利率與資產(chǎn)價格背反，利率上升，資產(chǎn)價格下跌，這是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。房地產(chǎn)是強投資屬性資產(chǎn)，又高度依賴負(fù)債，所以高利率歷來是房價的最大殺手。利率市場化、儲蓄率下降，帶來我國利率的趨勢性上升。

當(dāng)前市場利率居高不下，抑制銀行放貸意愿，影響購房人月供能力和居民資產(chǎn)配置傾向，直接打擊了房屋銷售，抑制房價漸行漸深。十多年來，房價屢遭調(diào)控壓力，所不同的是，這一次來自市場，而非政策，決定了本輪房價向下調(diào)整的真實性。

房貸顯著影響房價

個人購房的資金來源相當(dāng)部分來自于貸款。首付20%，則80%來自于貸款。首付30%，也有70%來自于銀行貸款。鑒于個人中長期消費貸款的90%以上為個人住房貸款，一般以央行的個人中長期消費貸款統(tǒng)計作為個人住房貸款統(tǒng)計值。2013年全國新增個人住房貸款1.7萬億元，當(dāng)年個人住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售額8.1萬億元，新增個人住房貸款占個人住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售額的20.98%。因此，個人住房貸款的發(fā)放情況，直接影響著房地產(chǎn)的銷售狀況，進(jìn)而決定房價。換言之，推動房價上升的諸多因素中，相當(dāng)程度上來自于住房貸款等各類債務(wù)融資。

2008年-2012年，個人住房貸款余額同比增速與全國住宅價格同比增速基本保持了同漲同跌的變化趨勢。2008年11月開始，房貸增速加快，房價增速加快。2009年11月和2012年12月，出現(xiàn)同樣情況。2009年-2012年的1月-2月房貸增速下降，同期房價漲幅趨緩。

2013年上半年，個人住房貸款新增9628億元，1月-5月，五大行新增貸款60%為個人貸款，上半年房價同比上漲11.98%，而三、四季度新增房貸（相當(dāng)部分已為個人經(jīng)營性貸款）8372億元，年末房價漲幅收窄至7.73%。

高利率減速房貸擴(kuò)容

我國的房貸利率包含名義貸款利率和折數(shù)兩部分，折數(shù)影響更大。為減輕居民購房財務(wù)負(fù)擔(dān)，央行對住房貸款實行優(yōu)惠利率。1998年5月開始，央行允許商業(yè)銀行個人住房貸款利率按照法定貸款利率打9.5折，打折后的房貸利率為7.65%。1999年9月開始，房貸利率可以打9折，打折后的房貸利率為5.59%。2006年8月開始，可以打8.5折，打折后的房貸利率為5.81%。2008年10月開始，可以打7折，打折后的房貸利率為4.158%。

遇到利率調(diào)整，打折數(shù)不變。例如，2013年央行五年期貸款基準(zhǔn)利率上升到了6.55%，但2008年-2011年發(fā)放的利率，打7折的房貸利率僅為4.585%，比基準(zhǔn)利率低了2個百分點。房貸利率長期偏低，刺激了居民購房需求。同時，我國居民個人（私營企業(yè)主和個體戶除外）很難以其他名目從銀行獲得大額個人貸款，房貸幾乎是唯一的正規(guī)獲取銀行貸款的途徑，這也刺激了房貸和買房需求。

從2012年三季度開始，市場利率上行，銀行資金來源緊拙，房貸打折幅度被迫減少，一般只能打8.5折。2013年上半年，房貸一般只能打9折。2013年第四季度開始，房貸利率一般不再打折。進(jìn)入2014年，市場利率進(jìn)一步推高。同時，連年的高漲之后，房價高懸，購房總價也很高。于是，房貸市場尷尬的一幕出現(xiàn)：商業(yè)銀行執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率或下浮，銀行資金價格倒掛，銀行承受不起；商業(yè)銀行上浮房貸基準(zhǔn)利率，購房人月供壓力加大，購房人承受不起。

然而，房貸利率水平不上浮，銀行承受不起，房貸意愿低。2014年，五年期以上房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，若按基準(zhǔn)利率0.9倍執(zhí)行優(yōu)惠利率為5.9%?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)推出的余額寶、財付通等理財產(chǎn)品收益率一度高達(dá)6.5%，目前仍在5.3%左右。受其倒逼，銀行理財產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5.5%-6.5%。銀行理財收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準(zhǔn)利率，銀行投資他行理財產(chǎn)品，強于發(fā)放房貸。2013年12月，一年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。

目前，銀行業(yè)各檔次存款利率已按10%“一浮到頂”，五年期存款利率上浮后為5.22%。銀行以5.22%吸收存款，加上管理費用和信貸成本，總資金成本也會高于6.55%?？傊y行按基準(zhǔn)利率發(fā)放房貸，是虧的。2008年-2011年發(fā)放的利率打7折的數(shù)萬億元左右房貸的利率僅為4.585%，比現(xiàn)在的五年期存款利率低0.635個百分點，比現(xiàn)在的一年期理財產(chǎn)品收益率則低1.415個百分點。越來越多的銀行只好消減了個人住房貸款業(yè)務(wù)。2014年一季度全國個人中長期貸款僅新增3590億元，同比少增1072億元。

房貸利率水平上浮，借款人承受不了，購房意愿變低。銀行資金成本的底部不斷被抬升。銀行被迫提高了房貸利率，大部分銀行取消了首套房優(yōu)惠貸款利率。部分?jǐn)M入市的購房者因資金成本上升延遲了購房計劃。2013年末，全國百城價格均價達(dá)10833元/平方米，以1萬元/平方米略算，假設(shè)家庭經(jīng)濟(jì)型住房面積為100平方米，則房屋總價款100萬元，按首套房計算首付30%，需貸款70萬元，貸款期限20年，基準(zhǔn)利率，按等額本息還款法，房貸月還款額（月供）5239元，總利息支出55.75萬元。如貸款執(zhí)行利率上浮10%，則月還款額須增加276元，總利息支出須多增加6.62萬元，即借款人總負(fù)擔(dān)增加6.62萬元，相當(dāng)于在貸款利率不變的情況下，借款人購買力下降6.62%。

房價最為看好、堅挺的北京、上海市場也有壓力。2013年初，北京市（上海市）新房成交價約在3.5萬元/平方米（27655萬元/平方米），假設(shè)家庭經(jīng)濟(jì)型住房面積為100平方米，總房款為350萬元（277萬元）。首付30%，需要貸款245萬元（194萬元）。貸款期限20年，貸款利率上浮10%，月供為19304元（15286元）。按月供不高于家庭可支配收入50%計算，北京（上海）具有房貸還款能力的家庭年收入應(yīng)在50萬元（36萬元）以上。2012年，北京（上海）年收入12萬元以上的自行申報納稅人有74.5萬人（82.8萬人），占全市常住人口數(shù)量的3.8%（3.5%）。年收入達(dá)到50萬元（36萬元）的家庭數(shù)量有限。年收入達(dá)到50萬元（36萬元）以上、又不在限購之列的家庭就更少了。購房者可以對未來個人收入有良好的預(yù)期，可以對房價上漲有樂觀的判斷，但只要認(rèn)識到下個月就付不起月供，就必須立即打消貸款買房的念頭。月供是房貸借款人最硬的約束。

面對高利率，銀行房貸市場受限，房地產(chǎn)交易量下滑，房價承壓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表外融資利率超高，通過購房人的預(yù)售款中和了財務(wù)總成本。預(yù)售款相當(dāng)程度上來自于房貸，預(yù)售款少了，開發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張。市場正在尋找均衡，或者利率下降，或者房價下降，最好兩個同時下降。

高利率動搖房價根基

本市房價與本市居民收入之比（房價收入比）的確不是衡量中國城市房地產(chǎn)價格高低的好指標(biāo)。城市化的因素、外地人買房的因素、舉家支持的因素、灰色收入的因素等，都使房價收入比指標(biāo)失去意義。但若用增長率來衡量，這些因素都能包含進(jìn)去。

收入增長率與貸款利率比較是一個好指標(biāo)。收入增長率高出貸款利率越多，購房人的債務(wù)負(fù)擔(dān)能力就越強。這幾年的實踐是當(dāng)個人收入增長率為貸款利率的2倍以上時，則房價猛漲，低于1倍則房價下跌。2009年一季度，個人收入增長率為個人住房貸款加權(quán)利率的2.3倍，2010年一季度降為2.12倍，2011年一季度降為2倍，2012年一季度降為1.88倍，2013年一季度降為1.48倍。高利率日益逼近收入增長率，個人用于還貸的現(xiàn)金流吃緊，債務(wù)負(fù)擔(dān)能力下降了。

2009年及隨后的大規(guī)模投資，相當(dāng)部分的公共投資還沒有形成持續(xù)的收入增長。股市及基金大跌損失、物價上漲消耗、房地產(chǎn)凝固等多方面因素?fù)p耗了居民貨幣性財富。近年，居民收入增長率趨緩。突出反映是，本外幣存款的增長率持續(xù)低于本外幣貸款的增長率，2011年-2013年二者分別為12.69% VS 14.35%、13.37% VS 14.96%、13.76% VS 14.14%。即便加入理財產(chǎn)品余額，存款增長率仍低于貸款增長率。個人存款增長率的下降，并非主要分流到銀行理財產(chǎn)品，收入增長率下降了。居民收入增長率的下降從根本上消減房地產(chǎn)市場的購買力，動搖房價根基。

2005年以來，我國居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，超配房地產(chǎn)，并且獲得了極大的成功。高利率或無風(fēng)險收益率正在改變這種配置傾向。進(jìn)入2014年，一年期銀行理財產(chǎn)品收益率（無風(fēng)險收益率）達(dá)到6%左右。無風(fēng)險收益率達(dá)到6%，一筆投資11.89年可以翻一倍。房地產(chǎn)這樣的中高風(fēng)險投資收益率就應(yīng)達(dá)到8%以上。年收益率達(dá)到8%，一筆投資九年翻一倍。某市住宅均價3.5萬元，九年之后的2022年住宅均價達(dá)到7萬元，也即每平方米1.13萬美元，這是目前難以想象的。理財產(chǎn)品投資零稅費，房地產(chǎn)投資繳納營業(yè)稅（5%）、個人所得稅（20%）、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、印花稅、土地增值稅等各種稅費率至少在10%以上。一筆為期五年的房地產(chǎn)投資，其年收益率必須達(dá)到10%，也即7.27年翻一倍，才有比較投資價值。高利率預(yù)期的增強，房地產(chǎn)投資的吸引力下降了。

互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財產(chǎn)品投資的門檻，銀行也在主動下調(diào)投資門檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無風(fēng)險投資收益。這使得投資者不再像過去那樣急于入市，無風(fēng)險金融投資的收益可以在相當(dāng)程度抵補房價上漲帶來的損失。2013年四季度以來核心城市房價漲幅的趨緩、三四線城市房價低迷，也在改變房產(chǎn)投資者的預(yù)期。央行調(diào)查顯示，2014年一季度居民首選“理財產(chǎn)品”投資方式，占比31.8%；次為“房地產(chǎn)投資”，占比16.2%。2013年四季度，房地產(chǎn)投資的比例為17.9%。

持續(xù)的房價上漲之后，房地產(chǎn)市場的投資門檻則在升高，投資價值的不確定性卻在增大，不再是創(chuàng)富的最佳手段。房地產(chǎn)的低流動性和稅務(wù)風(fēng)險，也在壓抑房地產(chǎn)投資的熱情。投資房地產(chǎn)意愿正在下降。個人資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的改變，會對房價產(chǎn)生持續(xù)的影響。

穩(wěn)定房貸之策

經(jīng)濟(jì)史上，利率急劇上升總會刺破房地產(chǎn)泡沫。

1976年美聯(lián)儲連續(xù)加息，聯(lián)邦基金利率由5.05%升至1981年的16.39%。美國房價在1979年中開始下跌。1987年美聯(lián)儲開始加息，由6.66%提高至1989年的9.21%。美國房價在1989年中期開始下跌。2004年6月30日美聯(lián)儲開始加息，聯(lián)邦基金利率由1.25%開始，連續(xù)17次上調(diào)至2006年5月29日達(dá)到5.25%，高利率持續(xù)到2007年9月18日，2006年夏末房地產(chǎn)價格上升勢頭中止，隨后房價大跌30%以上，進(jìn)而引起全球金融危機(jī)。

日本央行1989年12月25日開始提高利率（4.25%），1990年8月30日提高至6.00%，中止了1986年以來的房地產(chǎn)大牛市，膠著一年之后房地產(chǎn)價格大跌，至2005年房價下跌64%。一旦居民收入增速下降、利率上行，支持我國房地產(chǎn)價格中長期看漲的所謂城鎮(zhèn)化空間較大、居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置傾斜、政府財源支柱、建筑品質(zhì)差等“硬”因素都將煙消云散。

2013年之前的十余年，政府出臺了多項政策來抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，成效時大時小。提高利率是最有效的控制房價的市場化手段，則采用不多。現(xiàn)今在市場的作用下，利率提高終于阻止了房價過快上漲，無心插柳柳成蔭。政策制定者似乎可以對房價下跌樂觀其成。

但維持抵押物價值的平穩(wěn)又是中期內(nèi)我國最重要的宏觀政策。抵質(zhì)押物價值不下降，全社會的融資鏈就可以持續(xù)。2013年底，銀行業(yè)本外幣貸款余額約為76.6萬億元，表外資產(chǎn)約57.7萬億元，還有約9萬億元的債券融資，其價值支撐都是抵質(zhì)押物。土地、房產(chǎn)是最主要的也是最好的抵押物。抵質(zhì)押物價值的穩(wěn)定，會使債權(quán)人繼續(xù)提供融資。

否則，債權(quán)人沒有信心，債務(wù)緊縮就發(fā)生了，對經(jīng)濟(jì)的危害更大。溫州經(jīng)濟(jì)深陷債務(wù)緊縮，五年不能自拔，最重要的原因是房地產(chǎn)價格（抵押物）下跌了40%左右。

新一屆政府施政以來，對房地產(chǎn)市場采取“善意的忽視”，保持政策平穩(wěn)，謹(jǐn)慎引導(dǎo)市場預(yù)期，以靜制動，不折騰。這是成功的，總的政策基調(diào)還應(yīng)保持。所不同的是，過去是為房價上漲預(yù)期降溫，今天也要為房價下跌預(yù)期降溫。作為一種投資品，房地產(chǎn)價格平均年漲幅3%-5%左右，就是一個健康的市場，全社會應(yīng)該接受。

降低利率是穩(wěn)定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。我國經(jīng)濟(jì)增長率由9%-10%區(qū)間，下降到8%-9%，再到7.5%-8%、7.0%-7.5%區(qū)間，收入增長率必然也會隨之下降。加之人口紅利減少等因素，我國儲蓄率的降低趨勢不可逆轉(zhuǎn)。在投資拉動為主的經(jīng)濟(jì)增長模式未變的情況下，儲蓄率下降的影響是顛覆性的。這應(yīng)是我國金融領(lǐng)域未來最主要的挑戰(zhàn)。

利率市場化作為一個制度變量，其結(jié)果也是利率明顯上升。盡管如此，政策上仍然要采取保持貸款適度增加、適時適度降低貸款基準(zhǔn)利率、把握好利率市場化節(jié)奏、規(guī)制影子銀行等銀行之外的信貸融資市場、寬容企業(yè)境外融資、放寬存貸比監(jiān)管等措施，防止利率的過快上升。

與此同時，政策性的住宅金融體系呼之欲出，但需要仔細(xì)設(shè)計?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》第23條提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。資金是市場化的，必須要實行市場化利率。住宅是最重要的民生工程之一，政府要托底，包括要為居民尋找中低成本的資金來源。

我國國有大銀行體系發(fā)達(dá)，由國有大銀行代理住宅金融職能是一種成本較低的解決住宅融資的有效途徑?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》第45條提出“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。利用國有大銀行的信譽、專業(yè)能力和網(wǎng)點，中和低成本的公積金資金、中等成本的發(fā)債資金和高成本的市場化資金，能夠?qū)崿F(xiàn)降低成本和便民利民的統(tǒng)一。

房貸利率低，操作成本高，存款貢獻(xiàn)少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務(wù)收益偏低。銀行仍然要辦理房貸，基于踐行社會責(zé)任和維護(hù)客戶關(guān)系的考慮，同時房貸的不良率較低。當(dāng)前，強化對市場經(jīng)濟(jì)法制的維護(hù)，遵守契約精神，維持房貸的低風(fēng)險屬性，對于促進(jìn)銀行多做房貸業(yè)務(wù)是有積極作用的。

作者為中國國際金融學(xué)會理事，本文屬作者個人學(xué)術(shù)研究觀點，不代表所在機(jī)構(gòu)立場