2014年5月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司承辦的2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨上市房企高峰論壇在香港隆重舉行。會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》和2014年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜。主辦方表示，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司作為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要組成部分，其在綜合實(shí)力、盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、投資潛力和成長(zhǎng)能力等方面具有較強(qiáng)的行業(yè)代表性，能夠充分反映和折射出整個(gè)行業(yè)在市場(chǎng)開拓、經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及發(fā)展導(dǎo)向等方面的基本趨勢(shì)，可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及整個(gè)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展具有強(qiáng)有力的指導(dǎo)意義。

《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交量向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。

從市場(chǎng)和行業(yè)面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來(lái)不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司再融資開閘預(yù)期在2014年第一季度終于落地，房地產(chǎn)再融資由此正式開閘。

從上市房企戰(zhàn)略模式來(lái)看，2013年以來(lái)，房地產(chǎn)上市公司的模式創(chuàng)新不斷，包括萬(wàn)科、綠城、保利、世茂、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的上市企業(yè)相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，紛紛探索社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理、小股操盤、代建、地產(chǎn)基金管理等輕資產(chǎn)模式。盡管越來(lái)越多的上市房企探索走向輕資產(chǎn)模式，但有企業(yè)堅(jiān)持重資產(chǎn)模式以規(guī)模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產(chǎn)模式擁護(hù)者，其認(rèn)為穩(wěn)定的收入和商業(yè)租金回報(bào)是房地產(chǎn)公司成熟運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，輕重資產(chǎn)模式整體而言各具利弊，國(guó)際上均有成功成熟的代表房地產(chǎn)企業(yè)樣板。雖然中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)都無(wú)法擺脫對(duì)銷售的依賴，但可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心將由當(dāng)前以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化。

排名：萬(wàn)科連續(xù)七年蟬聯(lián)榜首

《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示， 2013年上市房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值92.08億元，同比增長(zhǎng)46.62%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09個(gè)百分點(diǎn)至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31個(gè)百分點(diǎn)至79.67%；凈利潤(rùn)均值為13.76億元，同比增加16.41%。

通過(guò)對(duì)入選本次測(cè)評(píng)的199家上市房企的測(cè)評(píng)研究，萬(wàn)科連續(xù)第七年蟬聯(lián)榜首，保利與中國(guó)海外發(fā)展則分列此次綜合實(shí)力榜的二、三名。其中，中國(guó)海外發(fā)展由上年的第四位上升至第三位。恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)分居第四到第六位，碧桂園上升六個(gè)位次至第七，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)和華潤(rùn)置地分列第八至十位。

股市表現(xiàn)：房產(chǎn)板塊整體低迷

2013年，滬深房地產(chǎn)板塊行業(yè)指數(shù)與大盤指數(shù)走勢(shì)基本一致，整體呈現(xiàn)震蕩下行的態(tài)勢(shì)，且表現(xiàn)弱于大盤走勢(shì)。以2013年12月31日收盤價(jià)計(jì)算，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)年內(nèi)累計(jì)下降9.56%，而滬深300指數(shù)累計(jì)降幅為7.65%。港股方面，在恒生內(nèi)地100指數(shù)累計(jì)上升1.01%的情況下，恒生地產(chǎn)分類指數(shù)年內(nèi)仍累計(jì)下降9.17%。在基本面與政策面交替作用下，上市房企整體表現(xiàn)低迷，僅在主題投資遇機(jī)會(huì)時(shí)，題材類個(gè)股有超預(yù)期表現(xiàn)。

運(yùn)營(yíng)：規(guī)模導(dǎo)向特征明顯

2013年，上市房企資產(chǎn)總額均值為362.89億元，同比上升24.33%；凈資產(chǎn)均值為102.66億元，同比上升17.11%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為92.08億元，同比上升46.63%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值18.08億元，同比上升12.53%；各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)同比增幅均有較大幅度的回升。

總資產(chǎn)方面，2013年，滬深上市房企總資產(chǎn)均值為236.71億元，同比增長(zhǎng)26.14%，增速較上年提升14.12個(gè)百分點(diǎn)；在港上市房企總資產(chǎn)均值為640.89億元，同比增長(zhǎng)15.22%，增速較上年提升13.68個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2013年，滬深上市房企收入均值為65.11億元，同比增長(zhǎng)64.37%，增速較上年提升46.79個(gè)百分點(diǎn)；在港上市房企收入均值151.51億元，同比增長(zhǎng)26.11%，增速較上年提升22.24個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在絕對(duì)量上依然領(lǐng)先于滬深上市房地產(chǎn)公司，但近兩年來(lái)的擴(kuò)張速度已慢于滬深上市房企。

風(fēng)險(xiǎn)：償債壓力不斷上升

2013年，由于銷售良好，企業(yè)普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，較2013年上升0.95和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為近三年來(lái)最高點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率均值較2013年下降34.58個(gè)百分點(diǎn)至190.15%；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%?？傮w來(lái)看，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。

盈利：盈利比率持續(xù)下滑

從絕對(duì)值指標(biāo)看，2013年，上市房企凈利潤(rùn)均值止降回升，為13.76億元，同比增長(zhǎng)16.44%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值為44.00億元，同比增長(zhǎng)19.73%。從比率指標(biāo)看，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)仍處于自2009年以來(lái)的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6個(gè)和3個(gè)百分點(diǎn)。由于成本費(fèi)用相對(duì)利潤(rùn)額增速更快，成本費(fèi)用利潤(rùn)率同比下滑3.31個(gè)百分點(diǎn)至28.56%，企業(yè)需加強(qiáng)成本和費(fèi)用的管控，全面提高盈利效率。

潛力：核心企業(yè)成長(zhǎng)領(lǐng)先

2013年，房地產(chǎn)上市公司部分成長(zhǎng)性指標(biāo)優(yōu)于2012年。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值為20.19%，同比上升0.45個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值為19.47%，同比提高6.76個(gè)百分點(diǎn)；但營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值為31.96%，同比下降1.01個(gè)百分點(diǎn)。

從成長(zhǎng)性指標(biāo)來(lái)看，2013年，企業(yè)業(yè)績(jī)分化更為明顯，其中，高成長(zhǎng)性和中成長(zhǎng)性企業(yè)陣營(yíng)合計(jì)占比由上年的85%減少至48%，低成長(zhǎng)性和弱成長(zhǎng)性企業(yè)合計(jì)占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值都高于其自身營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值，普現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

經(jīng)營(yíng)：高周轉(zhuǎn)快銷成主流

近年來(lái)，由于土地成本和資金成本不斷攀升，而杠桿系數(shù)提升空間有限，高周轉(zhuǎn)快銷策略逐漸成為企業(yè)提高回報(bào)率的主要途徑。整體來(lái)看，產(chǎn)品定位以中小戶型普通商品住宅為主并力推標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品線復(fù)制的企業(yè)，在周轉(zhuǎn)速度上更勝一籌，而定位仍偏高端住宅和商業(yè)物業(yè)且產(chǎn)品差異化程度較高的企業(yè)，周轉(zhuǎn)速度普遍較低。