摘要：本文通過(guò)單位根檢驗(yàn)和協(xié)整分析，對(duì)九江市住宅交易價(jià)格是否存在泡沫進(jìn)行了實(shí)證。從長(zhǎng)期看，九江住宅交易價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。但是短期內(nèi)，實(shí)際交易價(jià)格偏離均衡價(jià)格很難得到修正，住宅交易價(jià)格短期內(nèi)存在泡沫。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)挝桓?協(xié)整 誤差修正

一、引言

2014年才剛剛開(kāi)始，浙江杭州某樓盤(pán)就開(kāi)啟了“馬年第一降”，網(wǎng)絡(luò)對(duì)于樓市的走向眾說(shuō)紛紜，很多論壇上都在激烈討論樓市“崩盤(pán)”、“暴跌”的可能。此外，很多樓市大佬紛紛發(fā)表看衰樓市的話(huà)題，連樓市死多頭的任志強(qiáng)都對(duì)今年樓市表示了擔(dān)憂(yōu)。那么，樓市是否真會(huì)暴跌，作為九江市民，我們更關(guān)心的是九江房?jī)r(jià)的走向，九江房?jī)r(jià)是否存在泡沫呢？

二、住宅價(jià)格泡沫的界定

從資產(chǎn)定價(jià)模型可知，資產(chǎn)的理論價(jià)格等于其未來(lái)各期期望收益現(xiàn)金流的現(xiàn)值之和。住宅作為居民持有的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，同樣可以按照該模型進(jìn)行定價(jià)。如果住宅市場(chǎng)價(jià)格超出其理論價(jià)格，即住宅價(jià)格存在泡沫，那么住宅價(jià)格與期望收益現(xiàn)金流之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系將被打破。遵循這一邏輯，我們可通過(guò)對(duì)住宅價(jià)格與期望收益現(xiàn)金流兩個(gè)變量進(jìn)行協(xié)整分析來(lái)檢驗(yàn)住宅市場(chǎng)是否存在泡沫。

住宅價(jià)格泡沫是指由于投機(jī)活動(dòng)等各種因素導(dǎo)致住宅價(jià)格超出經(jīng)濟(jì)基本條件決定的理論價(jià)格的部分。由于短期內(nèi)住宅供給量是固定不變的，投機(jī)需求的增加會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非正常上漲，從而產(chǎn)生價(jià)格泡沫。住宅市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)格泡沫的關(guān)系可表示為：

其中，P為市場(chǎng)價(jià)格，Pa是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的基礎(chǔ)價(jià)格，Pb是投機(jī)造成的價(jià)格泡沫，ε 表示隨機(jī)波動(dòng)。

三、九江市住宅價(jià)格泡沫實(shí)證分析

（一）變量選取以及數(shù)據(jù)來(lái)源

從理論上來(lái)講，要檢驗(yàn)住宅價(jià)格是否存在泡沫，就應(yīng)該搜集住宅價(jià)格以及住宅的預(yù)期收益流數(shù)據(jù)。住宅的預(yù)期收益流可以理解成住宅的租金收入，但由于住宅租金數(shù)據(jù)的搜集存在一定的困難，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的目的是自住而不是出租?；谶@一點(diǎn)，本文借鑒了Poterba的經(jīng)驗(yàn)，租金收入與地方的經(jīng)濟(jì)基本面，比如經(jīng)濟(jì)總量、人均可支配收入，人口規(guī)模等指標(biāo)息息相關(guān)。因此，本文選擇GDP、人均可支配收入來(lái)代替住宅的預(yù)期收益流。

九江住宅價(jià)格數(shù)據(jù)可以通過(guò)中房網(wǎng)公布的成交均價(jià)進(jìn)行搜集。九江GDP以及人均可支配收入數(shù)據(jù)可以從九江市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) http：//www.jjtjw.cn 進(jìn)行搜集。

（二）單位根檢驗(yàn)

為了消除數(shù)據(jù)異方差對(duì)數(shù)據(jù)分析的影響，我們先對(duì)各變量取對(duì)數(shù)。住宅價(jià)格、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均可支配收入分別記為jg、gdp和rjsr，其對(duì)數(shù)分別記為ljg、lgdp和lrjsr。三個(gè)變量的單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下：

從上述三個(gè)變量的單位根檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，三個(gè)變量的t統(tǒng)計(jì)量值分別為-1.18、-1.08、-1.03，都比顯著性水平為10%的臨界值要大，說(shuō)明這三個(gè)變量都存在單位根。從它們的一階差分的單位根檢驗(yàn)來(lái)看，三個(gè)變量的t統(tǒng)計(jì)量值分別為-3.06、-14.25和-5.56，DLJG變量小于5%顯著性水平的臨界值，其他兩個(gè)變量小于1%顯著性水平的臨界值，說(shuō)明三個(gè)變量的對(duì)數(shù)一階差分是平穩(wěn)的，從而判斷出三個(gè)變量都是一階單整序列，為后續(xù)的協(xié)整檢驗(yàn)奠定基礎(chǔ)。

（三）協(xié)整檢驗(yàn)

利用變量LJG對(duì)變量LGDP和LRJSR進(jìn)行回歸，回歸方程如下：

LJG=3.43+0.44LRJSR+0.29LGDP

從檢驗(yàn)結(jié)果來(lái)看，系數(shù)均為正，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和收入的提高會(huì)造成住宅價(jià)格的上漲，這與一般的經(jīng)濟(jì)常識(shí)相吻合。通過(guò)對(duì)回歸方程的殘差進(jìn)行分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，t 統(tǒng)計(jì)量值為-2.53，小于顯著性為5%的臨界值，說(shuō)明其殘差序列是白噪音序列。這就意味著九江市的住宅價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均可支配收入之間存在協(xié)整關(guān)系，即存在長(zhǎng)期均衡的關(guān)系，因此可以判斷，九江市住宅價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看并不存在泡沫。

（四）誤差修正模型

上述通過(guò)單位根與協(xié)整檢驗(yàn)得到了九江市住宅價(jià)格不存在泡沫的結(jié)論。但是，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)針對(duì)的是長(zhǎng)期性泡沫，當(dāng)泡沫持續(xù)的時(shí)間較短時(shí)，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)很難偵察出這種短期性的泡沫。那么，九江市住宅價(jià)格是否存在短期性泡沫，則需要通過(guò)誤差修正模型（ECM）來(lái)進(jìn)行修正，結(jié)果如下：

從估計(jì)結(jié)果來(lái)看，誤差修正項(xiàng)E（-1）的系數(shù)為負(fù)，顯著性水平為0.55，說(shuō)明住宅上一期實(shí)際價(jià)格對(duì)其長(zhǎng)期均衡價(jià)格的偏離對(duì)當(dāng)期住宅價(jià)格的波動(dòng)統(tǒng)計(jì)上不顯著，誤差修正項(xiàng)系數(shù)為-0.06，說(shuō)明上期住宅實(shí)際價(jià)格與均衡價(jià)格之間的差距只有6%得到了修正，按照這一速度，完全得到修正需要16個(gè)月的時(shí)間，這說(shuō)明變量之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系推動(dòng)實(shí)際價(jià)格回到均衡價(jià)格的速度非常緩慢，從而說(shuō)明短期內(nèi)住宅價(jià)格存在一定的泡沫。

四、結(jié)論

通過(guò)單位根和協(xié)整檢驗(yàn)，我們得到九江市住宅價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)之間存在協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明從長(zhǎng)期來(lái)看，九江的住宅價(jià)格并不存在泡沫。但是從短期來(lái)看，實(shí)際價(jià)格偏離均衡價(jià)格的差距在短期內(nèi)很難得到修正，說(shuō)明從短期來(lái)看，九江市住宅價(jià)格存在一定的泡沫。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯：韓梅）