摘要：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后卻是居高不下的房?jī)r(jià)帶來(lái)的數(shù)不盡的弊端，這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生無(wú)外乎經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)三大因素。經(jīng)濟(jì)上主要受國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、物價(jià)水平和居民收入等因素影響，政治上主要受國(guó)家抑制不合理房產(chǎn)需求政策影響，社會(huì)層面主要受社會(huì)心理預(yù)期影響。要想解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題就要依靠改變房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)格局、打破地方政府同房地產(chǎn)商之間的利益鏈條、樹(shù)立正確的房產(chǎn)消費(fèi)觀念和嚴(yán)格私人購(gòu)房制度等策略的實(shí)施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2014）16-0223-04

一、中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈現(xiàn)緩慢穩(wěn)步上升趨勢(shì)，并沒(méi)有因?yàn)檎慕?jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房政策的實(shí)施而有所改觀，相反倒因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)較低而引起了新一輪的上漲趨勢(shì)。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2005—2010年8月份，全國(guó)的房屋銷售價(jià)格指數(shù)同期上漲都在5%的水平上，有些年份的上漲幅度甚至接近10%。

2001—2012年各類房地產(chǎn)價(jià)格呈上升趨勢(shì)，雖然在此期間國(guó)家為穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快問(wèn)題依然非常嚴(yán)重。從下表中可以看出，以2003年為界，2003年之前增長(zhǎng)緩慢，之后加速增長(zhǎng)。雖然對(duì)比如今的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)看，那時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格不算高，卻已經(jīng)讓人們開(kāi)始不安，逐漸形成追漲心理。當(dāng)然較高的房地產(chǎn)價(jià)格也與當(dāng)時(shí)合理需求有關(guān)，但主要還是由于政府為吸引投資擴(kuò)大城市建設(shè)，做大量的宣傳，促使一些對(duì)市場(chǎng)敏感的投資者預(yù)期未來(lái)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，使這部分人加入了購(gòu)房者的行列。除此之外，土地“招拍掛”制度的形成也加速了土地價(jià)格的快速上漲，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的逐步上漲。以商品住宅價(jià)格為例，2001—2006年，五年間商品住宅價(jià)格增加了1 102.25元每平方米，年平均增長(zhǎng)率約為54.64%；2007—2012年，五年間可比價(jià)格增加1 784.75元每平方米，年平均增長(zhǎng)率也達(dá)到約32.87%；2008年受全球金融危機(jī)的影響，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有漲有跌，商品住宅平均銷售價(jià)格較2007年有所下跌。也正是由于彌漫全球的金融危機(jī)，中國(guó)開(kāi)始了大規(guī)模的4萬(wàn)億投資救市，加上地方更大數(shù)目的配套資金，寬裕的資金有不少流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然國(guó)家的本意主要不是為救房地產(chǎn)，但客觀上造成2009年房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大的反彈。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格新一輪大幅度成倍上漲拉開(kāi)了序幕。進(jìn)入2010年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了非理性上漲。那些利益相關(guān)的地方政府、官員、開(kāi)發(fā)商、投資客、偽專家也紛紛粉墨登場(chǎng)，為房地產(chǎn)價(jià)格的飆升搖旗吶喊。另外，由于人們?cè)谫?gòu)房的過(guò)程中，受工作地點(diǎn)和城市交通的限制，不大愿意購(gòu)買城郊的住房，所以實(shí)際所感受房地產(chǎn)價(jià)格上漲的程度應(yīng)該超出統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的程度。

（二）現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在的問(wèn)題

高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重地威脅到普通居民的生活質(zhì)量。很多家庭為了買套住房，要把每月收入的60%甚至更高用于償還貸款，這樣的結(jié)果一方面是普通家庭日常生活質(zhì)量和生活水平的降低，因?yàn)檫@些人把大部分收入都用在了償還貸款上，那么能夠用于其他生活方面的消費(fèi)自然會(huì)減少。

高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重地威脅到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。旨在穩(wěn)定和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新國(guó)十條和最近實(shí)施的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革措施，收效并不明顯。新國(guó)十條出臺(tái)后，全國(guó)房屋成交量出現(xiàn)大幅度的下降，房屋空置的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但房屋價(jià)格的下降幅度并不顯著，有些城市的房?jī)r(jià)甚至不降反升。雖然受國(guó)家政策影響，房市出現(xiàn)暫時(shí)性的減緩甚至停滯的現(xiàn)象，但各方力量仍然在角逐之中：購(gòu)房者觀望，期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降；開(kāi)發(fā)商開(kāi)始減少投資，降低供給；而政府則處于矛盾之中，一方面為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定，努力想控制房地產(chǎn)價(jià)格。另一方面為了中國(guó)GDP的增長(zhǎng)和稅收的增加，又希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠繼續(xù)高速發(fā)展。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的原因分析

對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多學(xué)者都將其按照不同的特點(diǎn)分類，例如有學(xué)者按照性質(zhì)分類，而有些學(xué)者則是根據(jù)房地產(chǎn)的供需分類。筆者在這里將影響因素按照影響房地產(chǎn)價(jià)格的程度分類，主要包括經(jīng)濟(jì)、政策、社會(huì)三大類因素。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

促使高房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)因素主要有以下幾點(diǎn)：第一，近年來(lái)中國(guó)物價(jià)水平持續(xù)上漲，CPI居高不下，引發(fā)高通貨膨脹的同時(shí)也必然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。第二，改革開(kāi)放后，居民收入持續(xù)不斷的增加，增強(qiáng)了居民的購(gòu)買能力。在滿足基本的吃穿等消費(fèi)后，他們有著強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，然而由于短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格缺乏彈性，所以短期內(nèi)需求的增加必定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。第三，中國(guó)在國(guó)際貿(mào)易中存在著巨大的貿(mào)易順差，人民幣不斷升值。由于受人民幣升值影響，國(guó)際上的熱錢也開(kāi)始涌入了中國(guó)。同時(shí)，改革開(kāi)放后中國(guó)金融市場(chǎng)的逐步開(kāi)放和國(guó)際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進(jìn)入中國(guó)。為獲取高額的利潤(rùn)外資首選高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)作為他們投資的對(duì)象。第四，近年來(lái)，為了維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，面對(duì)人民幣越來(lái)越大的升值壓力，央行向社會(huì)投放了越來(lái)越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應(yīng)量已完全超過(guò)了現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的。而貨幣供應(yīng)量過(guò)多導(dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩一定程度上導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。

（二）政策因素

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲問(wèn)題，政府的政策也是重要因素之一。在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中主要還是依靠政策，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中主要是依靠?jī)蓚€(gè)思路：一方面在宏觀調(diào)控政策制定過(guò)程中需要考慮成本因素，才能從根本上避免各種負(fù)面影響，另一方面需要從供需平衡角度出發(fā)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)控并不是短時(shí)間能夠解決的，需要綜合多方面因素，促使房?jī)r(jià)處于合理的狀態(tài)。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中重點(diǎn)是抑制一些不合理的住房需求，重點(diǎn)考慮中低收入群體住房問(wèn)題，通過(guò)廉租房和保障性住房政策的實(shí)施，解決好中低收入群體住房問(wèn)題，這樣房?jī)r(jià)會(huì)逐步歸于理性，最終保證房地產(chǎn)行業(yè)步入健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要的影響，只有通過(guò)積極有效的宏觀政策對(duì)其不合理發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行有效調(diào)控，才能促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）社會(huì)因素

由于在影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的所有因素中，社會(huì)心理預(yù)期是影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的特殊因素，因此，這個(gè)因素一直受到許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的關(guān)注，并有一些研究成果。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理預(yù)期因素主要表現(xiàn)為：（1）消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的偏好。（2）消費(fèi)者購(gòu)買或出售房地產(chǎn)的心態(tài)。（3）消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)格的欣賞趣味。（4）消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)追捧的時(shí)尚風(fēng)氣。（5）消費(fèi)者接近名家住宅的心理。（6）消費(fèi)者講究吉祥吉利的房地產(chǎn)門牌號(hào)碼。（7）消費(fèi)者講究房地產(chǎn)所處風(fēng)水。（8）消費(fèi)者在房地產(chǎn)方面價(jià)值心理預(yù)期一般可以分為適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。一般來(lái)說(shuō)，由于人們的心理預(yù)期是單個(gè)行為主體在外部經(jīng)濟(jì)或社會(huì)環(huán)境發(fā)生改變時(shí)受刺激影響而進(jìn)行的微觀決策的心理活動(dòng)，而這種單個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的預(yù)期，通過(guò)一定的途徑會(huì)形成整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體的集合體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，由此影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向和房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌變化。而房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)變化，又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步影響人們的整體心理預(yù)期，如此循環(huán)往復(fù)，其影響效率逐漸提升。這種心理預(yù)期——房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)，稱為心理預(yù)期傳導(dǎo)機(jī)制。

而心理預(yù)期傳導(dǎo)機(jī)制作用的實(shí)質(zhì)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給和總需求的變化，即打破原有總供求的平衡狀態(tài)，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的震蕩變化，直至達(dá)到新的總供求平衡狀態(tài)。但這種新的總供求平衡狀態(tài)也往往是暫時(shí)的，在后金融危機(jī)時(shí)代人們的心理預(yù)期復(fù)雜且多變，更加劇了總供給與總需求平衡狀態(tài)的不穩(wěn)定，從而形成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的震蕩。

因此弄清楚了心理機(jī)制也就對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素有了比較準(zhǔn)確的把握，也就有利于國(guó)家進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控政策。

三、房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀問(wèn)題的對(duì)策

（一）切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，改變房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)局勢(shì)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)裴長(zhǎng)洪曾在一次會(huì)議上談道，改革開(kāi)放三十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成就最主要的來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)曾為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做著很大的貢獻(xiàn)，因而房地產(chǎn)業(yè)儼然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是自2008年房市的突然活躍開(kāi)始，直到現(xiàn)在房?jī)r(jià)依然處于一個(gè)很高的水平。筆者認(rèn)為要想改變現(xiàn)狀讓民眾都住得其所，必須改變現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的局面，房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，我認(rèn)為都是源于國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。因此只有轉(zhuǎn)變中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，改變中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，努力建立以高新科技為主要產(chǎn)業(yè)，以旅游業(yè)等服務(wù)業(yè)為輔的符合21世紀(jì)發(fā)展潮流的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈才能切實(shí)擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。只有如此才能使政府敢于大刀闊斧地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革，才能使政府有足夠的底氣對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的調(diào)控。

（二）堅(jiān)決打破地方政府與房地產(chǎn)商的利益鏈條關(guān)系

房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，除了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要還因?yàn)榈胤秸c房地產(chǎn)商長(zhǎng)期以來(lái)結(jié)成的牢固利益鏈條關(guān)系。一方面，地方政府的政績(jī)提高需要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最迅速的方式莫過(guò)于大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保持較高的房地產(chǎn)價(jià)格水平，因此當(dāng)?shù)卣疄榱送癸@自己的政績(jī)，而不惜犧牲人民大眾的利益同房地產(chǎn)商聯(lián)合過(guò)度的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，過(guò)度的炒作房?jī)r(jià)。另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)以及一定程度的灰色收入，使得地方部分官員對(duì)于高水平的房地產(chǎn)價(jià)格睜一只眼閉一只眼，因?yàn)樗麄冎栏叻績(jī)r(jià)才能使他們有“高收入”。2010年新華社曾從3月28日至4月2日，一連六天發(fā)表“新華時(shí)評(píng)”，矛頭直指地方政府，痛批當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的根源所在——土地財(cái)政以及腐敗所釀生的高地價(jià)高房?jī)r(jià)。文章指出，解決“土地財(cái)政”問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是從制度安排上弱化地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)。比如3月30日《堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”》一文稱：“一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從最初批準(zhǔn)立項(xiàng)到最終開(kāi)盤銷售，涉及的部門少則一二十個(gè)，多則百十來(lái)個(gè)。而僅從目前查辦的案件來(lái)看，腐敗幾乎滲透到了從立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)”?！胺康禺a(chǎn)業(yè)需要公開(kāi)的不僅是開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的所有審批環(huán)節(jié)都應(yīng)該徹底公開(kāi)”。因此要想真正地使房?jī)r(jià)保持在一個(gè)大眾可以接受的水平必須要堅(jiān)決打破地方政府與房地產(chǎn)商之間的利益鏈條。

（三）樹(shù)立普通民眾正確的房產(chǎn)消費(fèi)觀

房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)雖然因?yàn)閲?guó)家政策、地方與房地產(chǎn)商利益鏈條的原因，但是也和普通民眾在購(gòu)置房產(chǎn)上有很大關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)離不開(kāi)供求關(guān)系的影響，而供求關(guān)系的變動(dòng)又離不開(kāi)普通民眾在房地產(chǎn)消費(fèi)上的觀念和行為。隨著近年來(lái)房?jī)r(jià)的居高不下，許多民眾出于擔(dān)心房?jī)r(jià)一漲再漲的心理，積極地購(gòu)置房產(chǎn)，又因?yàn)楹芏嗝癖娍匆?jiàn)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的利益也盲目加入購(gòu)置房產(chǎn)的大軍，正是由于這些民眾在房產(chǎn)購(gòu)置上不能保持冷靜心理，才導(dǎo)致有購(gòu)房需求的民眾只能望房興嘆了。

為了使房?jī)r(jià)回歸到正常的水平，使普通民眾都能實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想，為了使大多數(shù)人不再受房奴身份的壓制，人民大眾必須保持冷靜的頭腦，要按需購(gòu)買，不要隨波逐流，不要為了一己私利去做投機(jī)倒把的事情。

（四）嚴(yán)格明星富商的購(gòu)房機(jī)制

房?jī)r(jià)一直處在高水平與那些富商明星專注于房產(chǎn)購(gòu)置也有很大關(guān)系。在中國(guó)，房產(chǎn)向來(lái)被看做是穩(wěn)定的資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)代還會(huì)發(fā)生巨大增值。因此很多富商明星為了使自己的財(cái)產(chǎn)保值增值不惜大價(jià)錢大批量地購(gòu)買房產(chǎn)，這就導(dǎo)致高價(jià)房的層出不窮和地王的出現(xiàn)。所以國(guó)家必須采取實(shí)際性措施對(duì)他們這些行為加以限制。否則就會(huì)出現(xiàn)百姓買不起房子，而富商明星卻擁有大片閑置房產(chǎn)。比如前段時(shí)間網(wǎng)絡(luò)上炒的很熱的神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行副行長(zhǎng)龔愛(ài)愛(ài)一人竟然在多個(gè)大城市坐擁幾十套房產(chǎn)，這顯然是國(guó)家監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致。當(dāng)然搜索網(wǎng)絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)像龔愛(ài)愛(ài)這樣類似的情況大有人在，所以為了保持國(guó)家的公平正義，保證人民大眾生活品質(zhì)的提高，更為了彰顯社會(huì)主義中國(guó)的優(yōu)勢(shì)，必須對(duì)這些特殊人群進(jìn)行最大程度的限購(gòu)、限賣。

四、結(jié)語(yǔ)

曾經(jīng)的房地產(chǎn)業(yè)給中國(guó)帶來(lái)了巨大的發(fā)展，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過(guò)度膨脹，為了使房地產(chǎn)業(yè)更好更穩(wěn)妥地可持續(xù)性發(fā)展下去，必須對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式進(jìn)行深入而廣泛的變革。當(dāng)然房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下在現(xiàn)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下有著很多的影響因素，但是歸根結(jié)底都是要政府和社會(huì)做出最大的努力去改革時(shí)弊，企業(yè)和個(gè)人做出自己的犧牲與應(yīng)有貢獻(xiàn)。只有這樣才能切實(shí)提高人民生活水平，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

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Culture and Voluntary Cultural Talking

ZHANG Jing-ru

（School of Social Sciences，Shanghai University，Shanghai 200444，China）

Abstract：China’s reform and opening up has been developed for 30 years，during the years，China’s comprehensive national strength and international influence has improved significantly，China’s political，economic and cultural undertakings have made great progress，people’s living standards have greatly improved.However，development issues are also increasingly exposed.High prices in recent years，and always a lot of ordinary people and stop looking.The livelihood issues of the paper will analyze the reason through access to information and research and expect to find an effective solution.

Key words：real estate prices；the macro-control；economic development

[責(zé)任編輯 王曉燕]

收稿日期：2014-03-18

作者簡(jiǎn)介：張敬如（1989-），男，遼寧大連人，碩士研究生，從事馬克思主義理論研究。