摘要：本文從土地增值稅的內(nèi)容和對(duì)企業(yè)的實(shí)際影響分析入手，結(jié)合當(dāng)前土地增值稅征收情況談?wù)勂髽I(yè)如何有效應(yīng)對(duì)土地增值稅。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 稅制 籌稅

一、土地增值稅簡(jiǎn)析

（一）特點(diǎn)分析

土地增值稅雖然也是一種重要的國(guó)家稅制，但是在與其他稅制比較之下，其自身也具有多方面的特點(diǎn)。

首先，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及土地上附著物轉(zhuǎn)讓的增值額，而非轉(zhuǎn)讓所得的全部費(fèi)用。所謂增值額是指轉(zhuǎn)讓及銷售總額在扣除相應(yīng)成本、相關(guān)費(fèi)用以及其他應(yīng)繳稅金及其他方面項(xiàng)目成本和支出之后所剩余的余額，在這點(diǎn)上就呈現(xiàn)出了與增值稅增值額的不同之處。

其次，土地增值稅在征收范圍方面比較寬泛。土地增值稅的征收范圍包括了當(dāng)前我國(guó)國(guó)土境內(nèi)的所有房屋轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及各種形式的建筑物轉(zhuǎn)讓及附著物轉(zhuǎn)讓，在征收對(duì)上上面不僅包括單位同時(shí)也包括了個(gè)人，而且在納稅對(duì)象方面也沒(méi)有國(guó)籍、地域、身份等方面的特殊規(guī)定。同時(shí)不論轉(zhuǎn)讓所得是貨幣形式、實(shí)物形式還是其他形式都需要進(jìn)行增值稅的繳納，同時(shí)也不論轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)為何都需要進(jìn)行繳納，因此，是一種征收范圍非常廣泛的稅制類型。

再次，土地增值稅的征收是重復(fù)性的，一般來(lái)說(shuō)我們進(jìn)行納稅都是就一個(gè)物品進(jìn)行一次性征收稅費(fèi)，但是土地增值稅是施行重復(fù)征收，也就是說(shuō)，一間房產(chǎn)，不論發(fā)生多少次的交易行為和不論交易增值稅為多少，每次都要進(jìn)行土地增值稅的征收。

（二）土地增值稅開(kāi)征的重要性分析

首先，土地增值稅的開(kāi)征是一項(xiàng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，能夠有效實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、平抑房?jī)r(jià)的作用，從而進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)及交易市場(chǎng)。

其次，國(guó)家也可以通過(guò)土地增值稅重復(fù)征收的這種特點(diǎn)來(lái)有效控制土地炒買炒賣的過(guò)熱行為，防止不放商人不斷的炒賣土地而從中獲取暴利，同時(shí)也可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的買賣價(jià)格進(jìn)行一定程度的控制，有效控制讓土地買賣行為趨于合理化。

再次，隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)及交易市場(chǎng)的不斷規(guī)范化與規(guī)模擴(kuò)大化，以及近年來(lái)世界范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)政府也能夠通過(guò)土地增值稅的征收方式為國(guó)家財(cái)政稅收獲取更多的資金收入，從而更好的實(shí)現(xiàn)國(guó)家建設(shè)。

二、土地增值稅合理納稅手段研究

前文我們提到了土地增值稅的諸多特點(diǎn)以及土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種種影響，因此為了更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的合理應(yīng)稅，同時(shí)也為了幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)在應(yīng)對(duì)土地增值稅方面尋找更好的籌稅方法，下面我們就土地增值稅合理納稅手段方面的問(wèn)題進(jìn)行討論。

首先，我們根據(jù)土地增值稅是按照土地交易、土地上面建筑物交易以及附著物交易的增值額進(jìn)行征收計(jì)稅的特點(diǎn)來(lái)看，想要切實(shí)降低土地增值稅的納稅數(shù)額，最重要的一點(diǎn)就是要采用合理合法的手段最大限度降低交易過(guò)程中的增值額，讓更多的收入能夠通過(guò)其他成本支出及收入支出的形式進(jìn)行抵扣。所以我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)分散收入這個(gè)問(wèn)題的工作力度和研究深度。在分散實(shí)際計(jì)稅收入方面。應(yīng)該努力尋找能夠進(jìn)行分開(kāi)計(jì)價(jià)的部分，將這些項(xiàng)目的銷售從整個(gè)房地產(chǎn)的銷售行為中進(jìn)行分離，使兩者之前切斷必然聯(lián)系，從而不作為土地增值稅的應(yīng)稅范圍。例如在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，房屋本身的價(jià)值為100萬(wàn)人民幣，房屋內(nèi)部設(shè)施、設(shè)備的價(jià)值為30萬(wàn)人民幣，如果將這兩項(xiàng)合并到一個(gè)購(gòu)買合同中，總計(jì)為130萬(wàn)人民幣，那么土地增值稅的應(yīng)稅基數(shù)就會(huì)變成130萬(wàn)人民幣，其后所具體繳納的增值稅費(fèi)用也會(huì)因?yàn)榛鶖?shù)大而變大。所以在面對(duì)有附加銷售物品的房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中，應(yīng)該盡可能的將房產(chǎn)本身之外的其他費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)的買賣合同簽訂，這樣就能夠最大限度降低房地產(chǎn)交易行為所直接產(chǎn)生的交易收益，從而降低土地增值稅應(yīng)稅基礎(chǔ)。而且我們還可以從普通銷售合同印花稅低于房地產(chǎn)銷售合同印花稅的方面獲得更多的納稅優(yōu)惠，可謂一舉兩得。

其次，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)日趨火爆，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，因此過(guò)去的毛坯房、清水房都已經(jīng)無(wú)法為企業(yè)獲取更多的銷售市場(chǎng)和客戶青睞，所以精裝房在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中逐漸走俏，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也加入了精裝房銷售大軍之中。但是如果精裝房的售價(jià)必然會(huì)比毛坯房和清水房的售價(jià)更高，因?yàn)檠b飾裝修費(fèi)用在售價(jià)中占據(jù)了很大比例。但是如果將房屋售價(jià)與裝飾裝修售價(jià)合并到同一個(gè)房屋購(gòu)買合同當(dāng)中，那么土地增值稅的納稅基數(shù)也必然增大。所以企業(yè)可以考慮將房屋銷售時(shí)間、房屋買賣合同簽訂時(shí)間與裝飾裝修合同簽訂時(shí)間進(jìn)行分開(kāi)處理，首先與客戶簽訂清水房或者毛坯房的購(gòu)買合同，并注明銷售金額。然后在裝飾裝修工程完工之后再進(jìn)行第二份裝飾裝修、設(shè)備安裝的合同。這樣就能夠讓第二份合同進(jìn)入營(yíng)業(yè)稅的征收范圍也不會(huì)被合并到土地增值稅的征收范圍當(dāng)中，這樣能夠利用營(yíng)業(yè)稅征收稅率低于土地增值稅征收稅率的有利條件幫助企業(yè)進(jìn)一步降低稅費(fèi)繳納的總額，實(shí)現(xiàn)減稅目的。

再次，任何稅費(fèi)的繳納數(shù)額與實(shí)際收益之間都有一個(gè)平衡點(diǎn)，如果低于這個(gè)點(diǎn)，雖然納稅少但是企業(yè)的實(shí)際收益也會(huì)少。如果想要提高收益而讓售價(jià)不斷提高，所帶來(lái)的也是稅費(fèi)繳納的基數(shù)增高。所以企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)平衡點(diǎn)的考量與把握。必須認(rèn)真考慮合理定價(jià)問(wèn)題，取得最佳平衡點(diǎn)，同時(shí)還要努力實(shí)現(xiàn)增值稅抵扣數(shù)額的比例，達(dá)到有效降稅的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

土地增值稅是我國(guó)的一項(xiàng)重要稅制，不僅能夠有效實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)放行業(yè)及房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，同時(shí)也是國(guó)家財(cái)政稅收的重要來(lái)源。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，積極納稅是基本義務(wù)。但是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益的不斷提升也需要加強(qiáng)合理應(yīng)稅前提下的有效籌稅與科學(xué)避稅研究，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身收益增長(zhǎng)、實(shí)力提升的目的。

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（責(zé)任編輯：劉璐）