中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)識碼：A

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在推動生產(chǎn)力發(fā)展、促進城市建設(shè)、完善市場競爭能力發(fā)面發(fā)揮著越來越重要的作用。例如：競爭不充分、交易費用高、投機性較大等。本文通過研究山西房地產(chǎn)發(fā)展的存在的問題，然后分析引起這些問題的原因，最后提出促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策和建議。

關(guān)鍵詞：山西省；房地產(chǎn)市場；問題；原因；對策

一、山西省房地產(chǎn)市場存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場自身發(fā)展不足

1.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小。2013年，我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)為1.3億元，是全國平均水平（3.2億元）的41%，在全國排第26位，中部六省中排第5位，周邊五?。▍^(qū)）中排末位。

2.中小戶型住房供給不足。2013年，全省竣工商品住房中，90平方米以下中小戶型所占總面積比重為24.9%；銷售商品住房中，90平方米以下中小戶型所占比重為16.3%。

3.房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一。開發(fā)以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)、公共服務(wù)地產(chǎn)所占比重很低，旅游等新型地產(chǎn)基本是空白。

（二） 房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

1.全省總?cè)丝谠黾?，家庭?guī)?？s小。據(jù)第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報，全省常住人口為3571.1萬人，十年共增加324萬人，增長9.98%，年平均增長率為0.96%，高于全國平均水平0.39個百分點。

2.城市土地資源緊張。據(jù)《中華人民共和國統(tǒng)計年鑒》，2012年，全省城市人均密度為2931人/平方公里，在全國排第11位，在中部六省中排第4位，在周邊5省區(qū)中排第3位，略低于上海市（3030人/平方公里），但高于北京市（1224人/平方公里）。

3.城鎮(zhèn)化進程加快推進。“十二五”期間，我省將大力推進市域城鎮(zhèn)化，根據(jù)城鎮(zhèn)化目標(biāo)，到2015年，全省城鎮(zhèn)化率達到55%左右，年均增長1.8個百分點，城鎮(zhèn)人口達到1940萬，年均增長60萬人。因此，預(yù)計未來五年將有300萬人移居城市。

二、山西省房地產(chǎn)市場存在問題的原因分析

1. 山西省房地產(chǎn)水平較低，限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。山西省房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)展緩慢，底子薄，這就無形中形成了對房地產(chǎn)市場的沖擊，因此山西省的經(jīng)濟不發(fā)達，直接影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2. 城市房屋拆遷行為規(guī)范、成本增加，舊城改造步伐減緩，《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》均規(guī)定拆遷安置補償資金必須?？顚Ｓ茫坑糜诓疬w補償安置，不得挪作他用，并要求縣級以上人民政府加強對拆遷安置補償費用的監(jiān)管，這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為，由此增加了房地產(chǎn)開發(fā)資金的一次性投入量，致使開發(fā)商不愿意涉及舊城改造，拆遷的項目，所以步伐減慢。

3. 國家政策的影響，控制投資過快增長。國務(wù)院會議中指出：“要進一步采取有力措施，控制投資過快增長，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長”，銀次，房地產(chǎn)業(yè)受此政策影響，投資額遞減。

三、促進山西省房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策和建議

國家實施房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是打擊投資投機性需求，防止房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但對自住性需求持鼓勵態(tài)度。根據(jù)國家政策，借鑒省外做法，圍繞房地產(chǎn)拉動投資、帶動消費和改善民生的屬性，提出以下措施和建議：

1.增加土地供應(yīng)。在確保保障性安居工程土地供應(yīng)的同時，增加中小套型普通商品住房用地供應(yīng)。建議各城市根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進和人口增長等情況，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)目標(biāo)，制定投放計劃，明確投放規(guī)模和時序。

2.加大金融支持力度。適當(dāng)放寬對購買保障性住房和首套中小套型普通商品住房首付比例和貸款利率，明確優(yōu)先支持中小套型普通商品住房建設(shè)項目的具體辦法。

3.加大城市建設(shè)力度。加快以舊城改造和新區(qū)建設(shè)為主的城市建設(shè)，拓展城市框架，為房地產(chǎn)發(fā)展提供空間，進一步增加房地產(chǎn)投資規(guī)模。建議“一圈一核三群”中心城市預(yù)留城市綜合體等集中開發(fā)空間，制定優(yōu)惠政策，吸引大集團、大房企參與開發(fā)建設(shè)，提高城市承載力。

4.拉動住房消費。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房和中小套型普通商品住房供應(yīng)，促進住房消費。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實行住宅全裝修銷售，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。擴大住房公積金覆蓋面，加大住房公積金個人住房貸款發(fā)放力度。引導(dǎo)當(dāng)?shù)攸h政機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體組織團購普通商品住宅。

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作者簡介：邸國平（1989-），男，山西晉中人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生在讀，土地資源管理專業(yè)，研究方向：土地利用與規(guī)劃。