大城市病、房價虛高，甚至政府出臺政策限制購房，這些聽起來都是當(dāng)下發(fā)生的經(jīng)濟現(xiàn)象，但是遠在一千多年前的宋代開封，這些也并不稀奇。有人說中國歷史上宋代是最接近當(dāng)代市場經(jīng)濟表象的，從宋代的房地產(chǎn)業(yè)就可見一斑。一個開放的，相對不專權(quán)的社會造成了種種近似于當(dāng)代的經(jīng)濟現(xiàn)象，從中也可以吸取一些經(jīng)驗，為我們現(xiàn)在所用。

我研究過歷朝歷代的房地產(chǎn)交易，我覺得在已經(jīng)逝去的所有朝代當(dāng)中，只有宋朝的樓市跟我們今天最為相像。

現(xiàn)在農(nóng)村里的人喜歡去城里買房，小城市里的人喜歡去大城市買房，一切資源都往大城市流動，致使一線城市的居住需求越來越旺，居住成本越來越高。宋朝也是如此，南宋士大夫洪邁在《容齋續(xù)筆》中寫道：“今畎畝之民稍有余貲，皆謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。復(fù)以醫(yī)藥弗便、飲膳難得、儒師難遇，自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣！”宋朝的農(nóng)民稍微有點兒余錢，都會翻修翻修自己的房子，如果有更多的余錢，他們就會離開村莊，搬到縣城里住，甚至從縣城搬到省城里住。不是說中國農(nóng)民“安土重遷”嗎？不是說古代中國人不到走投無路的時候就不愿意背井離鄉(xiāng)嗎？為什么宋朝的農(nóng)民一有錢就想在城里安家呢？因為宋朝農(nóng)村的生活環(huán)境太差了，“醫(yī)藥弗便、飲膳難得、儒師難遇”，沒有好大夫，沒有好飯館，沒有好老師，看病難，吃飯難，小孩子也上不到好學(xué)校，為了子孫后代將來能受到好的教育，長大了混他個一官半職，當(dāng)然要從農(nóng)村搬到城市、從小城市搬到大城市了。

現(xiàn)在一線城市的房價居高不下，絕大多數(shù)工薪階層都買不起，要么按揭，要么租住，要么做房奴，要么做蟻族，宋朝是不是這樣呢？我看差不多。北宋士大夫王禹偁在《小畜集》中寫道：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非熏戚世家，居無隙地?！本┏欠績r非常高，寸土寸金，如果不是皇親國戚和世家大族，你在這座城市里很難擁有自己的不動產(chǎn)。南宋哲學(xué)家朱熹則說：“且如祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋，自神宗置東西府，宰相方有第?！彼翁婧退翁谠谖坏臅r候，首都住房非常緊缺，國家干部都買不起房子，連宰相都要租房，直到宋神宗即位，給高級官員蓋了福利房以后，宰相們才算有了窩。普通市民就更不用說了，買不起房，也租不起大房，只能做蟻族：“四鄰局塞，半空架板，疊垛箱筥，分寢兒女。”（陶穀《清異錄》）四戶人家擠在一個小院子里，每家住一個小房間，都拖兒帶女，孩子們沒地方睡覺，怎么辦呢？有人在屋里半空中架一塊木板，把房子改造成復(fù)式，有人把箱子疊拼起來當(dāng)床，讓兒女睡在上面。

前幾年房價漲速過快的時候，政府搞過限購，而大宋朝廷也搞過限購：限制京官在京城購買第二套房，同時限制地方官在任職所在地買房，一套都不許買。例如宋真宗大中祥符七年詔令：“現(xiàn)任京朝官除所居外，無得于京師購置產(chǎn)業(yè)?！碑?dāng)時之所以會出臺這樣的詔令，一是為了限制兼并，二是為了平衡住房市場上的供需矛盾，讓老百姓有房可買。

現(xiàn)在政府出讓國有土地給開發(fā)商，用的方式是招、拍、掛，即招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。宋朝朝廷同樣是這樣賣地的，不過當(dāng)時不叫招標(biāo)和拍賣，而是叫做“實封投狀”：朝廷公布地塊和底價，有意向的買家把自己能出的價錢寫在紙上，裝到信封里，投進朝廷指定的標(biāo)箱，報價期滿，朝廷開箱，公開念出各人的報價，出價最高者可以買到地皮。

現(xiàn)在貪官多如牛毛，這些貪官還狡兔三窟，普通老百姓一套房都買不起，他們一人能買幾十套甚至幾百套，所以住房市場上的兩極分化非常嚴重。宋朝有沒有出現(xiàn)過這種變態(tài)現(xiàn)象？當(dāng)然出現(xiàn)過。就拿南宋初年來說吧，“中興四將”之一的張俊（此人陷害過岳飛）虛報兵員，大吃空餉，宋高宗在杭州分給他一幢別墅，他又在蘇州、鎮(zhèn)江、紹興、嘉興、南京等五地分別購買和興建豪宅，名下房產(chǎn)不下萬間（參見周密《癸辛雜識》）。奸相秦檜貪污的財富更多，房產(chǎn)也更可觀，據(jù)陸游說，秦檜死后，新即位的宋孝宗查抄他的家產(chǎn)，光秦檜的孫子秦塤名下就有六千畝地和十三處房（參見陸游《渭南文集》）。再看北宋末年，宋徽宗豢養(yǎng)的奸臣何執(zhí)中在開封涉足房產(chǎn)開發(fā)，買地建房用于出租，“日掠百二十貫房錢?！保ǘ瓘k《閑燕常談》）平均每天光收房租就能收到一百多貫，而當(dāng)時他一個月的薪水只有兩百貫。與此同時，普通百姓正在為月底交不起房租而發(fā)愁，甚至于跑到街上向人乞討“房錢”（參見周密《齊東野語》）。

當(dāng)然，宋朝房地產(chǎn)市場也有跟今天不一樣的地方，其中最大的區(qū)別是戰(zhàn)爭——宋朝房價特別是南宋房價之所以暴漲，主要是因為戰(zhàn)爭造成的。

北宋末年，金兵攻宋，東京汴梁很快淪陷，黃河以北的人民不愿做亡國奴，跟著皇室往南遷，最后在杭州、蘇州、南京、長沙、鎮(zhèn)江等地定居，致使當(dāng)?shù)厝丝趧≡?，房荒嚴重，這一問題直到南宋滅亡都沒有得到根本解決，所以南宋時期江南各大城市的房價才一直居高不下。而我們今天就不一樣了，現(xiàn)在的問題不是住房短缺，而是空置房太多，就連北京都有上百萬套空置房。一邊是房屋空置，一邊是房價高昂，這才是兩宋三百年內(nèi)沒有出現(xiàn)過的一大奇景。