與往年相比，今年的春節(jié)似乎北京城里沒有以前空曠了，很多人選擇了放棄回家，這當(dāng)中就有人因為擔(dān)心年后房租上漲，于是提前租下了房子在北京過年。

那么假期歸來，究竟租房市場發(fā)生了怎樣的變化？房租是否真的在快速上漲？對于不同需求的租房者來說，今春又該如何考慮“安家大業(yè)”呢？

特邀專家 張 健

搜房北京二手房公司租房網(wǎng)總監(jiān)

記者調(diào)查

大年初四，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就開始陸續(xù)上班了。在朝陽區(qū)勁松地鐵站附近，年前經(jīng)紀(jì)人抱著房源信息掃街的情景不見了，取而代之的是不斷有客戶到公司里面主動詢問價格。

一位業(yè)內(nèi)負(fù)責(zé)人表示，隨著節(jié)后返程高峰到來，租房市場從大年初七開始就已經(jīng)火爆起來。年前的二手房買賣生意不好做，但只要抓住節(jié)后的租賃高潮，就一定可以把業(yè)績沖上去。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，有些熱門地區(qū)的房源剛剛掛出來就被十余位租客相中，每天成交至少一兩單，個別房源從掛牌到成交只有兩三天的時間。與年前相比，各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的客源都在翻倍增長。春節(jié)期間，我愛我家的新增租房需求同比上漲近5倍，新增房源量則同比上漲近10倍，成交量也比去年同期上漲近4倍。

激增的需求加穩(wěn)定的供給，結(jié)果只能等于房租上漲。

大學(xué)畢業(yè)兩年多，鄒鑫的月收入不過5000多元。和很多人一樣，他的房子也是年后到期，由于地理位置優(yōu)越，價格也算公道，為了避免屆時被他人搶走，他打算年前就和房東續(xù)約?！翱隙〞q價，關(guān)鍵看漲多少?！编u鑫說。

果然，離春節(jié)還有一周，房東就提前打來電話，表示年后房租必然上漲，如果鄒鑫能夠承受每月多交50元，他們可以立即簽合同，如果承受不了，房東建議他還是盡早考慮其它房源，畢竟年前租房相對劃算。

思來想去，鄒鑫決定換個便宜的房子?！半m然一個多月的房租白交了，但是明年合同到期的時候我還能趕上房價低谷，到時候說不定會有更便宜的?！?/p>

和鄒鑫一樣想法的人不在少數(shù)，一位業(yè)內(nèi)人士表示，春季租房市場的租客中，很多都是經(jīng)驗豐富的老人，他們已經(jīng)深諳房價漲落的規(guī)律，為了低廉的房租，有些人甚至去年12月份就開始尋找新房源了。

但一個奇怪的現(xiàn)象是，雖然市場需求急劇增長，房屋的租金卻并未出現(xiàn)暴增。一位房東表示，他本以為能借著年后市場回暖把租金提上高位，但多方打聽卻發(fā)現(xiàn)，周邊房源的漲幅均不如預(yù)期，而且基本和年前持平。鄒鑫也表示，年前沒有續(xù)簽合同是十分明智的決定，因為至今這間漲價過高的單間也沒租出去。

市場變化一

高峰來得早

“今年春季租房市場的高峰期提前到來，主要是因為外來務(wù)工人員提前返京，去年剛畢業(yè)大學(xué)生年后進(jìn)京找工作，以及應(yīng)屆生求職和在職白領(lǐng)跳槽的時間前移?！?/p>

從正月初二開始，有租房需求的用戶開始大量訪問搜房網(wǎng)，后臺數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)站的同期訪問量一路飆升，相比去年翻了兩倍，而以往這種需求激增的情況通常出現(xiàn)在正月初八以后，這說明今年租房市場的高峰期已經(jīng)提前到來，并將一直持續(xù)一個月左右的時間才會隨著需求量的減少而平靜下來。

張健認(rèn)為，高峰期提前主要有3個原因。

其一是外來人口的增長，尤其是返京務(wù)工人員和去年剛畢業(yè)的大學(xué)生。目前，北京每年平均新增外來人口60萬人，年后又是招聘旺季，對于有工作的人來說，提早返京意味著有更多機(jī)會求得理想工作，而對去年剛畢業(yè)的學(xué)生來說，工作半年后，到北京謀求更大平臺和更好發(fā)展也是一種普遍選擇，這同樣需要提早準(zhǔn)備。加之今年的就業(yè)形勢依然不樂觀，競爭壓力依然很大，兩類人群都希望提早行動來獲得更多機(jī)會，從而帶動了北京租房市場的高峰期提早到來。

其二是應(yīng)屆畢業(yè)生找工作提前，這同樣要歸因于今年的就業(yè)形勢不明朗。按照以往經(jīng)驗，他們通常在3月份才會有所動作，但今年許多外地來京求職的大學(xué)生都趕在年后的招聘會前涌入北京，一方面他們需要在京找到落腳點，另一方面則是為將來留京工作做準(zhǔn)備，從而也帶動了市場中租房需求的提升。

最后一個原因是白領(lǐng)的跳槽時間提前了，工作的變動帶來的是工作地點和薪酬的變化，一部分跳槽人士會因為繼續(xù)選擇離單位較近的房源居住，于是重新租房，另一部分則由于薪酬提高而渴望改善住房環(huán)境，于是也有換房的需求，但由于要等待年終獎，這種情況往年都要等到三、四月份才會發(fā)生。

市場變化二

租房靠手機(jī)

“手機(jī)端的找房人數(shù)已經(jīng)占到PC端的90%，利用移動互聯(lián)網(wǎng)租房已是大勢所趨。”

過去人們找房子，主要通過街頭小廣告，但近兩年隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，大家更愿意通過各大網(wǎng)站找房源。一方面是由于互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)展了房源信息的傳播范圍，使房東可以更快地找到適合的房客，加速資金周轉(zhuǎn)，另一方面也能使房客擁有更多選擇，提高找房的效率。但個別中介公司往往在網(wǎng)上散發(fā)虛假信息，騙取房客的關(guān)注，而后再推銷其它房源。此外，房東本人在論壇里發(fā)布的房源信息極易被中介以刷屏手段淹沒，最終導(dǎo)致租客找不到房，房東找不到客，反而降低了租房效率。

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，今年最大的變化體現(xiàn)在手機(jī)找房方面。去年預(yù)計手機(jī)端找房的用戶能夠達(dá)到PC端用戶的一半，但在實際監(jiān)測中，前者的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到后者的90%，幾乎是持平的。

究其原因，主要是手機(jī)找房可以充分利用租客的碎片化時間。以往找房，只能通過電腦在網(wǎng)站上了解房源的基本信息，而到現(xiàn)場看房時，不可能隨身背著電腦，這就造成房源對比不方便的問題。而利用手機(jī)客戶端找房，可以隨時隨地打開網(wǎng)上的房源信息，即使在看房現(xiàn)場，也可以將網(wǎng)上的信息點開進(jìn)行對比，迫使房源發(fā)布者不敢用虛假信息欺騙租客。

市場變化三

房源郊區(qū)化

“有了完善的軌道交通，大家沒必要非得擠在市中心，可以稍微遠(yuǎn)一些了?！?/p>

受近年來租金收益上漲的影響，更多人愿意把房屋拿來出租，于是今年市場中的房源供應(yīng)量有明顯增加，其中個人房源量同比2013年春節(jié)后第一周增長了40%左右，而經(jīng)紀(jì)人房源量同比2013年春節(jié)后增長了38.5%。但與以往看重中關(guān)村、國貿(mào)這些傳統(tǒng)商圈不同，今年幾條地鐵新線即將貫通，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住宅供應(yīng)增加，并且各方面的配套設(shè)施也已經(jīng)成熟，人們開始將目光投向了交通便利的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，這對平衡全市租金也起到了一定作用。

由于市中心的房價節(jié)節(jié)攀升，房東的房屋持有成本也在大幅增加，因此勢必導(dǎo)致租金上漲。雖然由于今年房源有所增加，租金的增幅也明顯縮小，但只要能夠更便宜，對多數(shù)租房生活的人來說，還是更愿意用時間換取金錢的。與此同時，遠(yuǎn)郊區(qū)縣有很多像回龍觀、天通苑這種傳統(tǒng)的租房熱區(qū)，房源相對較多，房價也更為便宜，加之地鐵貫通，很多人寧愿多花一些時間在路上，從而省去每月千余元的房租。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，去年較熱的租房區(qū)域主要集中在四環(huán)以里，如望京、雙井、國貿(mào)、中關(guān)村、朝陽公園等離市中心較近的區(qū)域，而今年像亦莊、回龍觀、天通苑、北苑、清河等地開始逐漸升溫。

市場變化四

兩居受青睞

“教育資源被‘有孩一族’看做瑰寶，帶熱租賃市場中的學(xué)區(qū)房。這些家庭通常不會考慮租金高低，他們的選擇依據(jù)只有學(xué)校?！?/p>

依據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)不同，我們可以簡單講租客分為4類，一類是低端勞動力群體和考研失利準(zhǔn)備再戰(zhàn)的畢業(yè)生，他們的房租預(yù)期通常低于500元；第二類是有兩年左右工作經(jīng)驗的白領(lǐng)，他們的月租金大約在1500元至2000元之間；第三類是工作經(jīng)驗在5年以上的中高收入群體，他們的月租金預(yù)期在3500元至4000元；最后一類則是為了孩子租學(xué)區(qū)房的家庭，他們的租金預(yù)期大約在4000元至5000元之間。

以上人群中，第二類和最后一類是今年租房市場中較為活躍的群體，尤其是工作經(jīng)驗并不豐富的年輕人，月收入3000元左右，既有實力與他人合租，又不愿意花費(fèi)太高。隨著大學(xué)畢業(yè)生的增多，以及外地來京求職的往屆畢業(yè)生大量涌入，這部分人群在今年的需求量增長中上升最為明顯，也最為迅速。但與以往相比，變化最為明顯的則是為了孩子上學(xué)而租房的家庭。這部分人群通常都有自己的住房，但為了給孩子一個良好的教育環(huán)境，他們會把自己的房子租出去，然后在學(xué)校附近找一個兩居室。這部分人群的增長雖然沒有第二類迅速，但與自身相比，變化卻十分明顯。

市場變化五

群租變合租

“群租房的治理‘動真格’了，合租需求看漲，而租金2000以內(nèi)的單間早已是租房市場的香餑餑，因此租金還會進(jìn)一步提高?！?/p>

從去年底開始，北京市對群租房的治理開始加大力度，這勢必會導(dǎo)致曾經(jīng)采取“房屋銀行”模式的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司改變盈利模式。

所謂的“房屋銀行”模式，就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與房東簽訂長期租賃合同，通常在5年以上，然后自己以二房東的身份再與租客簽訂租賃合同，從中賺取差價。那么，若想提升盈利空間，最簡單的辦法就是將房屋租給更多的人，于是就導(dǎo)致了私設(shè)隔斷的群租現(xiàn)象。

今年重拳整治群租后，這種靠改變房屋結(jié)構(gòu)掙錢的辦法勢必行不通，因此在日益提高的房屋持有成本的基礎(chǔ)上，經(jīng)紀(jì)公司如果希望繼續(xù)維持高額利潤，就只能提高單間的租金。這就意味著，今年的單間租賃需求大幅上升，受供求關(guān)系的影響租金已經(jīng)有所上升，而受盈利模式改變的影響，租金還會再進(jìn)一步上漲。

與此同時，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的操作會更加規(guī)范，低于1000元的房源可能會全部轉(zhuǎn)移到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，學(xué)校內(nèi)部或附近的青年公寓雖然不屬于群租房，但價格也會上漲。

專家支招

低端勞動者

這是一個收入不高但生存壓力極大的群體，對他們來說，房租永遠(yuǎn)是需要被壓縮的開銷。但隨著群租房的治理，千元以下的床位已經(jīng)很難見到，而學(xué)校周邊的青年公寓又被學(xué)生搶占，因此很難像往年一樣找到稱心如意的房源。

從大環(huán)境來看，動批等低端產(chǎn)業(yè)外遷，北京的產(chǎn)業(yè)政策已經(jīng)在發(fā)生根本性的調(diào)整，低端勞動力市場今年明顯出現(xiàn)逃離趨勢，他們大部分選擇留在家鄉(xiāng)工作，或南下到一些勞動密集型產(chǎn)業(yè)仍然發(fā)達(dá)的城市。因此，城市核心區(qū)的租賃需求被緩解，留下來的人還可能面臨更好的工作機(jī)會，從而帶來更大的加薪預(yù)期，所以在租房時不妨考慮提高預(yù)算，在工作單位附近尋找房源。

應(yīng)屆大學(xué)生

應(yīng)屆大學(xué)生收入不高，租金往往是他們選擇房源的唯一標(biāo)準(zhǔn)。但初入社會的年輕人閱歷不深，很容易上當(dāng)受騙，因此切忌盲目貪便宜。

剛工作的人通常比較忙碌，對房屋的要求也比較單純，只把它看作睡覺的地方，而郊區(qū)的房源相對豐富，租金壓力不大，且周邊人口較少，居住環(huán)境相對比較安靜，不僅滿足了低租金的要求，還能為租客提供一個良好的休息環(huán)境。美中不足的是，這些房源往往地理位置較偏，尤其對單身女性來說，安全問題需要格外注意。最好與同事或同學(xué)合租，如果實在找不到，至少要找一個熟識的人。此外，一定要牢記物業(yè)或經(jīng)紀(jì)公司的聯(lián)系方式，以便發(fā)生漏水、起火等突發(fā)意外和危險情況能夠及時解決。

此外，由于這部分需求較高，目前的租金又處于漲幅不大的階段，因此如果有中意的房源，最好盡快入手。目前提供房源檢索服務(wù)的網(wǎng)站很多，希望快速找到滿意房源的畢業(yè)生不妨一試。

跳槽一族

雖然租金上漲是必然，但從今年的供求關(guān)系整體來看，漲幅很可能在3%以下，因此對于已在工作中小有成績的職場人士來說，交通、配套設(shè)施以及住地與工作單位的距離等因素，應(yīng)該成為選擇新家時重點考慮的。

由于對生活質(zhì)量的要求有所提升，因此在看房時一定要仔細(xì)檢查水電、空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱、煤氣、熱水器等設(shè)施是否完好，如果在頂樓居住，還要檢查是否存在漏水隱患。如果選擇遠(yuǎn)郊區(qū)縣，還要格外注意周邊的超市是否能滿足日常需要，醫(yī)院的位置是否合適，如果有老人跟隨，最好也觀察一下附近是否有合適的健身休閑場所。

此外，受買賣市場供求關(guān)系的影響，今年租房市場的供給量應(yīng)該還會進(jìn)一步增多，所以全年來看，租金漲幅應(yīng)該也不會太大。對于白領(lǐng)群體來說，如果現(xiàn)在換房不是剛需，不妨等到旺季過后再作考慮。

推薦區(qū)域

昌平區(qū)回龍觀、天通苑

適合人群：在中關(guān)村、五道口、上地工作的IT人士。

推薦理由：

1.傳統(tǒng)租房熱區(qū)，因此房源充足，租金不高。

2.交通便利，毗鄰地鐵13號線和5號線，前往西直門、中關(guān)村、國貿(mào)、望京、上地等商圈都十分便利。

朝陽區(qū)雙井、四惠

適合人群：在國貿(mào)上班的白富美，以及收入較高且追求質(zhì)量的人群。

推薦理由：

1.配套設(shè)施十分成熟，毗鄰多個商圈。

2.交通便利。

通州區(qū)新華大街、梨園

適合人群：在市中心工作的中等收入群體。

推薦理由：

1.租金較低。

2.交通便利，毗鄰地鐵八通線、6號線。

3.地處CBD的“后花園”，距離商圈近。

房山區(qū)長陽

適合人群：在城西工作的中低收入群體及剛畢業(yè)大學(xué)生。

推薦理由：

1.全市的租金洼地，未來上漲空間大。

2.交通便利，毗鄰地鐵房山線、9號線。

3.人口稀疏，居住環(huán)境較好。

大興區(qū)亦莊

適合人群：在城東工作的中低收入群體。

推薦理由：

1.租金較低。

2.毗鄰亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，企業(yè)資源豐富。

3.交通便利，毗鄰地鐵亦莊線。

大興區(qū)西紅門、黃村

適合人群：在城南工作的中低收入群體。

推薦理由：

1.交通便利，毗鄰地鐵4號線。

2.房源較多，選擇空間大。

3.新機(jī)場即將竣工，大型企業(yè)陸續(xù)入駐，未來將帶動配套設(shè)施更加完善。

豐臺區(qū)總部基地、豐臺科技園

適合人群：在附近工作的白領(lǐng)，以及在城南工作的中低收入群體。

推薦理由：

1.企業(yè)資源豐富，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

2.與同類房源相比，租金非常有優(yōu)勢。

3.交通便利，毗鄰地鐵9號線。

昌平區(qū)沙河

適合人群：剛畢業(yè)大學(xué)生及從事低端勞動的群體。

推薦理由：

1.租金低廉，非常符合心理預(yù)期。

2.周邊高校林立，配套設(shè)施日漸完善。

3.交通便利，毗鄰地鐵昌平線。