摘 要 在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，只有正確的認(rèn)識(shí)并了解這些風(fēng)險(xiǎn)因素之后，才能進(jìn)行有效地預(yù)防。作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的關(guān)鍵在于如何把人管好，本文將重點(diǎn)分析和闡釋在物業(yè)管理中來自于人的風(fēng)險(xiǎn)因素，以便于物業(yè)管理從業(yè)者能夠更好的識(shí)別和防范在物業(yè)管理服務(wù)中由于人自身產(chǎn)生的各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別

筆者將物業(yè)管理中來自于人的風(fēng)險(xiǎn)因素劃分為企業(yè)內(nèi)部工作人員、開發(fā)商、業(yè)主和行政主管部門四大部分。

一、企業(yè)內(nèi)部工作人員所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

首先從物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的人員說起，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，因此政府相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)關(guān)注度不夠，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置也很晚，直到2005年11月16日，國(guó)家人事部和建設(shè)部才制定和頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國(guó)家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。這距80年代初我國(guó)引進(jìn)物業(yè)管理已經(jīng)有20余年了，發(fā)展速度是有點(diǎn)緩慢。

正是因?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著員工素質(zhì)層次不齊的現(xiàn)象。人才是企業(yè)最為重要的資源，尤其作為勞動(dòng)密集型行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，人才是企業(yè)最核心的價(jià)值所在同時(shí)也是企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)員工的流失率是一個(gè)很嚴(yán)肅的問題，控制的不好會(huì)給企業(yè)帶來很大的損失，尤其是掌握著企業(yè)商業(yè)機(jī)密的中高層領(lǐng)導(dǎo)的跳槽，有時(shí)候給企業(yè)帶來的很有可能就是滅頂之災(zāi)。

二、開發(fā)商帶來的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)行的政策體制決定了房地產(chǎn)的開發(fā)脫離日后的物業(yè)管理，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題難以在短時(shí)間內(nèi)得到根本的解決。許多項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及施工階段沒有前期物業(yè)的介入，遺留下來很多的問題，常在業(yè)主入住之后才會(huì)逐漸的暴露出來，直接的后果就是引發(fā)了業(yè)主們對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不滿。而開放商在這個(gè)時(shí)候早已經(jīng)拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業(yè)管理公司收拾。

實(shí)事求是的說，這些遺留問題壓根就不應(yīng)該由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但是業(yè)主們卻并不這樣認(rèn)為，他們往往會(huì)這樣覺得，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了管理費(fèi)，就應(yīng)該負(fù)責(zé)處理所有的事宜，包括因?yàn)槭袌?chǎng)供需改變導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌等環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的資產(chǎn)損失。

三、業(yè)主帶來的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)闃I(yè)主們的理念沒有與時(shí)俱進(jìn)，使得物業(yè)管理企業(yè)本就入不敷出的資源更是捉襟見肘，也使得企業(yè)沒有多余的精力花在更應(yīng)該投入的地方，例如提高服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)內(nèi)容。這往往就又給了業(yè)主們更多的理由來找物業(yè)管理企業(yè)的“茬”，從而陷入了一個(gè)“業(yè)主找茬、企業(yè)彌補(bǔ)、花費(fèi)精力、減少投入、再出紕漏”的死循環(huán)。

另一方面是業(yè)主們并沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的價(jià)值所在，一般情況下連對(duì)于物業(yè)費(fèi)是否要交都持懷疑態(tài)度，拖欠物業(yè)管理費(fèi)更是成為他們與“低劣”的物業(yè)管理“斗爭(zhēng)”的“合理手段”，這無疑是雪上加霜，可見，業(yè)主所帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不烈、不猛！

四、行政主管部門帶來的風(fēng)險(xiǎn)

可以這樣說，物業(yè)管理行業(yè)之所以會(huì)存在目前這樣多的問題，政府相關(guān)的行政主管部門負(fù)有不可推卸的責(zé)任。法律法規(guī)的不健全、人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置的不完善、市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻過低，使得這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員收入總體偏低，人員素質(zhì)總體偏差，企業(yè)資質(zhì)良萎不齊，“劣幣驅(qū)逐良幣”，使很大一部分原本信譽(yù)良好的中小企業(yè)在無序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)惡性競(jìng)爭(zhēng)下倒閉。

同時(shí)，各地的行政主管部門在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下為物業(yè)管理費(fèi)戴上了一個(gè)“緊箍咒”——設(shè)置了物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)的上線，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質(zhì)服務(wù)的企業(yè)失去了創(chuàng)收的動(dòng)力，為相當(dāng)一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開方便之門，擠小了正規(guī)企業(yè)的生存空間。

五、對(duì)策建議

在對(duì)來自于人的風(fēng)險(xiǎn)因素有所認(rèn)識(shí)和了解之后，筆者提出以下幾點(diǎn)建議來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身專業(yè)化培訓(xùn)，適當(dāng)?shù)奶岣邌T工的福利待遇，以此來盡可能的挽留住有用的人才，盡可能的減少和降低員工流動(dòng)率，來保證一個(gè)高質(zhì)量的服務(wù)水平；（2）對(duì)于開發(fā)商來說，應(yīng)該避免短視行為，應(yīng)該盡量將前期物業(yè)加入到建筑物施工過程中去，并且保證工程質(zhì)量，以此來減少后期物業(yè)管理中的質(zhì)量問題，減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)；（3）對(duì)于業(yè)主來說，需要端正對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度，不應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理有歧視心理。如果在接受服務(wù)過程中遇到問題，不應(yīng)以抗拒交物業(yè)管理費(fèi)為手段，來表達(dá)自己的不滿，而應(yīng)該通過正常的渠道來解決問題，以免惡化物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境；（4）而政府部門則應(yīng)當(dāng)適度放寬物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，并且加快完善物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，給物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，提供一個(gè)更好的發(fā)展空間。

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（作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）