面積表示；（6）開(kāi)發(fā)投資（B和V）分別用商品住宅開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款表示；（7）土地獲取成本（Cg），用土地購(gòu)置費(fèi)用表示；（8）建安成本（Cj）；（9）待售面積（S）。

2.平穩(wěn)性分析

原數(shù)據(jù)的LLC和IPS檢驗(yàn)結(jié)果顯示各變量并不是同階單整的，不能進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)和回歸，取自然對(duì)數(shù)和一階差分后的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果顯示所有變量均為平穩(wěn)序列，如表1所示。

從表3的結(jié)果來(lái)看，通過(guò)工具變量法估計(jì)的系數(shù)中，人口（N）、人均可支配收入（Y）和企業(yè)自有資金（B）的系數(shù)變得不顯著，而且經(jīng)檢驗(yàn)，殘差序列不存在顯著相關(guān)性，因此，可以認(rèn)為銷(xiāo)售面積（H）、土地購(gòu)置費(fèi)用（Cg）和建安成本（Cj）是住宅價(jià)格的主要影響因素，并存在不同程度的地區(qū)差異，如表4所示。從表4來(lái)看，東部及沿海地區(qū)，如北京、江西、海南、福建、浙江、上海、四川、天津等地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在0.03以上的正離差，而山西、甘肅、云南、河南、青海和遼寧等中西部地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平均存在0.03以上的負(fù)離差，進(jìn)一步說(shuō)明了住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

五、結(jié)論

本文通過(guò)供需理論分析發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等；通過(guò)構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，而且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異，東部及沿海地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在正離差，而中西部地區(qū)則負(fù)離差。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Malpezzi Stephen.A simple error correction model of house prices[J].Journal of Housing Economics，1999，8（1）：27-62.

[2] 吳公墚，龍奮杰.中國(guó)城市住宅價(jià)格與居民收入關(guān)系的定量研究[J].土木工程學(xué)報(bào)，2005（6）：132-136.

[3] Geoffrey Meen.The time-series behavior of house prices：A transatlantic divide？[J].Journal of housing economics，2002，11（1）：1-23.

[4] 段忠東，曾令華.房?jī)r(jià)沖擊、利率波動(dòng)與貨幣供求：理論分析與中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2008（12）：14-27.

[5] 梁斌，李慶云.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策分析：基于貝葉斯估計(jì)的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2011（3）：17-32.

[6] 蘭峰，賀雅慶.基于個(gè)體固定效應(yīng)模型的商品住宅價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)理研究：來(lái)自關(guān)中城市群的實(shí)證研究[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2012（3）：387-392.

【摘 要】 通過(guò)供需理論分析，住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等，構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

【關(guān)鍵詞】 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)； 個(gè)體固定效應(yīng)模型； 消費(fèi)慣性； 地區(qū)差異

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）11-0043-03

一、引言

一般認(rèn)為，住宅價(jià)格波動(dòng)與其所處地區(qū)/區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治等宏觀環(huán)境，地段、居民收入等微觀環(huán)境，城市土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及預(yù)期等因素相關(guān)。不同地區(qū)/區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展速度、地方政策不同，人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)也不同，收入水平、消費(fèi)觀念更是存在很大差異，因此，區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展水平、發(fā)展方向、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)方面各具特色，發(fā)展不均衡。本文通過(guò)供需理論分析住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素，并構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，從中發(fā)現(xiàn)影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素。

二、文獻(xiàn)回顧與述評(píng)

住宅由于建設(shè)周期長(zhǎng)而存在短期供給弱彈性，居民收入變化和住宅前期價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)均有影響（Malpezzi Stephen，1999）。在我國(guó)，居民收入對(duì)住宅價(jià)格的影響具有兩年的滯后期，并且在短期內(nèi)影響不顯著（吳公墚等，2005）；而在英國(guó)和美國(guó)，無(wú)論暫時(shí)性收入還是長(zhǎng)久性收入對(duì)房?jī)r(jià)的彈性都很大。對(duì)于供給彈性欠佳的市場(chǎng)，長(zhǎng)期收入的彈性更高，否則住宅價(jià)格就會(huì)跟隨建設(shè)成本而變動(dòng)（Geoffrey Meen，2002）。房?jī)r(jià)的自相關(guān)對(duì)于均衡房地產(chǎn)價(jià)格的決定和波動(dòng)是一個(gè)干擾因素，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹和產(chǎn)出之間存在正反饋關(guān)系，在平穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或房?jī)r(jià)泡沫，在包含房?jī)r(jià)的兩市場(chǎng)動(dòng)態(tài)化系統(tǒng)中存在角點(diǎn)均衡的穩(wěn)態(tài)（陳忠東等，2008）。動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型研究表明房地產(chǎn)成本對(duì)價(jià)格的影響最大，住宅偏好次之，最后是貨幣政策（梁斌等，2011）。

三、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

（一）模型構(gòu)建

根據(jù)需求理論，住宅的需求量Qd取決于住宅價(jià)格P、購(gòu)買(mǎi)力L和市場(chǎng)中的其他因素Od，而購(gòu)買(mǎi)力又由地區(qū)人口數(shù)M、家庭戶(hù)規(guī)模N、居民可支配收入Y及貸款水平r決定，因此，住宅需求函數(shù)可表示為：Qd=f（P，M，N，Y，r，Od）。住宅供給量Qs則取決于開(kāi)發(fā)商自有資金B(yǎng)、貸款額V、貸款利率水平R、盈利水平W和其他因素Os。盈利水平W主要取決于銷(xiāo)售收入和生產(chǎn)成本。銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售價(jià)格P和銷(xiāo)售面積H；生產(chǎn)成本包括土地購(gòu)置費(fèi)用Cg和建安成本Cj。供給函數(shù)可表示為：Qs=f（B，R，P，H，Cg，Cj，Os）。在市場(chǎng)出清條件下，住宅市場(chǎng)達(dá)到均衡：Qd=Qs，求解得均衡住宅價(jià)格的表達(dá)式：P=f（M，N，Y，r，θ，Od，B，V，R，H，Cg，Cj，Os）

在考慮前期價(jià)格影響時(shí)，住宅價(jià)格的動(dòng)態(tài)均衡面板數(shù)據(jù)模型可表示為：

Pit=αi+β1Pit-1+β2Mit+β3Nit+β4Yit+β5Rit+β6Hit+

β7Bit+β8Vit+β9Cgit+β10Cjit+β11S+μit （i=1，2，…，30；t=1，2，…，9）

其中：Pit表示城市i在時(shí)間t內(nèi)的住宅銷(xiāo)售價(jià)格；M，N，…Pc為商品住宅價(jià)格的解釋變量；μit為誤差項(xiàng)；αi為截距項(xiàng)；βi為解釋變量系數(shù)。

（二）數(shù)據(jù)處理

1.變量選擇

根據(jù)均衡住宅價(jià)格模型，采用《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》2002—2011年30個(gè)省區(qū)（不包括西藏地區(qū)）的年度數(shù)據(jù)，變量包括因變量和自變量。因變量：住宅價(jià)格（P），商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格。自變量：（1）家庭戶(hù)規(guī)模（M），用城市家庭戶(hù)總數(shù)表示；（2）城市人口（N），用城市人口總數(shù)表示；（3）可支配收入（Y），用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表示；（4）貸款利率（r和R）為5年期以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率，根據(jù)持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短加權(quán)平均；（5）銷(xiāo)售面積（H），用商品住宅銷(xiāo)售面積表示；（6）開(kāi)發(fā)投資（B和V）分別用商品住宅開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款表示；（7）土地獲取成本（Cg），用土地購(gòu)置費(fèi)用表示；（8）建安成本（Cj）；（9）待售面積（S）。

2.平穩(wěn)性分析

原數(shù)據(jù)的LLC和IPS檢驗(yàn)結(jié)果顯示各變量并不是同階單整的，不能進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)和回歸，取自然對(duì)數(shù)和一階差分后的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果顯示所有變量均為平穩(wěn)序列，如表1所示。

從表3的結(jié)果來(lái)看，通過(guò)工具變量法估計(jì)的系數(shù)中，人口（N）、人均可支配收入（Y）和企業(yè)自有資金（B）的系數(shù)變得不顯著，而且經(jīng)檢驗(yàn)，殘差序列不存在顯著相關(guān)性，因此，可以認(rèn)為銷(xiāo)售面積（H）、土地購(gòu)置費(fèi)用（Cg）和建安成本（Cj）是住宅價(jià)格的主要影響因素，并存在不同程度的地區(qū)差異，如表4所示。從表4來(lái)看，東部及沿海地區(qū)，如北京、江西、海南、福建、浙江、上海、四川、天津等地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在0.03以上的正離差，而山西、甘肅、云南、河南、青海和遼寧等中西部地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平均存在0.03以上的負(fù)離差，進(jìn)一步說(shuō)明了住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

五、結(jié)論

本文通過(guò)供需理論分析發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等；通過(guò)構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，而且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異，東部及沿海地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在正離差，而中西部地區(qū)則負(fù)離差。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Malpezzi Stephen.A simple error correction model of house prices[J].Journal of Housing Economics，1999，8（1）：27-62.

[2] 吳公墚，龍奮杰.中國(guó)城市住宅價(jià)格與居民收入關(guān)系的定量研究[J].土木工程學(xué)報(bào)，2005（6）：132-136.

[3] Geoffrey Meen.The time-series behavior of house prices：A transatlantic divide？[J].Journal of housing economics，2002，11（1）：1-23.

[4] 段忠東，曾令華.房?jī)r(jià)沖擊、利率波動(dòng)與貨幣供求：理論分析與中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2008（12）：14-27.

[5] 梁斌，李慶云.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策分析：基于貝葉斯估計(jì)的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2011（3）：17-32.

[6] 蘭峰，賀雅慶.基于個(gè)體固定效應(yīng)模型的商品住宅價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)理研究：來(lái)自關(guān)中城市群的實(shí)證研究[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2012（3）：387-392.

【摘 要】 通過(guò)供需理論分析，住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等，構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

【關(guān)鍵詞】 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)； 個(gè)體固定效應(yīng)模型； 消費(fèi)慣性； 地區(qū)差異

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）11-0043-03

一、引言

一般認(rèn)為，住宅價(jià)格波動(dòng)與其所處地區(qū)/區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治等宏觀環(huán)境，地段、居民收入等微觀環(huán)境，城市土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及預(yù)期等因素相關(guān)。不同地區(qū)/區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展速度、地方政策不同，人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)也不同，收入水平、消費(fèi)觀念更是存在很大差異，因此，區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展水平、發(fā)展方向、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)方面各具特色，發(fā)展不均衡。本文通過(guò)供需理論分析住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素，并構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究，從中發(fā)現(xiàn)影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素。

二、文獻(xiàn)回顧與述評(píng)

住宅由于建設(shè)周期長(zhǎng)而存在短期供給弱彈性，居民收入變化和住宅前期價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)均有影響（Malpezzi Stephen，1999）。在我國(guó)，居民收入對(duì)住宅價(jià)格的影響具有兩年的滯后期，并且在短期內(nèi)影響不顯著（吳公墚等，2005）；而在英國(guó)和美國(guó)，無(wú)論暫時(shí)性收入還是長(zhǎng)久性收入對(duì)房?jī)r(jià)的彈性都很大。對(duì)于供給彈性欠佳的市場(chǎng)，長(zhǎng)期收入的彈性更高，否則住宅價(jià)格就會(huì)跟隨建設(shè)成本而變動(dòng)（Geoffrey Meen，2002）。房?jī)r(jià)的自相關(guān)對(duì)于均衡房地產(chǎn)價(jià)格的決定和波動(dòng)是一個(gè)干擾因素，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹和產(chǎn)出之間存在正反饋關(guān)系，在平穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或房?jī)r(jià)泡沫，在包含房?jī)r(jià)的兩市場(chǎng)動(dòng)態(tài)化系統(tǒng)中存在角點(diǎn)均衡的穩(wěn)態(tài)（陳忠東等，2008）。動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型研究表明房地產(chǎn)成本對(duì)價(jià)格的影響最大，住宅偏好次之，最后是貨幣政策（梁斌等，2011）。

三、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

（一）模型構(gòu)建

根據(jù)需求理論，住宅的需求量Qd取決于住宅價(jià)格P、購(gòu)買(mǎi)力L和市場(chǎng)中的其他因素Od，而購(gòu)買(mǎi)力又由地區(qū)人口數(shù)M、家庭戶(hù)規(guī)模N、居民可支配收入Y及貸款水平r決定，因此，住宅需求函數(shù)可表示為：Qd=f（P，M，N，Y，r，Od）。住宅供給量Qs則取決于開(kāi)發(fā)商自有資金B(yǎng)、貸款額V、貸款利率水平R、盈利水平W和其他因素Os。盈利水平W主要取決于銷(xiāo)售收入和生產(chǎn)成本。銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售價(jià)格P和銷(xiāo)售面積H；生產(chǎn)成本包括土地購(gòu)置費(fèi)用Cg和建安成本Cj。供給函數(shù)可表示為：Qs=f（B，R，P，H，Cg，Cj，Os）。在市場(chǎng)出清條件下，住宅市場(chǎng)達(dá)到均衡：Qd=Qs，求解得均衡住宅價(jià)格的表達(dá)式：P=f（M，N，Y，r，θ，Od，B，V，R，H，Cg，Cj，Os）

在考慮前期價(jià)格影響時(shí)，住宅價(jià)格的動(dòng)態(tài)均衡面板數(shù)據(jù)模型可表示為：

Pit=αi+β1Pit-1+β2Mit+β3Nit+β4Yit+β5Rit+β6Hit+

β7Bit+β8Vit+β9Cgit+β10Cjit+β11S+μit （i=1，2，…，30；t=1，2，…，9）

其中：Pit表示城市i在時(shí)間t內(nèi)的住宅銷(xiāo)售價(jià)格；M，N，…Pc為商品住宅價(jià)格的解釋變量；μit為誤差項(xiàng)；αi為截距項(xiàng)；βi為解釋變量系數(shù)。

（二）數(shù)據(jù)處理

1.變量選擇

根據(jù)均衡住宅價(jià)格模型，采用《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》2002—2011年30個(gè)省區(qū)（不包括西藏地區(qū)）的年度數(shù)據(jù)，變量包括因變量和自變量。因變量：住宅價(jià)格（P），商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格。自變量：（1）家庭戶(hù)規(guī)模（M），用城市家庭戶(hù)總數(shù)表示；（2）城市人口（N），用城市人口總數(shù)表示；（3）可支配收入（Y），用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入表示；（4）貸款利率（r和R）為5年期以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率，根據(jù)持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)短加權(quán)平均；（5）銷(xiāo)售面積（H），用商品住宅銷(xiāo)售面積表示；（6）開(kāi)發(fā)投資（B和V）分別用商品住宅開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中的自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款表示；（7）土地獲取成本（Cg），用土地購(gòu)置費(fèi)用表示；（8）建安成本（Cj）；（9）待售面積（S）。

2.平穩(wěn)性分析

原數(shù)據(jù)的LLC和IPS檢驗(yàn)結(jié)果顯示各變量并不是同階單整的，不能進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)和回歸，取自然對(duì)數(shù)和一階差分后的平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果顯示所有變量均為平穩(wěn)序列，如表1所示。

從表3的結(jié)果來(lái)看，通過(guò)工具變量法估計(jì)的系數(shù)中，人口（N）、人均可支配收入（Y）和企業(yè)自有資金（B）的系數(shù)變得不顯著，而且經(jīng)檢驗(yàn)，殘差序列不存在顯著相關(guān)性，因此，可以認(rèn)為銷(xiāo)售面積（H）、土地購(gòu)置費(fèi)用（Cg）和建安成本（Cj）是住宅價(jià)格的主要影響因素，并存在不同程度的地區(qū)差異，如表4所示。從表4來(lái)看，東部及沿海地區(qū)，如北京、江西、海南、福建、浙江、上海、四川、天津等地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在0.03以上的正離差，而山西、甘肅、云南、河南、青海和遼寧等中西部地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平均存在0.03以上的負(fù)離差，進(jìn)一步說(shuō)明了住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異。

五、結(jié)論

本文通過(guò)供需理論分析發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、盈利能力、貸款利率及水平等；通過(guò)構(gòu)建時(shí)間序列/截面數(shù)據(jù)的個(gè)體固定效應(yīng)模型對(duì)我國(guó)除西藏外的30個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，影響住宅價(jià)格波動(dòng)的主要因素有人口、收入、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本、建安成本，在考慮消費(fèi)慣性的基礎(chǔ)上，采用工具變量后的模型估計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)影響住宅價(jià)格的因素主要是銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置成本和建安成本，而且住宅價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)影響而存在地區(qū)差異，東部及沿海地區(qū)的住宅價(jià)格變動(dòng)相對(duì)于平均水平都存在正離差，而中西部地區(qū)則負(fù)離差。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Malpezzi Stephen.A simple error correction model of house prices[J].Journal of Housing Economics，1999，8（1）：27-62.

[2] 吳公墚，龍奮杰.中國(guó)城市住宅價(jià)格與居民收入關(guān)系的定量研究[J].土木工程學(xué)報(bào)，2005（6）：132-136.

[3] Geoffrey Meen.The time-series behavior of house prices：A transatlantic divide？[J].Journal of housing economics，2002，11（1）：1-23.

[4] 段忠東，曾令華.房?jī)r(jià)沖擊、利率波動(dòng)與貨幣供求：理論分析與中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2008（12）：14-27.

[5] 梁斌，李慶云.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與貨幣政策分析：基于貝葉斯估計(jì)的動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2011（3）：17-32.

[6] 蘭峰，賀雅慶.基于個(gè)體固定效應(yīng)模型的商品住宅價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)理研究：來(lái)自關(guān)中城市群的實(shí)證研究[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2012（3）：387-392.