今年以來，中國不同地域房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出現(xiàn)分化，在上海等熱點城市仍然收緊政策力度的同時，天津等地采取有限度分區(qū)域差別化放松調(diào)整限購的政策，廣州等城市則選擇加大監(jiān)管力度的做法。令人關(guān)注的是，由于市場對于中國房價未來走勢出現(xiàn)較大分歧，以致宏觀政策進退維谷。

客觀分析當前房地產(chǎn)市場變化，真正能夠反映其走弱的主要證據(jù)在于成交量。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的44個主要城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，已有34個城市房地產(chǎn)成交量同比下降，其中杭州下降幅度最大，為61%，同期北上廣深四家一線城市的變動幅度分別為-28%、-13%、1%和-21%。另據(jù)報道，滬深兩市共有103家上市房地產(chǎn)企業(yè)披露了一季報及業(yè)績預(yù)報，合計凈利潤下滑27%。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，容易令人產(chǎn)生當前房地產(chǎn)“庫存高企，成交低迷，業(yè)績下滑”的總體印象。

分析今年房地產(chǎn)市場走弱的誘因，大致可以歸結(jié)為兩個方面：其一是長期性因素，即潛在經(jīng)濟增速溫和回落。由于改革紅利和人口紅利減少，加之世貿(mào)紅利消退，再想使中國經(jīng)濟持續(xù)保持9%-10%以上的增長速度已經(jīng)十分困難，必然導(dǎo)致整個社會的房產(chǎn)購買力下降。其二是短期性因素，即公眾信心的變化。其實，社會公眾早就懷疑中國房地產(chǎn)價格存在泡沫。去年以來，先是有部分海外機構(gòu)多次拋售內(nèi)地房產(chǎn)，也有地產(chǎn)公司負責人“看空”房地產(chǎn)市場，再加上一些境外機構(gòu)跟風炒作“樓市崩潰論”，一傳十、十傳百，以致房價只漲不跌的神話終于在公眾心中開始動搖。

盡管未來房地產(chǎn)有可能走弱，近期某一年份出現(xiàn)房價大跌的概率仍然微乎其微。首先，中國宏觀經(jīng)濟保持7%以上的增長速度應(yīng)該不成問題。即使經(jīng)濟增速在某個時段滑出預(yù)想?yún)^(qū)間，相信中央政府也會及時出手。例如，最近國務(wù)院剛剛提出擴大小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實施范圍，加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持力度，以及加快鐵路建設(shè)等措施，目的即在于確?！胺€(wěn)增長”得以實現(xiàn)。與此同時，世界各國仍然普遍看好中國經(jīng)濟，世界銀行“國際比較計劃”項目甚至預(yù)測，中國將于今年超過美國而躍升世界第一大經(jīng)濟體。

同時，中國城鎮(zhèn)化進程也會給房地產(chǎn)業(yè)帶來大量投資需求。截至2013年末，中國城鎮(zhèn)化率53.73%，假定2020年城鎮(zhèn)化率達到60%，這意味著未來七年每年城鎮(zhèn)化率都要增長0.9個百分點，相當于每年至少產(chǎn)生一個人口在1200萬人以上的特大城市。

從各國房地產(chǎn)業(yè)運行情況來看，即使出現(xiàn)房價大跌，往往也是“跌跌不休”，而非一蹴而就。以日本為例，自1992年房價下跌開始，至今已經(jīng)20多年，每年跌幅在1%-8%；再以美國為例，其房價在2007年-2012年間出現(xiàn)下跌，季度同比跌幅在0.6%-6.6%。

綜合而言，未來中國房地產(chǎn)價格很可能進入溫和下調(diào)期。為此，政府部門應(yīng)當著手做好兩件事情：

其一，至少應(yīng)在一個時期內(nèi)努力維持這一調(diào)整過程，千萬不要再行制造新的房價熱點，而應(yīng)通過中央政府頂層設(shè)計，下好房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展這盤棋。雖然房地產(chǎn)業(yè)之于國民經(jīng)濟發(fā)展十分重要，但通過房價高企換取經(jīng)濟增長的做法無異于飲鴆止渴。事實上，這一棋局成敗的關(guān)鍵遠不在于房地產(chǎn)業(yè)本身，而在于能否有效控制包括教育、醫(yī)療、經(jīng)濟、政治等在內(nèi)的優(yōu)勢資源一而再、再而三地向某些一線或二線城市集中，從而引致人口大量涌入和住房剛性需求的不斷強化；同時也在于能否摒棄過于強調(diào)城市功能區(qū)建設(shè)的做法，以致在總體房價不溫不火的城市也能在某些街區(qū)制造出房價“熱島”。

其二，在房價溫和下調(diào)的前提下，應(yīng)將貨幣政策基調(diào)從“穩(wěn)中趨緊”調(diào)整為“穩(wěn)中有松”。當前，由于中國鋼鐵、有色金屬、建材、化工、造船等行業(yè)存在嚴重過剩產(chǎn)能，經(jīng)濟“去產(chǎn)能”已經(jīng)事不宜遲；為了防范系統(tǒng)性債務(wù)風險和金融風險，特別是加快地方政府融資平臺清理規(guī)范，經(jīng)濟“去杠桿”也是時不我待。此外，再加上利率市場化改革帶來的升息效應(yīng)，以及與“去（房價）泡沫”、“去產(chǎn)能”、“去杠桿”之間形成的交互影響，如果貨幣政策再不適當放松，多方效應(yīng)疊加，恐怕今年增長目標很難落實，反過來也不利于房地產(chǎn)市場的溫和調(diào)整和持續(xù)健康發(fā)展。

貨幣政策“穩(wěn)中有松”的關(guān)鍵，在于法定存款準備金比率的適度下調(diào)等方面。當前，貨幣當局為法定存款準備金支付的利率只有1.62%，這大約低于一年期基準存款利率1.6個百分點。假定存款余額以100萬億元計算，且準備金比率為16.5%，這相當于中國銀行體系每年都要產(chǎn)生2640億元的額外成本，可謂數(shù)量驚人。在將利潤最大化作為生存發(fā)展法則的今天，這必然迫使商業(yè)銀行加大金融創(chuàng)新力度，如將大量資金投向信托受益權(quán)等非標資產(chǎn)，從而把上升的資金成本轉(zhuǎn)嫁給實體經(jīng)濟。這對于實現(xiàn)“穩(wěn)增長”目標而言，焉能承受？