孫華良

房地產(chǎn)行業(yè)近期為何陷于很糾結(jié)、很浮躁的“危命期”，是因?yàn)檎邔?dǎo)向主宰著這個(gè)行業(yè)的命運(yùn)，且染上了鮮明的“政治”經(jīng)濟(jì)學(xué)的色彩。是的，政策導(dǎo)向是我們應(yīng)該揣摩的一種動(dòng)向。但由于對(duì)政策導(dǎo)向的理解不同，就會(huì)產(chǎn)生正確的理解和不同角度的誤讀。不同的觀點(diǎn)在公開發(fā)表，不同的聲音在不斷傳播，讓人們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)愛恨交加，并使不少關(guān)注房?jī)r(jià)的業(yè)內(nèi)外人士陷入迷茫困惑。

每年的“兩會(huì)”是房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的風(fēng)向標(biāo)，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是廣大的購(gòu)房者，都會(huì)密切關(guān)注政策導(dǎo)向是否能抑制房?jī)r(jià)上漲，或者是促使房?jī)r(jià)下跌。

“十年兩會(huì)首次不提調(diào)控”，成為人們最關(guān)注的敏感政策導(dǎo)向。以前年年“兩會(huì)”都提政策調(diào)控，而在2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”的大背景下，今年卻沒提“調(diào)控”，政策去哪里了？正確的政策導(dǎo)向解讀，應(yīng)該是政府的政策調(diào)控不搞“一刀切”，而是采用雙軌制和差異化政策，讓市場(chǎng)發(fā)揮自我的調(diào)節(jié)作用。

但筆者認(rèn)為，“兩會(huì)”不提政策調(diào)控，不等于政策不調(diào)控，只是調(diào)控的形式不同，“雙向”調(diào)控肯定也是一種調(diào)控形式。而且，更關(guān)鍵是要讀懂具體的政策導(dǎo)向細(xì)則和政策導(dǎo)向動(dòng)態(tài)。即使是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，也是在政策主導(dǎo)下的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，也絕不可能是放任房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“量?jī)r(jià)齊升”式的高歌狂進(jìn)。筆者認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)是不容盲目樂觀，但也不會(huì)出現(xiàn)崩盤的悲局，穩(wěn)健發(fā)展是一種選擇方向。

“兩會(huì)”期間，建筑部副部長(zhǎng)仇保興關(guān)于我國(guó)“十年內(nèi)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，但房?jī)r(jià)分化現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重”之說(shuō)，似乎給樓市唱多派打了一支亢奮的強(qiáng)心針。但筆者對(duì)這種“柏拉圖式”的精神臆想是存有異議的。首先我們必須承認(rèn)中國(guó)“房地產(chǎn)泡沫”的存在，否則，為什么年年要調(diào)控呢？前幾年筆者就在報(bào)刊上發(fā)表觀點(diǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控有其必要性和必然性。政策不調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)不斷滋生和膨脹。政策調(diào)控是一種去泡沫化的形式，這幾年政策調(diào)控盡管沒能徹底抑制房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲還是起到一定作用的。政策調(diào)控是必須的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行有效的政策調(diào)控。是盲目地行政干涉，還是根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行政策主導(dǎo)下的市場(chǎng)化調(diào)節(jié)。如果政策調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)都不能達(dá)到使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展，那么，這種保證中國(guó)今后十年不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)大危機(jī)，就會(huì)變成一種抽象的政策誤導(dǎo)。或者說(shuō)，正是因?yàn)檫@種誤導(dǎo)，不但不能防止房地產(chǎn)泡沫的滋長(zhǎng)，甚至還會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫滋生的范圍和速度。

著名的房地產(chǎn)專家丁祖昱先生在分析“兩會(huì)”報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向時(shí)，用了六個(gè)字“滿滿的正能量”，這句充滿鼓動(dòng)性的褒義詞，筆者是不敢茍同的。如果此種觀點(diǎn)僅僅是對(duì)盲目唱空派的嚴(yán)厲措辭反擊，這也算是一種正能量的個(gè)人情緒發(fā)泄。筆者認(rèn)為，“兩會(huì)”政策導(dǎo)向是減少了市場(chǎng)化運(yùn)作的負(fù)面影響，是不是正能量，還有待政策落地執(zhí)行后，市場(chǎng)能否進(jìn)行正常的自我調(diào)節(jié)，且穩(wěn)健地發(fā)展。

但丁祖昱先生關(guān)于“兩會(huì)”代表要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的評(píng)論是絕對(duì)有水平的。他說(shuō)：“第一，目前房地產(chǎn)減稅的可能性不大，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占全國(guó)稅收的比例非常高。2013年房地產(chǎn)相關(guān)稅收約2.4萬(wàn)億，占財(cái)政收入的18%。調(diào)整任何房地產(chǎn)相關(guān)稅種，財(cái)政收入都會(huì)受到很大影響。第二，即使降稅，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)下降。雖然稅收成本增加之后房?jī)r(jià)必然上升，但稅收成本降低之后，開發(fā)商不一定會(huì)賣低房?jī)r(jià)。通過降低稅收來(lái)達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的，其實(shí)很不現(xiàn)實(shí)，最終決定房?jī)r(jià)的是市場(chǎng)供求關(guān)系，否則，也不會(huì)年年都能出現(xiàn)巨額的土地增值稅。”

如果房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，僅僅有一種統(tǒng)一的聲音，也會(huì)讓我們不鬧心。正因?yàn)槭袌?chǎng)上有不同的權(quán)威和專家的觀點(diǎn)，所以才會(huì)使大家都很糾結(jié)，很迷茫，很浮躁。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳曉波認(rèn)為：“以后，房子可能仍然是一種保值性商品，但是未來(lái)的房子能不能繼續(xù)保持增值，我不能肯定。在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，什么是泡沫是沒有答案的，比如溫州、鄂爾多斯房?jī)r(jià)下跌，就是有泡沫。南京房?jī)r(jià)有沒有下跌？沒有，它就沒有泡沫?！?/p>

也有不少專業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出更悲觀的看法，這也影響著人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)的思考選擇。

同樣，今年全國(guó)和上海的一些有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)的現(xiàn)狀，也讓人糾結(jié)和迷茫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布：

1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積10466萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5%。

截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積為51397萬(wàn)平方米，比去年末增加2102萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬(wàn)平方米。2月上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月有所收窄，杭州等9個(gè)城市停漲。

由于今年前幾個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)量和銷售價(jià)格數(shù)據(jù)并不漂亮，因此，有關(guān)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”的爭(zhēng)議又鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。在這種市場(chǎng)背景下，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還能“獨(dú)善其身”，繼續(xù)保持領(lǐng)漲的強(qiáng)勁趨勢(shì)呢？

古語(yǔ)云，春江水暖鴨先知，但上海不像溫州。溫州是一種正確的房?jī)r(jià)下跌結(jié)論，而上海的市場(chǎng)數(shù)據(jù)喜憂參半。由于上海市場(chǎng)信息不對(duì)稱，結(jié)論亦就不統(tǒng)一。比如今年初，上海大寧板塊土地拍賣樓板價(jià)高于商品房成交價(jià)的事實(shí)傳播，莫名其妙地將周邊房?jī)r(jià)每平方米提高了3000至5000元，對(duì)上海房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲的勢(shì)頭，起到了推波助瀾的市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)。

3月8日，綠城·錦繡蘭庭一天銷售20億元，不僅在媒體上廣為傳播，更被不少市場(chǎng)專家贊頌為豪宅回歸，刷新上海銷售紀(jì)錄。這種“個(gè)案”的熱銷現(xiàn)象，似乎給人們留下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著供不應(yīng)求的“盛世熱況”。

但事實(shí)上，這種“個(gè)案”現(xiàn)象是會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)的。盡管上海的房?jī)r(jià)依然保持著漲勢(shì)，但漲幅已經(jīng)開始回落。而新建商品房的交易量已呈下降趨勢(shì)，今年上海2月份二手房交易量下降近一半。上海商品房庫(kù)存量已超1000萬(wàn)平方米，這種巨額的庫(kù)存量，會(huì)對(duì)上海房?jī)r(jià)上漲起到拖累作用的。去年因“自貿(mào)區(qū)”概念而火熱樓市的外高橋板塊，今年開始呈現(xiàn)低迷局面，無(wú)論是成交量，還是成交價(jià)格，都出現(xiàn)了下降的跡象。endprint

上海樓市盡管價(jià)格依然在上漲，但是否能保持這種勢(shì)頭，還要看交易量是否能持續(xù)增長(zhǎng)。筆者認(rèn)為，今年上海房?jī)r(jià)保持小幅增長(zhǎng)還是有希望的，但交易量與去年相比，肯定會(huì)下降。上海樓市交易量跌多少？房?jī)r(jià)漲幅降多少？不但取決于微觀市場(chǎng)的供求狀況，更取決于宏觀政策的導(dǎo)向趨勢(shì)。因此，我們必須關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策和整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

其一 人民幣貶值對(duì)上海樓市中高端產(chǎn)品的購(gòu)買力影響有多大？

人民幣對(duì)外升值，對(duì)內(nèi)貶值已是市場(chǎng)不爭(zhēng)的事實(shí)。不少經(jīng)濟(jì)專家對(duì)此表示出悲觀的判斷，甚至斷言：人民幣貶值拐點(diǎn)的出現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致樓市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，由于目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持著較旺的購(gòu)買力，人民幣貶值的現(xiàn)象，短時(shí)期內(nèi)不會(huì)對(duì)上海房?jī)r(jià)造成致命的殺傷力，而形成上海房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)。但人民幣如果繼續(xù)貶值，必定會(huì)給樓市造成影響。目前熱錢主要集中在一線城市，資金的流出肯定會(huì)造成市場(chǎng)購(gòu)買資金的緊張，尤其是會(huì)對(duì)購(gòu)買高總價(jià)商品房產(chǎn)生一定的影響。如果上海樓市的中高端產(chǎn)品購(gòu)買力下降，肯定會(huì)引發(fā)交易量的下降，從而誘發(fā)房?jī)r(jià)的下挫。同時(shí)，如果上海外資房企采取謹(jǐn)慎投資或撤資的行為，也會(huì)形成新的房?jī)r(jià)下降誘因。

因此，我們要密切注意人民幣貶值的市場(chǎng)發(fā)酵作用，從而認(rèn)真評(píng)估和判斷其對(duì)上海房?jī)r(jià)的殺傷力。

其二 銀根和銀貸收緊對(duì)開發(fā)商和剛需購(gòu)買造成的不利影響有多大？

去年“滬七條”調(diào)控政策提高了貸款利率和二套房的首付比例，給樓市剛需購(gòu)買造成了一定的影響。這不僅增加了購(gòu)房者的購(gòu)買成本，同時(shí)，也提高了購(gòu)房者現(xiàn)金支付的能力，造成了對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買群體的“擠出”效果。筆者最近在幾個(gè)樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)都發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者就是由于資金不足，或者貸款償還能力有限而放棄購(gòu)房，或者退而求其次。筆者曾經(jīng)分析判斷，這種舉措對(duì)樓市購(gòu)買成交量的影響率在10%。而最近媒體透露信息，對(duì)樓市購(gòu)買成交量的影響率將近30%。這種市場(chǎng)購(gòu)買力的折損，勢(shì)必會(huì)影響上海樓市的交易量和交易價(jià)格。

更令人擔(dān)憂的是，去年許多銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，甚至拖長(zhǎng)了對(duì)購(gòu)房者按揭貸款的放款周期。同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信托資金等房地產(chǎn)融資渠道也加強(qiáng)了監(jiān)管。這很明顯地表明，今年房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)扛不住資金的壓力，唯一的自救方式，就是降房?jī)r(jià)收現(xiàn)金，這也是上海房?jī)r(jià)將會(huì)下降的潛在誘因。

據(jù)悉，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)還債的高峰期。2013年房地產(chǎn)企業(yè)“百億軍團(tuán)”規(guī)模不斷擴(kuò)容，企業(yè)拿地金額持續(xù)上漲。目前很多開發(fā)商把擴(kuò)大規(guī)模作為主要目標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制有所放松。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)整體呈現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流，且缺口越來(lái)越大。去年40個(gè)主要城市的土地出讓金共1.55萬(wàn)億元，同比上漲45%。其中一線城市創(chuàng)下土地成交紀(jì)錄，同比上漲了156%。為了應(yīng)對(duì)不斷增加的拿地成本，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面不遺余力，如海外融資或發(fā)債、信托融資等，但融資規(guī)模擴(kuò)大也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的償還壓力。去年房地產(chǎn)企業(yè)的輝煌銷售業(yè)績(jī)很難在2014年重演，今年房地產(chǎn)企業(yè)若要同樣的銷售業(yè)績(jī)，則需要存在有利的市場(chǎng)大環(huán)境，以及強(qiáng)勁的最終客戶需求。2015年很多房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)比較大的還債高峰。

其三 近期南京祭出調(diào)控新政“寧七條”會(huì)不會(huì)導(dǎo)致一線城市調(diào)控加碼的群體效果？今年6月有望出臺(tái)的“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”會(huì)不會(huì)給市場(chǎng)造成官員拋盤的恐慌性心理壓力？以及新城鎮(zhèn)化發(fā)展的各種不確定因素……

筆者認(rèn)為，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，仍處于比較微妙的時(shí)期，不容樂觀不必悲觀，穩(wěn)健發(fā)展應(yīng)該是一種主基調(diào)。endprint