今年以來(lái)，中國(guó)不同地域房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始出現(xiàn)分化，在上海等熱點(diǎn)城市仍然收緊政策力度的同時(shí)，天津等地采取有限度分區(qū)域差別化放松調(diào)整限購(gòu)的政策，廣州等城市則選擇加大監(jiān)管力度的做法。令人關(guān)注的是，由于市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)出現(xiàn)較大分歧，以致宏觀政策進(jìn)退維谷。

客觀分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，真正能夠反映其走弱的主要證據(jù)在于成交量。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的44個(gè)主要城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已有34個(gè)城市房地產(chǎn)成交量同比下降，其中杭州下降幅度最大，為61%，同期北上廣深四家一線城市的變動(dòng)幅度分別為-28%、-13%、1%和-21%。另?yè)?jù)報(bào)道，滬深兩市共有103家上市房地產(chǎn)企業(yè)披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，合計(jì)凈利潤(rùn)下滑27%。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，容易令人產(chǎn)生當(dāng)前房地產(chǎn)“庫(kù)存高企，成交低迷，業(yè)績(jī)下滑”的總體印象。

分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的誘因，大致可以歸結(jié)為兩個(gè)方面：其一是長(zhǎng)期性因素，即潛在經(jīng)濟(jì)增速溫和回落。由于改革紅利和人口紅利減少，加之世貿(mào)紅利消退，再想使中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持9%-10%以上的增長(zhǎng)速度已經(jīng)十分困難，必然導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力下降。其二是短期性因素，即公眾信心的變化。其實(shí)，社會(huì)公眾早就懷疑中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫。去年以來(lái)，先是有部分海外機(jī)構(gòu)多次拋售內(nèi)地房產(chǎn)，也有地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人“看空”房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上一些境外機(jī)構(gòu)跟風(fēng)炒作“樓市崩潰論”，一傳十、十傳百，以致房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在公眾心中開(kāi)始動(dòng)搖。

盡管未來(lái)房地產(chǎn)有可能走弱，近期某一年份出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌的概率仍然微乎其微。首先，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持7%以上的增長(zhǎng)速度應(yīng)該不成問(wèn)題。即使經(jīng)濟(jì)增速在某個(gè)時(shí)段滑出預(yù)想?yún)^(qū)間，相信中央政府也會(huì)及時(shí)出手。例如，最近國(guó)務(wù)院剛剛提出擴(kuò)大小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍，加大開(kāi)發(fā)性金融對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的支持力度，以及加快鐵路建設(shè)等措施，目的即在于確?！胺€(wěn)增長(zhǎng)”得以實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，世界各國(guó)仍然普遍看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，世界銀行“國(guó)際比較計(jì)劃”項(xiàng)目甚至預(yù)測(cè)，中國(guó)將于今年超過(guò)美國(guó)而躍升世界第一大經(jīng)濟(jì)體。

同時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程也會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)大量投資需求。截至2013年末，中國(guó)城鎮(zhèn)化率53.73%，假定2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，這意味著未來(lái)七年每年城鎮(zhèn)化率都要增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于每年至少產(chǎn)生一個(gè)人口在1200萬(wàn)人以上的特大城市。

從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行情況來(lái)看，即使出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌，往往也是“跌跌不休”，而非一蹴而就。以日本為例，自1992年房?jī)r(jià)下跌開(kāi)始，至今已經(jīng)20多年，每年跌幅在1%-8%；再以美國(guó)為例，其房?jī)r(jià)在2007年-2012年間出現(xiàn)下跌，季度同比跌幅在0.6%-6.6%。

綜合而言，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格很可能進(jìn)入溫和下調(diào)期。為此，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)著手做好兩件事情：

其一，至少應(yīng)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)努力維持這一調(diào)整過(guò)程，千萬(wàn)不要再行制造新的房?jī)r(jià)熱點(diǎn)，而應(yīng)通過(guò)中央政府頂層設(shè)計(jì)，下好房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展這盤(pán)棋。雖然房地產(chǎn)業(yè)之于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要，但通過(guò)房?jī)r(jià)高企換取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的做法無(wú)異于飲鴆止渴。事實(shí)上，這一棋局成敗的關(guān)鍵遠(yuǎn)不在于房地產(chǎn)業(yè)本身，而在于能否有效控制包括教育、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)、政治等在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)資源一而再、再而三地向某些一線或二線城市集中，從而引致人口大量涌入和住房剛性需求的不斷強(qiáng)化；同時(shí)也在于能否摒棄過(guò)于強(qiáng)調(diào)城市功能區(qū)建設(shè)的做法，以致在總體房?jī)r(jià)不溫不火的城市也能在某些街區(qū)制造出房?jī)r(jià)“熱島”。

其二，在房?jī)r(jià)溫和下調(diào)的前提下，應(yīng)將貨幣政策基調(diào)從“穩(wěn)中趨緊”調(diào)整為“穩(wěn)中有松”。當(dāng)前，由于中國(guó)鋼鐵、有色金屬、建材、化工、造船等行業(yè)存在嚴(yán)重過(guò)剩產(chǎn)能，經(jīng)濟(jì)“去產(chǎn)能”已經(jīng)事不宜遲；為了防范系統(tǒng)性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是加快地方政府融資平臺(tái)清理規(guī)范，經(jīng)濟(jì)“去杠桿”也是時(shí)不我待。此外，再加上利率市場(chǎng)化改革帶來(lái)的升息效應(yīng)，以及與“去（房?jī)r(jià)）泡沫”、“去產(chǎn)能”、“去杠桿”之間形成的交互影響，如果貨幣政策再不適當(dāng)放松，多方效應(yīng)疊加，恐怕今年增長(zhǎng)目標(biāo)很難落實(shí)，反過(guò)來(lái)也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫和調(diào)整和持續(xù)健康發(fā)展。

貨幣政策“穩(wěn)中有松”的關(guān)鍵，在于法定存款準(zhǔn)備金比率的適度下調(diào)等方面。當(dāng)前，貨幣當(dāng)局為法定存款準(zhǔn)備金支付的利率只有1.62%，這大約低于一年期基準(zhǔn)存款利率1.6個(gè)百分點(diǎn)。假定存款余額以100萬(wàn)億元計(jì)算，且準(zhǔn)備金比率為16.5%，這相當(dāng)于中國(guó)銀行體系每年都要產(chǎn)生2640億元的額外成本，可謂數(shù)量驚人。在將利潤(rùn)最大化作為生存發(fā)展法則的今天，這必然迫使商業(yè)銀行加大金融創(chuàng)新力度，如將大量資金投向信托受益權(quán)等非標(biāo)資產(chǎn)，從而把上升的資金成本轉(zhuǎn)嫁給實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)而言，焉能承受？