2014年的房地產(chǎn)市場開局“不同往日”。

杭州、常州樓盤價格“跳水”，興業(yè)銀行停貸傳聞，房產(chǎn)稅立法加快進(jìn)程……進(jìn)入2014年以來，一連串的變化觸動著樓市各方敏感的神經(jīng)，“樓市變天說”再度發(fā)酵，房地產(chǎn)市場一片風(fēng)聲鶴唳。王石等行業(yè)意見領(lǐng)袖更是發(fā)出了“2014年形勢不妙”的聲音。

放眼青島，自年后樓市一直處于波動狀態(tài)，銀行收緊房貸利率優(yōu)惠，公積金貸款額度“縮水”，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提上日程，青島六區(qū)住房繼續(xù)限購，伴隨而來的是住宅成交量的持續(xù)下跌。難道，房價上漲的趨勢真的要開始扭轉(zhuǎn)了嗎？在新形勢的引導(dǎo)下，2014年青島樓市到底會如何？

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2月份百城房價指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10960元/平方米，環(huán)比1月上漲0.54%。與1月份相比，環(huán)比下降的城市數(shù)量并未增加，上漲的城市漲幅逐步縮小。但從總體看，全國主要城市樓市仍處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。其中，青島新房均價已連續(xù)出現(xiàn)14個月的小幅穩(wěn)步上漲。

事實上，在市場中，價格向來都是反應(yīng)市場情況的鏡子。房價走勢自然與市場的整體環(huán)境有著密切地聯(lián)系。那么，是什么原因讓青島樓市在“形勢不妙”的情況下依舊響起“漲聲”呢？讓我們一起深入市場，發(fā)現(xiàn)樓市“漲聲”背后的故事。

“杭州降價”被過度解讀

馬年樓市的第一波降價發(fā)生在1.5線城市杭州，恐怕出乎了很多人的意料。

2月18日開始，兩個位于杭州市城北新興板塊的緊鄰樓盤，先后做出了大幅調(diào)整。德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進(jìn)，曝出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。久違的樓市降價聲音，迅速引爆市場。開發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，德信·北海公園促銷當(dāng)日去化八成，天鴻·香榭里降價開盤當(dāng)天去化也有九成。

從市場表現(xiàn)來說，上述降價樓盤無疑是大贏家。不過，這種主動降價的行為并未鋪開至整個杭州市場。據(jù)了解，3月，杭州原本Nit有近40個樓盤要開盤，其中有新開的，也有加推的，包括了九龍倉、中海、萬科、金地等盤。但3月1日和2日這個雙休日，卻是零開盤。剛剛過去的婦女節(jié)雙休日，也不見有大的起色，只有杭州市中心的武林壹號、蕭山區(qū)的郡望府和杭州城北的萬達(dá)廣場3個盤開盤。

顯然，這場全國轟動的降價風(fēng)波帶來了明顯的觀望影響，直接導(dǎo)致了開發(fā)商推盤節(jié)奏的打亂，樓盤推售計劃普遍被延后。另外，與杭州降價風(fēng)波幾乎同時，近年因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的興業(yè)銀行，亦通過內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，預(yù)警地產(chǎn)類融資。來自銀行業(yè)的預(yù)警，又讓人不得不想起蝴蝶的翅膀。難道年初王石等行業(yè)意見領(lǐng)袖的樓市危言真要開始應(yīng)驗？

“這一次杭州降價不同于過去兩次。2008年下半年，萬科全國性降價，杭州其他房企亦受其波及。2012年三四月份的那一次，房企都撐了一年多，最后迫于資金鏈壓力降價。經(jīng)過去年牛市，開發(fā)商手上目前都不缺錢。”樂觀的開發(fā)商并不認(rèn)為這輪降價會像超級病毒一樣迅速蔓延至整個杭州，甚至全國。

“從目前了解的情況來看，杭州、常州的降價情況屬于個別樓盤，個別開發(fā)商的銷售選擇，短期內(nèi)不會對市場造成較大的沖擊，同時也不會大范圍蔓延，更不會波及到青島?！痹谇鄭u龍湖置業(yè)營銷經(jīng)理趙偉看來，杭州等地個別項目降價的情況，被過度解讀了。

房貸逆勢收緊

一直以來，房貸都是年初松，年尾緊，然而今年卻是“一反常態(tài)”。盡管各家銀行均否認(rèn)有停貸現(xiàn)象，但整體看來，年初房貸利率不僅逆勢上漲，且額度緊張：首套房基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠消失的同時，9折優(yōu)惠也難尋蹤跡，保留利率優(yōu)惠的銀行已經(jīng)越來越少，各銀行房貸利率普遍上浮。

一位銀行業(yè)人士表示，受互聯(lián)網(wǎng)金融沖擊和經(jīng)濟(jì)形勢影響，年初存款上增量很難，這影響了房貸市場的資金供給，除房貸外，房地產(chǎn)開發(fā)貸也是各家銀行爭相壓縮的領(lǐng)域。而相比國有銀行，中小銀行在房貸業(yè)務(wù)上也已顯現(xiàn)“去意”，這與它們在存款利率“一浮到頂”形成鮮明對比。

目前，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品廣受草根階層關(guān)注，以及銀行理財產(chǎn)品增多，銀行存款規(guī)模迅速萎縮，繼而影響到信貸新增規(guī)模。據(jù)了解，余額寶、微信理財通等互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品吸引了大量資金進(jìn)入，這些資金多數(shù)為從銀行中“搬家”過來。這使得銀行備感壓力。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，隨著利率市場化的推進(jìn)，未來銀行競爭格局將更激烈，多數(shù)銀行或會繼續(xù)擠壓房貸占比，今年貸款買房可能不會太容易。

除了利率普遍上漲，讓剛需一族更揪心的是，個人住房公積金貸款政策的進(jìn)一步收緊。以青島為例，自2014年3月10日起，建立住房公積金賬戶滿12個月且在申請貸款的近12個月內(nèi)連續(xù)正常繳存住房公積金12個月才具備貸款資格，而此前標(biāo)準(zhǔn)為6個月。此外60萬元的最高貸款額只有借款人及配偶均符合申貸繳存條件才有可能享受到，僅本人符合申貸的，購買新房貸款額最高為36萬元。

“首套房貸款利率優(yōu)惠不再，個人公積金貸款額度下調(diào)，這都在一定程度上改變了購房者的心理預(yù)期，這對資金不充裕的買家會造成一定心理影響，但我認(rèn)為影響不大。”趙偉表示，2014年總體上可能沒有2013年那么火爆，但占主流的剛性需求依然旺盛，購房者的購房需求和意愿依然強(qiáng)烈。

據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1月青島新房成交10138套，成交面積達(dá)1050716平方米，對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季1月份來說，今年的10138套仍處于高位水平，今年年初的青島樓市“開門紅”。進(jìn)入2月，在春節(jié)長假的影響下，新建商品房僅成交6384套，總成交面積640053平方米。雖說相較1月有很大幅度的下降，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2013年2月新房成交的5076套。有分析人士表示，青島2月份新房成交量的下降，并不能表明樓市正在“降溫”。從房價走勢來看，青島房價依舊保持上揚態(tài)勢。百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)表明，2月份青島新房價格連續(xù)第七個月上漲，環(huán)比漲幅為0.45%，新建住宅均價9783元/平方米。

此外，近期計劃在3月份入市的樓盤也有所增加。據(jù)了解，2014年3月青島全市預(yù)計有26個樓盤有開盤加推計劃，其中14個樓盤為新開盤項目，剩余12個為加推樓盤，這無疑將掀起馬年以來第一波開盤“小高峰”。

被放大的庫存壓力

近日，20城樓市存量排名出爐，其中青島樓市存量達(dá)1504.1萬平方米，居第一位。而第四位的北京樓市存量為703萬平方米，常住人口僅有800多萬的青島，不到北京的一半，庫存量卻是北京的兩倍多，這無疑引起了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。在這樣的基數(shù)下，青島庫存仍在以同比20%速度在攀升，是否說明去庫存化已經(jīng)很成問題了呢？

中置國際市場總監(jiān)張百忍在其微博上寫道，“有關(guān)青島庫存全國第一的消息是個偽命題，因為統(tǒng)一口徑不同。全國大多數(shù)城市只統(tǒng)計市里幾個區(qū)的數(shù)字，而青島包含了好幾個縣級市，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤都在列，自然數(shù)字龐大?！?/p>

“2006年時候，開發(fā)商只認(rèn)市南、市北這些主城區(qū)，李滄區(qū)都不在考慮范圍，但是伴隨著城市的發(fā)展，李滄區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)、紅島新區(qū)等城區(qū)發(fā)展都取得了有目共睹的成績。這便吸引了大量的全國知名開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐青島，開發(fā)體量也順勢增長，一定程度上導(dǎo)致了庫存壓力增大?！痹谮w偉看來，對于常住人口僅有800多萬的青島來說，去化是有一定難度的，但是從去年的去化率來看，還是比較樂觀的。

“截止到2014年1月，全市住宅存量13萬多套，1500多萬平方米，存銷比達(dá)17個月，盡管全市來看存量居高，但存量大戶主要集中在黃島、膠州、膠南、即墨、城陽城市外圍區(qū)域，主城區(qū)需求相對旺盛，風(fēng)險較小。另外，市南區(qū)和嶗山區(qū)高端區(qū)域，去化周期明顯較長，這也是高端市場所具有的顯著特點；小高層、高層住宅存量最大，但剛需一直以來是成交主力，風(fēng)險可控?！痹诳硕鹎鄭u首席分析師鄧國華看來，青島的整體庫存量較高，但仍處于風(fēng)險可控范圍。

實際上，作為二線城市中的領(lǐng)先城市，青島具有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備準(zhǔn)一線水平。伴隨著星河灣、碧桂園、越秀、金地等大鱷的加入，青島樓市的競爭將更加白熱化。那么，在激烈的市場競爭中，房傷將會出現(xiàn)怎樣的變化呢？

在今年政府工作報告中，體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅立法、保障房建設(shè)、城鎮(zhèn)化以及土地改革等大量涉房內(nèi)容，提出保穩(wěn)而非抑制，同時強(qiáng)調(diào)了要以房產(chǎn)稅為調(diào)節(jié)手段，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸市場化。鄧國華認(rèn)為，政府工作報告給房地產(chǎn)行業(yè)一顆定心丸。以人為核心的新型城鎮(zhèn)化將給未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供有力的支撐，而差異化（雙向）調(diào)控更是保證了房價至少不會大跌。

今年以來，青島市六區(qū)繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，政策層面確保了房價的基本穩(wěn)定和市場的平穩(wěn)。盡管青島房地產(chǎn)統(tǒng)一登記已提上日程，政府工作報告要求推動房地產(chǎn)稅立法，但硬幣的另一面，這也預(yù)示著短期內(nèi)房地產(chǎn)稅難以出臺。

而在樓市供應(yīng)量方面，青島目前屬于相對超供的城市，房地產(chǎn)市場的市場化對未來供需平衡會有積極的影響，預(yù)計青島2014年房地產(chǎn)市場將穩(wěn)中趨緊。

“貨幣政策方面雖然松緊適度，部分開發(fā)商還是會面臨較大的資金壓力，這方面的風(fēng)險需要警惕?；蛟S不少開發(fā)商也會效仿南京、杭州出現(xiàn)的降價現(xiàn)象，采取“以價換量”的策略，維持資金流的充足和穩(wěn)定?！编噰A說。