隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品交易日益頻繁，像房屋、土地這類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅成為人們生活中關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信力原則作為物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則，在市場(chǎng)交易中顯得尤為重要，值得我們深入研究。

公信力原則是指當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定對(duì)所變更的物權(quán)進(jìn)行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已實(shí)施了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。依此原則，公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴該公示方法所表示的物權(quán)而與之有交易的人法律仍然承諾有和真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。如土地登記薄上，A筆土地被登記為甲所有，乙信賴該登記而向甲買該筆土地，并為所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記，其后，即使發(fā)現(xiàn)土地的真正所有人為丙而非甲時(shí)，對(duì)于土地所有權(quán)所生的轉(zhuǎn)移，法律仍予以保護(hù)，某乙仍取得A筆土地的所有權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則起源于德國(guó)法，以保護(hù)交易安全為使命，實(shí)現(xiàn)交易便捷。參與交易行為的人，只需依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)變動(dòng)從事交易即可，不必再費(fèi)時(shí)費(fèi)力，詳查標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)的真實(shí)底細(xì)。因此，公信力原則完全符合市場(chǎng)交易便捷和迅速的要求，從事交易行為的人不必再擔(dān)憂有公示方法所表現(xiàn)以外的物權(quán)狀態(tài)存在，而遭受不測(cè)的損害。交易的動(dòng)的安全獲得保障，公信力原則因此成為近現(xiàn)代物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則。

我國(guó)物權(quán)法采納的是以登記要件為原則，登記對(duì)抗為例外的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式，其中動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示。這樣既保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，又可以全面貫徹物權(quán)公示原則。另外，將物權(quán)靜態(tài)的公信力貫徹到物權(quán)變動(dòng)中，意味著所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或取得都須進(jìn)行登記，比如遺囑繼承、法院判決、公開拍賣等，只是在這些情形下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得并不以登記為生效要件，但是，權(quán)利取得人要取得對(duì)抗世人的效力必須取得對(duì)抗世人的公示手段——在登記簿上進(jìn)行登記。

登記由于是由國(guó)家機(jī)關(guān)主持進(jìn)行，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權(quán)利歸屬。例如房屋所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)不受任何人影響。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿是由國(guó)家設(shè)立的專門機(jī)構(gòu)登記管理的，物權(quán)法采登記生效主義，不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，受到公眾的信賴，不動(dòng)產(chǎn)交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權(quán)就應(yīng)當(dāng)受法律的保護(hù)。這個(gè)制度的關(guān)鍵，是以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)“取得”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其政策目的是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人。并且，這種保護(hù)是絕對(duì)的使善意第三人取得權(quán)利，不存在以反證加以推翻的問(wèn)題。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力在于使信賴者獲得與其信賴的物權(quán)狀態(tài)一致的法律后果。它是以犧牲物權(quán)“靜”的安全來(lái)保證“動(dòng)”的安全。因此適用公信力原則時(shí)，也應(yīng)當(dāng)有一定的適用條件。

一般公信力原則適用條件有以下幾點(diǎn)：第一、取得人為善意第三人。登記的公信力不是無(wú)限的，它僅保護(hù)善意且無(wú)過(guò)失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯(cuò)誤且對(duì)此無(wú)過(guò)失的情況下，才受登記公信力之保護(hù)。如第三人明知或依當(dāng)時(shí)的情形應(yīng)知登記有錯(cuò)誤而竟然未知的，屬于惡意，第三人為惡意的，不受登記的公信力保護(hù)；第二、物權(quán)變動(dòng)是有效的法律行為。對(duì)于非法律行為的物權(quán)變動(dòng)，不屬于交易范疇，不受公信力的保護(hù)；第三、公示物權(quán)與實(shí)際物權(quán)不一致。即登記與權(quán)利人的實(shí)際情況不一致，且這種不一致不能由登記發(fā)現(xiàn)，如登記沒(méi)有錯(cuò)誤或登記的錯(cuò)誤能由登記薄發(fā)現(xiàn)，均不發(fā)生第三人受登記公信力保護(hù)的問(wèn)題；第四，須無(wú)異議登記。錯(cuò)誤登記雖未更正，但已有人提出異議并記載于登記薄上的，該異議具有阻止登記的公信力的效力。

法律之所以賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以公信力，在于保護(hù)善意第三人的利益和交易的安全。但是，對(duì)于錯(cuò)誤登記的情況，這并不意味著法律允許將錯(cuò)就錯(cuò)，而置權(quán)利人的利益于不顧。相反，為保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益，應(yīng)該制定一系列保護(hù)措施：第一、在善意第三人獲取權(quán)利之前，真實(shí)權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議登記，阻止錯(cuò)誤登記的公信力發(fā)生；第二，善意第三人在登記名義人處取得權(quán)利前，真實(shí)權(quán)利人有權(quán)向登記名義人提起訴訟。提出讓法院否定登記名義人權(quán)利，在確認(rèn)自己的權(quán)利訴訟獲勝后，真實(shí)權(quán)利人有權(quán)依法院判決為依據(jù)請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)更正錯(cuò)誤登記。第三，善意第三人自登記處取得權(quán)利后，真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利雖因此而喪失，但是真實(shí)權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求登記名義人賠償損失。如登記機(jī)關(guān)對(duì)登記錯(cuò)誤有過(guò)失時(shí)，真實(shí)權(quán)利人還有權(quán)請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)或國(guó)家賠償損失。

可見，我國(guó)確立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則的必要性和現(xiàn)實(shí)意義在于：

第一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則有利于體現(xiàn)民法的公平公正精神。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則保護(hù)了善意第三人的權(quán)益不受侵害。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無(wú)權(quán)處分問(wèn)題，那么從保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，允許善意第三人可以在不動(dòng)產(chǎn)上善意取得。

第二，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則是維護(hù)市場(chǎng)交易安全的需要。公信力原則的本質(zhì)目的就在于維護(hù)市場(chǎng)交易的安全，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)立一個(gè)健康、良好、有序的交易環(huán)境做出貢獻(xiàn)，體現(xiàn)出交易的安全可靠。

第三，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則有利于完善我國(guó)的民事立法，推動(dòng)了我國(guó)法制建設(shè)的發(fā)展。

第四，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公信力原則對(duì)指導(dǎo)人民法院審判實(shí)踐有重要意義。現(xiàn)實(shí)中的民事糾紛往往涉及不動(dòng)產(chǎn)交易中的物權(quán)取得，因此，此項(xiàng)原則有利于指導(dǎo)人民法院的審判，真正解決糾紛，保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。

總之，我國(guó)物權(quán)法在借鑒各國(guó)物權(quán)立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從中國(guó)的實(shí)際出發(fā)，確立了適合于我國(guó)國(guó)情的物權(quán)變動(dòng)模式。而公信力原則作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一項(xiàng)基本原則，其本身所具有的價(jià)值魅力在現(xiàn)代法律實(shí)踐中應(yīng)該發(fā)揚(yáng)光大，以使其能在人民的法律生活中發(fā)揮更大的作用。

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[2]李建偉.不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度初探[J].中央政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2000.

（作者單位：北京市檀州律師事務(wù)所）