恒大集團最近熱得發(fā)燙。在歷史性奪得亞俱杯冠軍不久后，其再度成為輿論的焦點。從2013年7月開始，在一二線城市的土地市場上恒大地產(chǎn)（簡稱恒大）快速加碼，先花費127.35億元獲取了三塊北京地塊，轉(zhuǎn)身就攻進天津、上海、南京三座城市的地產(chǎn)市場。讓人瞠目的是，僅12月4日當(dāng)天，恒大便狂攬了位于上海和南京的六塊土地。此前的一周其剛剛在北京東壩南區(qū)地塊上創(chuàng)造了總價地王。

這讓其一口氣將“三四線之王”的別稱甩在了身后。事實上，從2010年開始，恒大在國內(nèi)地產(chǎn)商中率先做出下沉三四線城市的決定并身體力行。隨之而來的是其獲得了豐厚的利潤，當(dāng)年凈利潤比上一年激增六倍并連續(xù)兩年趕超萬科，一度被稱為“內(nèi)地最賺錢的房企”。不過，恒大很快發(fā)現(xiàn)要保持這種戰(zhàn)績并不容易。需要注意的是，三四線城市地產(chǎn)的市場有限需求制約了未來的發(fā)展空間，“鬼城”已大量出現(xiàn)。正緣于此，最終恒大還是決定回歸一二線城市的地產(chǎn)市場。

但眼下顯然不是最好的時機。從2012年底以來，房企爭相回歸一二線城市，土地價格因此快速上漲。從2013年年初至11月，北上廣深四地的土地成交金額和樓面均價都創(chuàng)出十年以來的新紀(jì)錄。11月，以上四座城市的樓面均價又比上個月大漲了近30%。這勢必不斷擠壓房企的毛利率，從而使資金更加緊張。一些行業(yè)龍頭開始變得謹言慎行?？梢宰糇C的是，萬科在11月僅花費68.85億元用于購地，這還達不到其9月份數(shù)據(jù)的一半。

政策面同樣不容樂觀。面對分化的樓市行情，相對三四線城市，一線二線城市面臨更多不確定性因素。即便未來這里的限購和限貸的行政手段逐步退出，市場化手段的執(zhí)行力度也將為房價帶來諸多可能性。如果房價上漲再度挑戰(zhàn)政策容忍度，調(diào)控仍將會出現(xiàn)反復(fù)。

毫無疑問，昂貴的地價正讓房企的開發(fā)成本飆升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤必然會被吞噬掉太多。加之持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致風(fēng)險大增。開發(fā)商當(dāng)下一定要把握好節(jié)奏和規(guī)模，否則一旦出現(xiàn)高風(fēng)險，很容易便會讓自己陷入困境。

恒大要小心了。

規(guī)模為王

恒大改變戰(zhàn)略始于2013年初。當(dāng)時，其制訂的“112戰(zhàn)略”中明確提出將向一二線城市適度傾斜，年底的買進行為實屬順勢而為。一位接近恒大內(nèi)部的人士向《環(huán)球企業(yè)家》透露：“最近恒大爆發(fā)式地在一二線城市買進土地，一是因為土地儲備經(jīng)過消耗后需要補充，二是由于2013年旺盛的市場需求帶來了豐沛的現(xiàn)金流?！?/p>

恒大在行業(yè)中擁有最大的土地儲備，每年的開發(fā)量亦然。其中包括項目總量、在建和竣工面積同處行業(yè)首位。在2013年下半年，恒大便有大約40個新項目開工。龐大的開工數(shù)量在降低土地儲備的同時，也為恒大帶來了豐厚的現(xiàn)金流。從2013年初到11月，其銷售額比去年同期增長了16.3%，全年實現(xiàn)千億元的目標(biāo)已無懸念。這讓其在拿地方面顯得游刃有余。

但一二線城市高企的地價與盈利水平構(gòu)成了一對矛盾。一線房企的毛利率水平正在不斷探底，恒大面臨的最大問題可能是被嚴(yán)重擠壓的利潤空間。從北京豆各莊項目來看，除去公共租賃房外，剩余部分被嚴(yán)格限價在2.2萬元/平方米。即使恒大具備超強的成本控制能力，也至少需要1.8萬元/平方米的建造成本。這樣的微利還體現(xiàn)在沙河項目上。雖然折合樓面價約6964元/平方米，但大面積的公租房和安置房的回購價僅在1.1萬元/平方米至1.4萬元/平方米。在外界看來，相較于恒大常規(guī)的利潤水平，北京這兩個項目形同雞肋。

上述接近恒大內(nèi)部人士表示，恒大實際上并不在乎沙河項目的盈利狀況。恒大只想把這個項目當(dāng)作它的一塊試金石，憑此鍛煉一下隊伍。而在豆各莊項目上，該人士透露出售車位、商鋪和公寓的收益將會提高收益水平。星浩資本副總裁鄧小星告訴《環(huán)球企業(yè)家》：“恒大可能覺得風(fēng)險可控，相較三四線城市，開發(fā)一二線城市市場的風(fēng)險反而降低了?！彼J為，保障房實際上也有獲利的空間，有時并不見得會比純市場項目的利潤小。

核心問題或許是恒大想用規(guī)模優(yōu)勢抵御地產(chǎn)周期性的風(fēng)險。鄧小星表示：“恒大一直看重規(guī)模，當(dāng)它意識到三四線城市受阻之后，在一二線城市投入上自然就會很果斷?！焙愦笳崎T人許家印曾經(jīng)公開表示，恒大地產(chǎn)將首先在規(guī)模上成為全世界第一大房地產(chǎn)企業(yè)，在規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)上，再爭取成為世界上利潤最多的房地產(chǎn)企業(yè)。目前，恒大已進入全國140余座城市，在建260多個項目。這在地產(chǎn)界已不是秘密—規(guī)?；姆科竽軌虮容^輕松地拿到銀行融資和大項目，比一般企業(yè)獲得更多發(fā)揮的空間。在此之上是恒大快速的周轉(zhuǎn)率和訓(xùn)練有素的成本控制能力。這一循環(huán)模式讓恒大獲益匪淺。2013年上半年，恒大地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額419.5億元，同比上升13.3%，實現(xiàn)凈利潤62.4億元，遠超萬科45.56億元。“恒大如今大手筆買地也是得益于龐大規(guī)模所帶來的現(xiàn)金流。如果只賺幾個項目的錢，最后的結(jié)果會越來越局限?！编囆⌒钦f。

當(dāng)然，還有一個原因可能是恒大為了擴大品牌影響力。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強向《環(huán)球企業(yè)家》表示，房地產(chǎn)企業(yè)要擴大自己的知名度，提升品牌，就需要在一線城市有所舉動，而北京尤其具有特殊的地位。他說：“恒大拿一個北京的地王項目，就可以節(jié)省很多廣告費和宣傳費，所以不會只簡單地去算經(jīng)濟賬。”