中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

摘要：居住是人類最基本的生活需要之一，不但是國民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定的關(guān)鍵所在，也是社會發(fā)展水平的綜合表現(xiàn)，歷來都受到世界各國的重視。住房市場是關(guān)系到國計民生的重要領(lǐng)域，住房市場能否調(diào)控得當(dāng)，房價能否保持穩(wěn)定，也事關(guān)整個社會的和諧與穩(wěn)定。通過對保障性住房建設(shè)中的現(xiàn)狀及問題的分析，與保障性住房大量供應(yīng)后對住房市場帶來的可能的沖擊，探索住房市場未來的發(fā)展趨向并以期對我國未來的保障性住房的建設(shè)提供參考意見。

關(guān)鍵詞：居??；保障新住房；市場

近20年來，我國的保障性住房建設(shè)經(jīng)歷了曲折上升的發(fā)展。1995年，在“安居工程”計劃的指導(dǎo)下，保障性住房雛形開始形成。當(dāng)時安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售。這一階段主要模式為“集資合作建房”和“安居工程”兩種方式。1998年，以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系全面建立。2003年，國務(wù)院把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品房取代了經(jīng)濟(jì)適用房成為了住房市場的供應(yīng)主體，保障房建設(shè)投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。由于近年來全國各地房價上漲過快，住房困難成為突出問題。2010年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)。2012年，中央決定繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下基本建成500萬套，新開工700萬套以上。同時，山西省也陸續(xù)出臺了多個關(guān)于住房保障工作的規(guī)范性文件，初步形成了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價普通商品住房、各類棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造等六大類、全方位的住房保障體系。粗略估算，自2009年開始，截止到”十二五”末，山西預(yù)計將有140萬套保障房逐漸建設(shè)完成并向市場供應(yīng)。

因此，保障房將在未來一段時間內(nèi)集中大量供應(yīng)，住房市場將會逐漸形成商品房與保障房占領(lǐng)市場的兩種局面。通過建設(shè)保障性住房以保持住房市場的長期穩(wěn)定、健康發(fā)展，建立既符合我國國情，又能遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的市場機制，已迫在眉睫。本文將通過對保障性住房大量建設(shè)的緣由及建設(shè)現(xiàn)狀入手，分析保障性住房大量建設(shè)后對住房市場帶來的影響，以期能為我國的保障性住房建設(shè)提出建議和意見。

1.保障性住房建設(shè)對住房供應(yīng)體系的影響

有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。李剛（2011）認(rèn)為由于我國的住房需求強烈，加之中低收入群體眾多，而同時商品房價格居高不下，這部分人群沒有能力購買個人商品房，因此在現(xiàn)有情況下，降低商品房的供應(yīng)，提高保障性住房的建設(shè)，將有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè)。在政府的主導(dǎo)下，能夠為普通民眾提供質(zhì)優(yōu)價廉的住房，形成保障性住房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的境況[1]。同時，實施保障性住房方案，每年進(jìn)行持續(xù)大量的供應(yīng)，可以逐步完善我國的保障性住房的體系。

2.對商品房價格的影響

保障性住房大量入市，會平抑房地產(chǎn)價格。雖然保障性住房與商品房在客戶群方面存在一定的差別，但是保障性住房其對商品房價格的影響是不可避免的。經(jīng)濟(jì)適用房可以一定程度上分流商品房市場，對緩解需求造成的房價上漲有一定的作用，因此加大經(jīng)濟(jì)適用房的供給對平抑房價大有裨益。由于保障性住房保障的基本是中低收入群體，商品房主要面對的是中高收入人群，這和保障性住房的人群不一致。因此，由于短期內(nèi)保障性住房的覆蓋人群還較為狹窄，對商品房市場的沖擊有限。從整個保障性住房和商品房市場的發(fā)展歷史看，隨著保障性住房建設(shè)的增加，覆蓋人群的增加，其供給將會對商品房市場形成沖擊，對房價形成下行的壓力。從保障房供給對普通商品房的擠出效應(yīng)角度進(jìn)行分析，看得出由于保障房與商品房的購買人群是交叉的，保障性住房建設(shè)規(guī)模越大，房價上漲的比例就越小，就越有利于房價穩(wěn)定。如果政府建設(shè)保障性住房，沒有考慮保障性住房市場與商品住房市場之間的界線，制定的政策就達(dá)不到預(yù)期的效果。所以目前導(dǎo)致房價高的原因之一就是這些本該由政府保障的需求進(jìn)入到了商品住房市場，形成錯位。保障性住房建設(shè)對房地產(chǎn)市場的影響，主要表現(xiàn)在它完善了市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立了市場梯級消費模式，增強了市場的自我調(diào)節(jié)能力和抵御風(fēng)險能力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。短期來看，商品房價格的上升促使政府增加經(jīng)濟(jì)適用房的投資額，以期望抑制日益升高的房價；從長期來看，由于住房投資性的存在，仍然會增加人們的需求，所以供需的不平衡仍會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上漲。

3.對住房建設(shè)土地供應(yīng)量的影響

保障性的住房的土地供應(yīng)量大幅提升，使得商品房用地收到壓縮。隨著土地供應(yīng)政策的變化，將會使商品房向保障性住房看齊，將會深度影響房地產(chǎn)市場的格局，真正使保障性住房成為住房市場的主流。黃本笑、于樂（2011）認(rèn)為保障性住房的土地使用確實是在逐年增加，但住房建設(shè)總的土地供應(yīng)量也是在逐年大幅增長的。所以，保障性住房的建設(shè)不會影響到商品房建設(shè)用地的供應(yīng)[2]。

4.對購房者的影響

通過對保障性住房與商品房針對的群體的不同，將住房需求分為消費需求與投資需求，保障性住房的建設(shè)將會增加消費性需求，降低投資性需求，改善居民的住房福利，穩(wěn)定供需平衡，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，以促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

高房價造成買房難、住房難的問題仍然是我國目前面臨的重要問題，中央政府適時提出的保障性住房建設(shè)計劃正是基于這一現(xiàn)實問題。造成高房價的原因是多方面的，但保障性住房作為目前住房市場上主要的三架馬車之一，必將會對住房市場帶來深刻影響。隨著保障性住房建設(shè)的力度的逐漸增大以及小產(chǎn)權(quán)房逐漸減少，保障性住房建設(shè)面積的增加，保障范圍的擴大，必然會分流商品房的需求者，以平抑過高的房價。

參考文獻(xiàn)：

[1]李剛. 保障性住房對房地產(chǎn)業(yè)的影響[J].中國城市經(jīng)濟(jì).2011（8）：72.

[2]黃本笑.于樂.面對保障性住房建設(shè)新浪潮，房地產(chǎn)企業(yè)何去何從[J]. 現(xiàn)代建設(shè). 2011（6）： 22.

作者簡介：王正國（1988- ），男，山西稷山縣人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生在讀，土地資源管理學(xué)專業(yè)，研究方向：土地利用與規(guī)劃。