文/肖嚴(yán)華 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

以房養(yǎng)老：特點、風(fēng)險與發(fā)展

文/肖嚴(yán)華 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員

人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系

隨著生育率水平的長期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會形態(tài)成為人類社會發(fā)展的共同未來。然而，與西方國家以百年時間逐漸人口老齡化不同的是，我國人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點。我國不僅是世界上人口最多的國家，也是老年人口最多的國家。

2013年末，我國60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國人口老齡化正在不斷加速，我國養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長時期內(nèi)我國面臨的一個突出問題。

目前我國老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動收入、離退休養(yǎng)老金和財產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2014》，由于近年來房價快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)比例在80%左右，是我國城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)最重要的組成部分。同時，報告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財產(chǎn)性收入來養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費的一項補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)來源，有利于我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。

特點與風(fēng)險

2013年9月13日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下簡稱《意見》），明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國家戰(zhàn)略。此次中國保監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》，被視為落實國務(wù)院決策的一項舉措。按照《指導(dǎo)意見》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘，其特點有以下三點。

一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險產(chǎn)品。

二是運(yùn)行模式不同。上海市公積金管理中心的運(yùn)行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運(yùn)行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。

而此次保監(jiān)會推出的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式是，作為壽險服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項沒有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。

三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計上，保險公司被要求在保險合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時間和長度、猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個自然日。

同時，此次由保險機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點，存在著以下三點風(fēng)險。

一是房屋貶值風(fēng)險。近年來，面對中國主要城市出現(xiàn)房價上漲過快、價格虛高的現(xiàn)象，國務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2003年、2006年、2010年國家都頻繁地出臺了房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。2011年以來，房地產(chǎn)限購政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢必影響房價的波動。

二是道德風(fēng)險。由保險公司提供的以房養(yǎng)老保險方案是投保人與保險公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對稱問題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。

三是長壽風(fēng)險和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問題、金融機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險問題以及住房維護(hù)修繕問題。長壽風(fēng)險是指一個人的實際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產(chǎn)品的定價產(chǎn)生了很大影響。目前我國居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無償。況且我國住宅設(shè)計使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價值評估。

“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品

從國際經(jīng)驗來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險。它只是將老人的未來資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場化的補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對富裕的老人，通過反向抵押來獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。

“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，因此需要加強(qiáng)各行業(yè)、各部門之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開拓養(yǎng)老模式及彌補(bǔ)社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對產(chǎn)權(quán)、理念、房價波動等難點，搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費者保駕護(hù)航。

總之，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。