隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更趨于理性。正如建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森所言，新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)已經(jīng)來(lái)臨。

房地產(chǎn)行業(yè)的冬天真的來(lái)了。今年，各種業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)銷售全面受阻，不管是住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)，抑或是旅游地產(chǎn)，養(yǎng)生地產(chǎn)，似乎集體“啞火”。

11月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1～10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，同比名義增長(zhǎng)12.4%，增速比1～9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1～9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。

與十年前的地產(chǎn)市場(chǎng)不同，不是有錢拿地蓋房然后就能賣出去那么簡(jiǎn)單，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更趨于理性。正如建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森所言，新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的下半場(chǎng)已經(jīng)來(lái)臨。

地產(chǎn)新常態(tài)

“原來(lái)融資主要從商業(yè)銀行進(jìn)行商業(yè)貸款或是通過(guò)信托、基金或者國(guó)外發(fā)債模式籌資，現(xiàn)在眾籌等金融模式的出現(xiàn)，讓融資方式更加多元化。以前營(yíng)銷渠道單一，但現(xiàn)在這種單一的營(yíng)銷模式已不能支撐市場(chǎng)營(yíng)銷需要，于是也就出現(xiàn)了O2O模式，把線下資源和線上資源打通?！弊鳛楹幽戏康禺a(chǎn)企業(yè)領(lǐng)軍人物，胡葆森說(shuō)出未來(lái)地產(chǎn)融資與營(yíng)銷的變化。

今年，建業(yè)地產(chǎn)也在國(guó)內(nèi)首先推出網(wǎng)上賣房計(jì)劃，拉開(kāi)了房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”的序幕。類如買房眾籌、網(wǎng)上訂房等銷售模式，讓不景氣的銷售也過(guò)了一把互聯(lián)網(wǎng)的癮。

胡葆森認(rèn)為，無(wú)論是地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)，商業(yè)模式、營(yíng)銷模式等都要發(fā)生變化。以前企業(yè)考慮的是要?jiǎng)?chuàng)造產(chǎn)品到市場(chǎng)推銷，賣給消費(fèi)者。而今后越來(lái)越多的企業(yè)要轉(zhuǎn)變?yōu)橄裥∶滓粯拥腃2B模式，消費(fèi)者要什么就生產(chǎn)什么，互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)行業(yè)的融合將成為發(fā)展趨勢(shì)。

可以看到，今年河南地產(chǎn)拿地市場(chǎng)出現(xiàn)地王現(xiàn)象的頻率明顯低于往年。歸根結(jié)底，還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售成績(jī)的乏力。作為資本密集型行業(yè)，拿地融資與資金回流是房企生存的關(guān)鍵，而銷售正是打開(kāi)兩者之間通道的主要“閥門”。

而宏觀政策調(diào)控的不確定性也在不斷減緩著開(kāi)發(fā)商的拿地步伐。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，近日，央行再次突然做出幅度較大的降息決定，雖然對(duì)整體市場(chǎng)是一個(gè)利好，但是否能挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑的局面還不確定，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的大勢(shì)并未改變。針對(duì)此種形式，他建議房企為了能夠應(yīng)對(duì)未來(lái)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，最好嚴(yán)控負(fù)債率，短期內(nèi)暫緩拿地。

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)來(lái)臨

國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹11月16日表示，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，社會(huì)各界差別特別大。今年年初以來(lái)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤(pán)的言論特別多，但是也有一些人對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常好的預(yù)期，并有某經(jīng)濟(jì)學(xué)家坦言中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年才是黃金十年。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)所面臨的發(fā)展，有專家稱，未來(lái)一定和過(guò)去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，具體總結(jié)為三個(gè)方面。

行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代過(guò)去。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，整個(gè)行業(yè)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以銷售指標(biāo)作為領(lǐng)先指標(biāo)為代表，行業(yè)增長(zhǎng)速度將會(huì)從過(guò)去十年的兩位數(shù)降到未來(lái)的個(gè)位數(shù)。

事實(shí)即現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是同步的，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下臺(tái)階，房地產(chǎn)增速也在下臺(tái)階。房地產(chǎn)從過(guò)去的低基數(shù)、高增長(zhǎng)一定會(huì)走到未來(lái)的高基數(shù)、低增長(zhǎng)。這對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？

“如果對(duì)此定一個(gè)基調(diào)的話，就是絕不可把過(guò)去高速增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來(lái)?！币晃唤?jīng)常在河南拿地的浙江投資人士表示。其實(shí)，這與胡葆森的判斷不謀而合。

存量房勢(shì)態(tài)逐步明顯。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易以絕對(duì)新房為主的時(shí)期也會(huì)過(guò)去，未來(lái)正在迎接存量房市場(chǎng)擴(kuò)張形勢(shì)的到來(lái)。

“過(guò)去無(wú)論是住宅、商業(yè)還是辦公等所有地產(chǎn)，完全靠新建商品房來(lái)應(yīng)對(duì)需求，所以那個(gè)時(shí)候是一個(gè)大開(kāi)發(fā)時(shí)代，但隨著房地產(chǎn)總量問(wèn)題已經(jīng)基本解決，未來(lái)面臨的主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題?！鼻睾缦Ｍ_(kāi)發(fā)商能夠提升捕捉未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的能力。

隨著供給能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的完全靠新建商品房，靠開(kāi)發(fā)來(lái)滿足需求，轉(zhuǎn)變到一部分需求是靠存量房或者二手房市場(chǎng)得以滿足，存量房勢(shì)態(tài)已經(jīng)逐步向大眾走近，這又意味著什么？

秦虹說(shuō)：“即使市場(chǎng)有需求甚至需求仍然很大，但是對(duì)新房的需求有可能降低，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)正在興起，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)走到現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，就是整個(gè)市場(chǎng)交易以存量房為主?！?/p>

從房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程上看也是如此。有人以美國(guó)為例，說(shuō)到美國(guó)一年需求量500萬(wàn)左右的房子應(yīng)該說(shuō)不算小，但是二手房市場(chǎng)可以滿足91%的需求，新房占交易量不到10%。

非傳統(tǒng)住宅面臨新機(jī)遇。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的階段也已過(guò)去，未來(lái)整個(gè)住宅市場(chǎng)特別是傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)的增速會(huì)下降，但是非傳統(tǒng)住宅將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。

“這就是說(shuō)展望中長(zhǎng)期房地產(chǎn)，面臨的市場(chǎng)格局將會(huì)和過(guò)去所經(jīng)歷過(guò)的房地產(chǎn)格局不同?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。在這樣一個(gè)市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨勢(shì)的判斷、投資的選擇以及企業(yè)的創(chuàng)新就顯得尤為重要。

“在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，各行各業(yè)投資房地產(chǎn)，千家萬(wàn)戶買房子都是正確的。無(wú)論你懂還是不懂，只要進(jìn)入了房地產(chǎn)就會(huì)賺錢。但是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化能力、創(chuàng)新能力才是真正能夠在這個(gè)市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟的根本所在。”秦虹在總結(jié)2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，對(duì)未來(lái)5年的房企發(fā)展趨勢(shì)做出判斷。