摘要：本文結合了風險管理的概論以及實際情況對房地產企業(yè)投資項目的風險管理以及相關應用進行了一定的探討。

關鍵詞：房地產企業(yè) 投資項目 風險管理

一、房地產企業(yè)投資風險的概述

（一）風險的含義

風險是指在一定條件之下以及一定的時間內各種可能發(fā)生的結果的變動的程度。而對風險的定義可以分為兩種，一種是廣義風險，強調風險的不確定性；而另一種則是狹義風險，強調風險損失的不確定性。廣義風險強調的是不確定性，有利有弊，而狹義風險則強調不利的后果。

（二）房地產企業(yè)投資風險的含義和特征

概括地說，房地產投資風險就是指由于各種因素的影響導致房地產投資的收益與預期收益的偏離程度。而在房地產企業(yè)的項目當中，由于投入的資金較大、投資的周期較長、資金變現(xiàn)的能力較弱以及影響的因素復雜等等，風險是不能避免的，而房地產企業(yè)投資風險具有以下特征：

1.風險的綜合性。由于房地產企業(yè)的投資收到內部以及外部的種種因素的影響，是企業(yè)的商務活動、安全活動、技術活動以及財務活動等等活動綜合起來的矛盾，因此風險是綜合性的，不是單一的。

2.風險的不確定性。房地產企業(yè)的投資和其他的投資項目一樣，風險事件的發(fā)生和結果都有著不確定性。但因為房地產的投資大多數(shù)是一次性的，項目的各個部分的組成也比較復雜，變化的因素也更多，因此風險所帶來的結果更加難預測，有更大的不確定性。

3.風險的可測性。雖然房地產投資風險具有較大的不確定性，但是還是可以通過分析以往的案例等資料，對可能發(fā)生的風險，進行一定程度的預測。而風險的可測性也是風險識別以及控制的基礎，人們可以根據(jù)對風險的預測，來進行一定程度的對風險的控制。

二、房地產企業(yè)投資風險管理的過程

（一）風險的識別

對風險進行識別是第一步要進行的，在風險發(fā)生之前，通過對以往案例等資料的分析研究，來對風險的種類、原因和后果進行一定的識別。

（二）風險的估計

在風險識別的基礎之上，通過對已有資料的大量分析，并應用概率統(tǒng)計的相關理論，來對風險進行一定估計，估計出有可能的損失等。

（三）風險的評價

在以上兩步的基礎之上，對風險發(fā)生的可能性、損失程度等因素進行綜合的考量，以便對投資項目的整體風險進行評價。

（四）風險的應對

在風險評價之后，對風險已經有了一定程度上的把握，因此要根據(jù)實際情況，來選擇合適的策略來應對風險，從而讓風險造成的負面影響降到最低。

（五）風險的監(jiān)控

風險監(jiān)控就是對項目的風險進行監(jiān)視和控制。對已識別的風險進行跟蹤和監(jiān)視，以便確定是否會有新的風險出現(xiàn)，在應對措施的執(zhí)行過程當中，也要根據(jù)實際情況做出適當?shù)母淖儯瑢︼L險造成的負面影響進一步的降低，掌握風險的控制權。

下圖為風險管理的過程。

三、房地產企業(yè)投資項目的風險對策

（一）風險的規(guī)避

風險的規(guī)避就是如果在對風險進行評價之后，發(fā)現(xiàn)后果很嚴重且無法避免，就要主動放棄項目或者大幅度對項目進行改變。從而實現(xiàn)對風險的規(guī)避。規(guī)避風險最徹底的方法就是放棄項目，但這也會帶來很多其他的問題。因此要對風險有足夠的認識，要有充分的把握。風險的規(guī)避最好在項目的開始之前，否則要復出很多代價。

（二）風險的減輕

風險減輕就是采用一些措施，讓損失的機會和損失的嚴重性得到有效的減少。在實施這個策略的時候，要將每一個具體的風險降低到可以接受的水平，從而對總體風險能夠進行有效的減輕。減輕風險也有很多措施，如一般措施、程序性措施、教育措施以及工程措施等等。

（三）風險的轉移

風險轉移是指對于某些不能夠有效控制的風險，可以根據(jù)合同或者協(xié)議，其中的一部分風險轉移給第三方。風險的轉移并非損失的轉移，各個組織對于風險的處理也各不相同，因此這個方法也不失為一種有效的方法。

（四）風險的共擔

風險共擔是指在風險發(fā)生之前，把風險分成幾個部分，并讓第三方來分擔其中的一些風險。當某個項目的其中某個分項的風險較大時，可采用該策略，但風險減少的同時，利潤也會相應的減少。

（五）風險的自留

風險的自留是迫不得已的對策，嚴格來說算不上一個對策。就是在缺乏對風險的有效控制之后，獨自承擔的風險的后果。消除風險往往是有代價的，但如何代價比風險自留之后的代價還大的話，這個風險就沒必要消除了。風險自留也分成主動和被動兩種。

四、房地產企業(yè)投資風險的管理措施

（一）建立以及完善項目風險管理組織機構

對項目風險管理組織機構的建立以及完善是做好房地產企業(yè)的投資風險管理的必要舉措。因為有了完善的管理組織機構后，不僅僅能夠確定每項工作的負責人，也保證了能夠和相關人員進行溝通和交流。完善的管理組織機構可以保證在整個項目當中，每項工作都有人管，每項工作都有人監(jiān)督。

（二）制定完善的風險應對計劃

要做好房地產企業(yè)投資項目的風險管理，必須要建立一套科學且合理的規(guī)避模式，要從多個角度進行思考，將各個資源進行有效的整合，以便制定出完善的風險應對計劃，從容地應對每一個風險。

（三）加強相關的培訓，保證經費

風險管理也需要日常運行的經費，而要保證經費，必須做好以下工作：

1.保證培訓費用。要有效地提高風險的管理意識和相關技能，一定要做好培訓工作。因此，在培訓的費用方面，一定要保證好。

2.保證方案的執(zhí)行費用。由于在方案的實際執(zhí)行過程當中，可能有需要外聘專業(yè)的技術人員，因此必須要對這方面做好相關的預算工作。

3.保證風險自留的費用。上文也提到過，當風險無法進行有效控制，就可以才用風險自留的方法，而財務部門也要對風險自留做好資金上的準備。

4.保證其它相關費用。當在項目的實際執(zhí)行過程當中，如果有人對項目的執(zhí)行有著比較大的貢獻，可以適當給予獎勵。反之，如果有人違反了相關的規(guī)定以及造成了重大的事故，則要進行一定的懲罰。

（四）建立并完善風險管理制度

要保證房地產企業(yè)投資項目的風險管理工作，必須要建立并完善風險管理的相關制度。有了制度，工作人才可以根據(jù)制度來辦事，也可以有效劃分管理人員的職責。主要包括以下幾個方面：

1.建立風險識別的制度。對風險的識別越早進行，就越容易實現(xiàn)對風險的控制，控制的效果也會越明顯。因此對于風險識別的制度，一定要根據(jù)實際情況來加以完善。

2.建立風險監(jiān)控的制度。要建立并完善風險的監(jiān)控制度，將不同類型的風險落實相關的人員上，做到每個風險有有人負責，有人監(jiān)控。

3.建立風險培訓制度

建立并完善風險培訓制度不僅可以讓工作人員的意識以及技術有效提高，還可以讓整個項目團隊的整體管理水平得到提高。

4.建立對突發(fā)事件的緊急應對制度。在建立的對突發(fā)事件的緊急應對制度之后，在突發(fā)事件發(fā)生時，可以及時地采取相關的措施進行應對。

5.建立風險獎懲制度。如果有了一個比較好的風險獎懲制度，可以對員工的積極性進行調動，從而降低風險發(fā)生的概率。

6.建立各部門間的風險管理協(xié)調制度。在風險發(fā)生的時候，很多時候涉及的并不只有一個部門，因此，要對各部門之間的團隊協(xié)作進行加強。

五、結言

在目前經濟急速發(fā)展的現(xiàn)在，各種風險出現(xiàn)的概率也越來越大，因此，房地產企業(yè)投資項目的風險管理也變得越來越重要，如何才能夠讓房地產企業(yè)投資項目的風險管理，是一個非常值得去研究的問題。本文結合了風險管理的概論以及相關的實際情況，對房地產企業(yè)投資項目的風險管理進行了一定的探討。

參考文獻：

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（責任編輯：陳兵）