對于借款人來說，在不失去房產(chǎn)權(quán)的前提下，將房產(chǎn)抵押而換取現(xiàn)金更多的是一種融資行為。專家指出，使房產(chǎn)“動”起來的成本較高、周期短，而一些方式如果操作不當，甚至可能會失去房屋的產(chǎn)權(quán)。

民間借貸：靈活度大，條件苛刻

民間借貸具有靈活性高、放款及時等優(yōu)點，但同時也存在貸款成數(shù)低、利率高以及多種潛在法律風險。

民間借貸并不像外界所想象的那樣，只是個人與個人之間的借貸關(guān)系。一位溫州投資者告訴記者，有相當一部分民間借貸除了個人之間的往來，多數(shù)是通過正規(guī)的小額貸款公司進行的。民間借款同樣要走產(chǎn)權(quán)確定、房屋價格評估等規(guī)定的程序，有很多借款的操作也很規(guī)范，但貸款成數(shù)和利息的浮動空間很大。

雖然沒有明確的流程，但民間借貸一般要經(jīng)過以下幾個程序，而這些程序基本與典當行、銀行貸款的借款程序相似。

借款人找到放貸人后向放貸人提出要求，說明自己需要的金額、貸款期限，并向放貸人說明自己房產(chǎn)的大致價格。放貸人會根據(jù)借款人借款的金額、期限長短以及要款的緊迫度，提出自己放貸的利息。

雙方就借款金額、利息基本商定后，便進入操作階段。放貸方會對借款人所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)進行確權(quán)，確認房屋產(chǎn)權(quán)人為借款人；如房產(chǎn)有共同產(chǎn)權(quán)人的，則要明晰借款人所占房屋產(chǎn)權(quán)的份額。隨后放貸人會對房屋進行價格評估，主估一般由放貸人所指定的機構(gòu)或中間人進行評估。

在對房屋進行確權(quán)和房屋評估后，雙方簽訂合約，房屋產(chǎn)權(quán)證則交由放款人暫時保管。那位溫州投資者告訴記者，有的借款人可能對放款人信任度低，希望將產(chǎn)權(quán)證交由雙方均信任的第三方，待借款人將本金利息全部付清后，再將產(chǎn)權(quán)證交還借款人。但如果引入第三方，借方還需要額外支付介紹中介費及保管房產(chǎn)證等費用。

放貸人一般更喜歡住宅類物業(yè)，別墅其次，因為住宅的變現(xiàn)性較高，別墅則略差。而放貸人一般不太愿意接受寫字樓和商鋪，因為一旦發(fā)生問題，除了變現(xiàn)性較差，還要繳納不少的稅金，成本很高。

據(jù)了解，民間借款的年化利息大約在20%—25%左右，周期短則幾個月，長則半年及一年，貸款成數(shù)在二至三成左右。即使在相關(guān)協(xié)議文本上的利息約定不超過國家法定的銀行同類貸款利率的四倍（包含利率本款） ，也會通過其他形式達到之前商定的利率，因為現(xiàn)在市場上資金確實非常緊張，民間借貸利率低于20%很難實現(xiàn)。

上海一家私營企業(yè)主告訴了記者一個最新的案例，這位老板的一個朋友不久前需要1億元資金，周期約一年，而他手上有五套總價約2.5億元的住宅，想將房屋產(chǎn)權(quán)進行抵押后獲得其所需的資金。

“五套房子最終只貸到了8000萬元，按年化15%的利息計息。這個利息在業(yè)內(nèi)是很低的了，這么低的利息也是有一定原因的。原來，借款人想按房屋價格3.5折來借款，但對方不肯答應(yīng)，只肯按3折來算。后來了解到，借款人手頭只有約9000萬元左右的資金，按3.5折算，手頭就沒有那么多可放的款子了，但他還是想做這筆生意，于是雙方就商定降低放款額度，利息也相應(yīng)降低。”上述人士說。

另外，對于那些急于用錢的個人來說，也要小心那些懷有惡意的放款人。據(jù)說，市場上有少數(shù)放款人，專門盯上那些有可能還不上款的個人，他們往往會趁著這些人急于借錢的心理，而故意抬高放款門檻，約定比較苛刻的借貸條件，包括較高的利率、較短的還款周期以及逾期不能還貸的高額罰息及其他處罰條款，目的就是將房屋產(chǎn)權(quán)最終攫為己有。

典當行：審核周期短，利率奇高

對于沒有做過民間借貸的人來說，由于擔心借貸當中的法律風險，不少人通過上述方式借款有一定的心理障礙。由于典當行有監(jiān)管部門，因此他們寧愿通過典當行典當?shù)姆绞絹斫杩睢?/p>

典當行的借貸流程與民間借貸基本相似，但由于典當行的資金實力比民間貸款機構(gòu)更雄厚，而且有專門的評估和法律團隊進行實務(wù)操作，因此放款速度比民間借款要快。但另一方面，典當行借款的成本可能會比民間借貸要高，貸款成數(shù)一般在二成至四成左右。

上海一家典當行工作人員告訴《CM華夏理財》記者，從對房屋和產(chǎn)權(quán)人的資料進行審核、確權(quán)、房屋評估到放款，一般八九天就可以放款。

“從住宅、別墅、寫字樓到商鋪，各種類型的房產(chǎn)典當我們都會做。而放款額度小到幾百萬，大至上千萬，可以一周左右完成評估審核放款。但房產(chǎn)的評估要由我們來做，而不是申請人?！蹦俏坏洚斝腥耸扛嬖V記者。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，與銀行貸款可以做到五至六成的額度相比，典當行的放款成數(shù)只有二至三成，而且周期短、利率奇高。對于非緊急用錢的人來說，典當行這一途徑并不適合他們。

“典行當?shù)睦⑹前刺焖愕?，每家典當行的利息都不一樣，但年化下來最高利息可能會達到48%。而典當行一般也不希望做長線，一年的典當基本不做，半年期的都很少，一般都是一兩個月左右的短期或一兩周的超短期為主。因為典當行的目的也不是獲取房屋的產(chǎn)權(quán)，而是通過資金滾動運作來獲得收益。由于房產(chǎn)抵押一般金額較大，如果資金占用時間較長，也會影響典當行的流動資金，所以放款的綜合成本較高。一般情況下，典當周期較短，典當者的綜合成本并不是太高，多數(shù)是急用；如果是長期借款，通過典當行來獲取資金是很不合算的?！鄙鲜鋈耸客嘎丁?/p>

對于將房屋產(chǎn)權(quán)抵押的借款人來說，除了還借的壓力之外，自己還要對可能失去房屋產(chǎn)權(quán)的潛在風險有充分的準備。典當行會與借款人簽訂借款和抵押產(chǎn)證的合約，這種合約是受法律保護的，明確規(guī)定了借款雙方的權(quán)利和義務(wù)。如果借款人出現(xiàn)沒有按期履約還款的情況，在合約所設(shè)定的還款緩沖期限過了之后，典當行可能會向借款人按合約規(guī)定收取一定的還款滯納金。

在收取一定時期還款滯納金后仍沒有還款的，按相應(yīng)約定典當行一般擁有權(quán)處置房產(chǎn)的權(quán)利，而這一權(quán)利是在前期進行簽約時已經(jīng)規(guī)定好的。一旦典當行通過法律訴訟或拍賣等方式，將房產(chǎn)拍賣進行變現(xiàn)后，償還所欠款項；而借款人則極有可能失去所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)。

銀行抵押貸款：貸款成數(shù)高，審核周期長

與民間借款和典當相對較為靈活相比，銀行抵押貸款的操作程序比較復(fù)雜，審批時間更長。

將房屋進行抵押貸款，也分為不同的類別。有銀行界人士告訴記者，如果貸款用途是消費類，多數(shù)是個人行為，銀行放款的速度較快，但額度較低。貸款如果是商業(yè)用途，額度一般比消費貸款要大，銀行還要對商業(yè)用途的風險性及借款人的還款能力進行綜合評估，因此手續(xù)比較繁瑣、程序較長。

與其它方式相比，將房產(chǎn)抵押給銀行進行貸款，貸款成數(shù)較高，一般可貸到房屋價格的五至六成。銀行貸款的另一個優(yōu)勢在于利息低，在央行公布的當年基準利率的基礎(chǔ)上，有一定的浮動，各銀行或支行根據(jù)信貸指標的松緊，可能還會有所不同。

分析人士指出，雖然將房產(chǎn)抵押給銀行貸款具有成數(shù)較高、可信度高、貸款周期較長、利率較低等優(yōu)點；但缺點是申請手續(xù)復(fù)雜、申請時間長。

貸款人除了要向銀行提供身份證明、收入狀況、房屋產(chǎn)權(quán)等資料，銀行還要確認房屋是否被重復(fù)抵押，如果一切均符合規(guī)定，還需要由第三方機構(gòu)對房產(chǎn)價格進行評估。如果是消費類貸款，在進行好這些必要的程序后一般就可以放款了；但商業(yè)類貸款還要對所投資項目情況、個人或公司信用度、流動還款能力等項目進行評估，申請時間會較長。

“遞交材料、進行審核、評估，這中間要走很多環(huán)節(jié)，需要較長的時間。如果遇到申請人較多或銀行信貸指標緊等情況，從申請貸款至拿到貸款，可能需要三四周甚至更長的時間?！庇秀y行界人士告訴記者，對于急需資金的人來說，銀行貸款可能解不了近渴；但對那些希望獲得較高貸款成數(shù)、更長貸款時間的人來說，銀行貸款是比較適合的途徑。

雖然銀行抵押貸款有貸款成數(shù)高、成本低的優(yōu)勢，但同樣存在可能會拿不到貸款的潛在風險。而這樣的風險，對于急需錢用的人士來說，可能是很難承受的。

“銀行貸款一個令人頭痛的地方在于，在進行完上述規(guī)定程序后，很可能拿不到需要的款項。不同支行的信貸指標并不是一樣的，即使拿到審批，但有的銀行信貸指標可能用完了，借款人拿到貸款的機率也相當小。此外還有一種可能，即走完規(guī)定的程序后，根本就拿不到審批。對借款人來說，對資金的需要可能比較緊急，而一旦走流程的這段時間過去，又沒有拿到錢款，這其中的機會成本也是比較大的。所以如果借款人對資金比較急，要充分考慮到拿不到貸款，以及周期較長的機會成本?！币患毅y行工作人員告訴記者。