摘 要：本文將房屋專項(xiàng)維修基金的管理工作作為主要的研究對象，針對所涉及的相關(guān)問題進(jìn)行了一定過得思考和研究。從政府的職能角度入手，針對政府本身的管理職能轉(zhuǎn)變進(jìn)行了分析。從業(yè)主的角度入手，針對業(yè)主代表大會的作用進(jìn)行了分析。從銀行的角度入手，針對銀行的資金管理進(jìn)行了分析。從開發(fā)商和物業(yè)的管理角度收入，針對前期質(zhì)量管理的問題進(jìn)行了分析。希望能夠?yàn)楹笕诉M(jìn)行房屋專項(xiàng)維修資金的管理研究提供一定的參考。

關(guān)鍵詞：房屋維修 專項(xiàng)維修資金 資金管理

1、轉(zhuǎn)變政府管理模式，發(fā)揮政府管理職能

房屋的專項(xiàng)維修資金本身是為了能夠充分的保障廣大人民群眾的房屋安全和正常使用，全國各地方的住房專項(xiàng)維修資金管理制度各不相同，所取得的效果也是千差萬別。在這樣的背景下，發(fā)揮政府的職能，提高管理的效果，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理模式也就顯得十分重要。在全國的很多地區(qū)，都有規(guī)定住房的專項(xiàng)維修資金由政府統(tǒng)一管理。但是，在所有權(quán)和使用權(quán)上，都是歸業(yè)主自身所有的。在這樣的背景下，政府維修基金的管理機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)行政管理部門所指定的機(jī)構(gòu)簽訂了相關(guān)的委托協(xié)議之后，開設(shè)專門的維修基金賬號。政府的維修基金賬號會以物業(yè)管理轄區(qū)作為一個基本的管理單位。這樣在業(yè)主委員會成立之后，政府的管理部門會將所掌握的維修基金明細(xì)賬目提供給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位進(jìn)行代管。這樣的話就能夠更好的明確單位和個人的權(quán)利以及義務(wù)。更好的實(shí)現(xiàn)房屋專項(xiàng)維修基金的使用。

所以，針對房屋的專項(xiàng)維修基金使用和管理，業(yè)主委員會本身通過一定的決策，委托物業(yè)進(jìn)行專門的管理和代替。作為資金本身的實(shí)際左右人，業(yè)主也有決定基金使用的權(quán)利，這在法律的規(guī)定范圍內(nèi)是完全合法的，也充分的體現(xiàn)了資金所有人的自身意愿。所以，我們從理論的角度分析的話，就發(fā)現(xiàn)住房專項(xiàng)維修基金本身在管理模式上是多樣的。但是，現(xiàn)實(shí)的情況是，當(dāng)前我國大部分的住宅小區(qū)自我管理能力以及相關(guān)的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)水平是達(dá)不到專項(xiàng)維修基金的管理要求的。如果將維修基金委托物業(yè)公司進(jìn)行管理的話，如果出現(xiàn)了相關(guān)的管理問題，那么這樣的矛盾將會對業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生很大的影響。所以，政府在這個過程中更需要充分的發(fā)揮出自身的管理職能，簡歷和完善業(yè)主委員會的決策權(quán)力。政府通過開設(shè)專門的資金管理部門和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，結(jié)合相關(guān)的管理模式，更好的化解在資金的使用過程中所出現(xiàn)的各種矛盾和問題。

2、進(jìn)一步的促進(jìn)業(yè)主委員會實(shí)現(xiàn)自我管理

在小區(qū)內(nèi)部，要盡快的促進(jìn)形成業(yè)主委員會以及業(yè)主代表大會。這是進(jìn)一步的加強(qiáng)和規(guī)范房屋專項(xiàng)維修資金管理工作的重要基礎(chǔ)，也是基本前提。房屋專項(xiàng)維修資金本身是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，在管理和使用權(quán)上都是需要業(yè)主自身決定的。在我國的《物權(quán)法》中有明文規(guī)定：“業(yè)主共同籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，并且給應(yīng)當(dāng)征有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主的同意?！?/p>

所以，我們可以通過法律的手段，賦予業(yè)主以及業(yè)主委員會等部門以專門的、更加具體和全面的職責(zé)。針對商品住房本身的住宅維修資金的規(guī)劃、管理及其使用方面，做好相關(guān)的工作。同時，還要通過相關(guān)政策的普及，普及相關(guān)的財(cái)政知識和會計(jì)知識。這就對業(yè)主自身的素質(zhì)提出了比較大的要求。所以，在成立了業(yè)主代表大會的同時，要選出一部分對于小區(qū)公共事業(yè)感興趣，并且也有能力代表業(yè)主辦好事情的部分代表，成立專門的業(yè)主委員會。這是一切工作順利進(jìn)行的有效保障。同時，政府部門本身要要積極的幫助和扶持各小區(qū)建立業(yè)主委員會以及業(yè)主代表大會，加強(qiáng)對其工作的指導(dǎo)和建議。

3、有效的依托銀行進(jìn)行資金管理

在我國，很多地方也出臺了相關(guān)的規(guī)定，主要是通過對開發(fā)商和購房人在商品房的買賣合同中注明各自按比例所應(yīng)該繳納的房屋維修基金數(shù)額。房屋購買者以及開發(fā)商要統(tǒng)一在商品房的買賣合同中進(jìn)行相關(guān)的備案，同時要將雙方按照相關(guān)規(guī)定所繳納的房屋維修基金一次性的存入到行政主管部門所指定的商業(yè)銀行房屋專項(xiàng)基金維修賬戶中。在這樣的背景下，銀行實(shí)際上已經(jīng)成為了房屋專項(xiàng)基金管理的重要組織機(jī)構(gòu)。所以，銀行也需要在管理中發(fā)揮本身所應(yīng)該有的作用。銀行需要針對維修基金的具體情況，有針對性的開展資金的征收、核算以及查詢等業(yè)務(wù)，及時的掌握維修基金本身的建立和使用情況。要實(shí)現(xiàn)銀行的前臺操作系統(tǒng)與后臺的信息系統(tǒng)之間進(jìn)行數(shù)據(jù)的對接，實(shí)時有效的掌握房屋專項(xiàng)維修資金在交存、使用等過程中的相關(guān)信息，從根本上推進(jìn)房屋專項(xiàng)維修資金的管理信息化。

銀行需要從房屋專項(xiàng)維修資金的實(shí)際使用情況入手，以專項(xiàng)資金的管理現(xiàn)狀為主要依據(jù)，有效的梳理這個過程中的風(fēng)險(xiǎn)和缺陷。對整體的流程進(jìn)行管理和再造。同時，要在這個基礎(chǔ)上完成對于流程的整合，建立起相關(guān)的配套設(shè)施和制度，進(jìn)一步的對整個資金的使用過程進(jìn)行約束和監(jiān)督。

4、開發(fā)商要與物業(yè)共同合作

首先，我們要鼓勵在使用房屋維修專項(xiàng)基金的過程中引入第三方的評價和監(jiān)督機(jī)制。這樣能夠更好的確保房屋專項(xiàng)維修基金可以全額的用于房屋專項(xiàng)維修工程中去。同時，在維修的過程中也能夠確保維修資金全額的使用到了規(guī)定的范圍內(nèi)。同時，這也能夠確保維修工藝和維修的質(zhì)量符合國家的相關(guān)規(guī)定。

其次，物業(yè)本身的管理服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)房屋的驗(yàn)收監(jiān)管，對業(yè)主的房屋裝修也要盡到一定的管理義務(wù)。要避免傳統(tǒng)的單純依靠房屋專項(xiàng)維修基金確保房屋使用質(zhì)量的現(xiàn)象。物業(yè)在管理的和服務(wù)的過程中，尤其是在辦理業(yè)主的入住裝修過程中，由于受到業(yè)主自身裝修隊(duì)伍的建筑水平限制，在房屋的裝修后一段時間內(nèi)，房屋的屋面和衛(wèi)生間等防水、給排水系統(tǒng)等都會受到一定的影響。在這樣的時候往往容易引起不必要的糾紛。所以，作為物業(yè)一方來講，要在扮演好本身角色的過程中，加強(qiáng)房屋的質(zhì)量驗(yàn)收工作和房屋業(yè)主的裝修管理工作，對于有人入住的裝修要進(jìn)行嚴(yán)格的審批。對于現(xiàn)場的管理和施工工作要進(jìn)行有效的管理防止出現(xiàn)事后的糾紛。

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（作者單位：齊齊哈爾市房屋維修資金管理中心

黑龍江齊齊哈爾市 161000）