中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A摘要：建筑事業(yè)的不斷進(jìn)步與發(fā)展推動了各種土木工程以及建筑工程建造的更新，這不僅是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的需要，也是社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的要求。建筑改造工程涉及到了建筑施工、設(shè)備安裝、建筑維修多個方面的施工過程，其主要目的是為了制造出合格的建筑產(chǎn)品，是最為一個物質(zhì)生產(chǎn)部門存在的。當(dāng)前，隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快，很多建筑工程需要不斷改造，本文重點(diǎn)研究了建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)問題，確保房屋改造工程工作逐漸走向科學(xué)、規(guī)范等方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：建筑改造；工程技術(shù)；經(jīng)濟(jì)分析；評價(jià)積極展現(xiàn)城市舊房的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對于增加國家利益有著促進(jìn)作用，在建設(shè)工程中多數(shù)磚木結(jié)構(gòu)房屋需要對承重部件進(jìn)行維修后才能使用，這就顯示出來進(jìn)行舊房改造的必要性。這不僅僅是居民用戶的個人生活需要，也是實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化的重要措施。在工程項(xiàng)目建設(shè)的過程中加強(qiáng)建筑改造工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和評價(jià)工作有著明顯的建筑意義。

一、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的評價(jià)方法

當(dāng)要想實(shí)現(xiàn)一個特別的發(fā)展目標(biāo)時(shí)就需要根據(jù)具體的技術(shù)方案制定符合實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)，其根本作用在于能夠?qū)υ摲桨傅膶?shí)施情況做出科學(xué)的預(yù)測分析，以保證整個項(xiàng)目工程的可行性，并且在工程結(jié)束后能夠取得滿意的經(jīng)濟(jì)利潤。當(dāng)技術(shù)方案的種類較多時(shí)應(yīng)該從中選擇更為合理的方案，以保證施工過程的順利進(jìn)行。目前建筑功臣中適用于技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的方案較多，而房屋翻建和改造工程的主要包括了以下幾類。

（一）總費(fèi)用法

建筑物從開始到結(jié)束需要經(jīng)過一系列的過程，包括了：勘察規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、交付使用、報(bào)廢拆除等等，這些時(shí)期階段所要消耗的經(jīng)濟(jì)總額就是建筑物的總費(fèi)用。但考慮到各項(xiàng)費(fèi)用支付過程處于不同的時(shí)間階段，在計(jì)算過程中應(yīng)該把各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)支出的實(shí)際金額消耗情況折算為現(xiàn)值，也可以根據(jù)建筑物的使用壽命及利率折算用平均費(fèi)用的形式表現(xiàn)出來，這樣也能得到總費(fèi)用，哪種方案的總費(fèi)用最小，就應(yīng)該積極采用。

（二）投入產(chǎn)出平衡法

根據(jù)國外先進(jìn)的經(jīng)濟(jì)政策及工程經(jīng)濟(jì)分析法，筆者總結(jié)了美國和日本在房產(chǎn)交易的對舊房進(jìn)行分析和評價(jià)過程中普遍采用的：對于改造工程在一年內(nèi)的消耗情況進(jìn)行初步預(yù)算，將獲得改造工程的投資本金及獲利情況，并推斷出是否可以采用提高房租的的方式給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以此來制定出計(jì)算房屋改造前后的利潤分配，劃定合理的改造投資限額。

（三）價(jià)值工程法

主要是把單位居住價(jià)值所消耗的費(fèi)用當(dāng)成經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)的一項(xiàng)效果參數(shù)，當(dāng)效果系數(shù)越大時(shí)說明該方案的經(jīng)濟(jì)性就越好，在提高居住價(jià)值時(shí)的自己能消耗量就越低，需要積極采用這種方式。在評定房屋的居住價(jià)值可利用打分方式。

二、總費(fèi)用法的分析程序

建筑工程的總費(fèi)用法的分析需要綜合各設(shè)施的全壽命費(fèi)用、購置費(fèi)、維修費(fèi)、淘汰處理費(fèi)等各個環(huán)節(jié)的資金投入規(guī)劃在工程投資成本中。

（一）綜合總費(fèi)用

總費(fèi)用法屬于一個單一的總額指標(biāo)，主要反映的是房屋在使用期間的年度使用費(fèi)用和全部費(fèi)用大小情況。在建筑工程中運(yùn)用這種方法實(shí)際上是對房屋的全部費(fèi)用進(jìn)行一個整理綜合，并將各種可能對房屋費(fèi)用造成影響的因素簡單變化未單單是通過分析房屋的一項(xiàng)單一費(fèi)用，這樣就能夠正確合理地估算出房屋的具體經(jīng)濟(jì)價(jià)值。由于房屋初始造價(jià)的等效值小于管理費(fèi)用，在規(guī)劃中如果出現(xiàn)了變動將給很小的變動管理維持費(fèi)造成很大的影響，在實(shí)際規(guī)劃過程中應(yīng)該將這一造價(jià)因素充分考慮在內(nèi)。

（二）綜合總費(fèi)用的計(jì)算

靜態(tài)分析方法在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中運(yùn)用的比較多，其主要是把資金時(shí)間價(jià)值排除在外的一種分析方法；而動態(tài)分析方法則將考慮資金時(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi)。靜態(tài)分析方法缺點(diǎn)為：首先，預(yù)算的回收期與實(shí)際回收期存在一定的差距，這種差距是因?yàn)槲茨芸紤]到時(shí)間價(jià)值做引起的，這種差距將會給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)抉擇帶來很大的阻礙；其次，將方案的殘值所造成的經(jīng)濟(jì)效益排除在外；最后，對于回收期之后或投資回收期到達(dá)后獲得的經(jīng)濟(jì)利益規(guī)劃在內(nèi)，使設(shè)計(jì)的方案效益與實(shí)際情況沒有可比性。鑒于這些，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)分析法中主張采用動態(tài)分析方法實(shí)現(xiàn)綜合總費(fèi)用的評價(jià)：

1.現(xiàn)值法。對與方案中提到的各個時(shí)期階段的資金流量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，并根據(jù)預(yù)定的收益率大小將其折算成時(shí)間零點(diǎn)的現(xiàn)值后展開評價(jià)。如果現(xiàn)值涉及到了投資、年受益、年支出、殘值等時(shí)期的全部現(xiàn)金流量就是凈現(xiàn)值。

目標(biāo)相同時(shí)可以制定出多個經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行選擇，并且計(jì)算期、投資方面幾乎一致，為了進(jìn)一步分析經(jīng)濟(jì)效益的好壞，需要結(jié)合各個方案的凈現(xiàn)值進(jìn)行衡量，凈現(xiàn)值越大則說明方案越好。

2.年均值法。對方案或項(xiàng)目在處于不同的分析期時(shí)出現(xiàn)的關(guān)現(xiàn)金流量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)之前預(yù)算的收益率大小將其折算為整個分析期中每個時(shí)點(diǎn)上的年均值，再進(jìn)行相應(yīng)的對比評價(jià)。

三、價(jià)值工程法的分析流程

（一）價(jià)值工程的含義

主要是利用各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)調(diào)作用來對研究對象的功能與費(fèi)用展開系統(tǒng)分析，重點(diǎn)目的是為了促進(jìn)研究對象價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)的更新提高。

（二）價(jià)值工程分析的準(zhǔn)備工作

在對房屋翻建和改造前期應(yīng)做好相關(guān)的審查工作，確保方案真實(shí)可行，具體內(nèi)容包括了：（1）房屋位置能否達(dá)到營區(qū)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)；（2）項(xiàng)目確定是否得到了政府部門的批準(zhǔn)；（3）項(xiàng)目工程的開展是否與當(dāng)前實(shí)施的工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、程序相符合；（4）原房屋的鑒定情況，以及結(jié)果的真實(shí)性；（5）資金準(zhǔn)備是否充足。若以上條件有一個沒能達(dá)到，說明此方案無研究價(jià)值；（6）項(xiàng)目確定與國家實(shí)施的方針策略是否保持一致；（7）區(qū)內(nèi)水、暖、電設(shè)施能否達(dá)到居民用戶的要求。

（三）價(jià)值工程分析的基本程序

（1）確定研究對象；（2）對選定對象展開功能分析；（3）成本預(yù)算；（4）核算經(jīng)濟(jì)效果系數(shù)，做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析；（5）對比方案，選擇最佳。

根據(jù)價(jià)值工程分析的程序，選定舊房翻建或改造為技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的對象后，首先要對舊房作技術(shù)鑒定，結(jié)果有二:一是當(dāng)鑒定為危房時(shí)，確定拆除，制定翻建方案，然后對不同的翻建方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析比較;二是有繼續(xù)使用價(jià)值時(shí)，對舊房進(jìn)行功能分析，確定維修、改造或擴(kuò)建方案。

四、結(jié)語

本文主要介紹了房屋翻建和改造工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的三種有效方法，重點(diǎn)對總費(fèi)用法、價(jià)值工程法的分析程序和方法進(jìn)行了詳細(xì)的論述。

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