摘 要：文章基于對房地產市場形勢的判斷與認識，對房地產價格上漲的原因進行了分析，并從穩(wěn)定控制土地價格、降低房地產業(yè)的金融支持力度、嚴打炒房投機、健全現(xiàn)有住房保障體系等四個方面提出了相關的政策建議。

關鍵詞：房價； 上漲； 影響因素； 解決對策

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2014）06-123-001

作為國民經濟新的增長點和消費熱點，房地產的支柱性產業(yè)地位逐漸確立。伴隨著住房市場的快速發(fā)展，住房價格不斷上升，出現(xiàn)了過度上漲的現(xiàn)象。特別是近幾年，房價的快速攀升已經引起了政府、企業(yè)、專家學者、媒體輿論以及普通百姓的高度關注。

一、房價上漲的影響因素分析

1.需求因素

（1）城市化比率由2000年的30%增加到2020年的50%。預計到2020年，我國城市需要增加住宅面積50億平方米。因此在相當長的時期內，我國的房地產市場的主流是需求占主導地位。（2）隨著城市化進程的加速，城市人口日益增長，房地產供需缺口很大，推動了房價的上漲。（3）大中城市在普遍擴展新區(qū)的同時，對舊城的改造的力度不斷加大，一些地方政府為了從土地收益中籌集大量城市建設資金，盲目的大拆大建，抬高了土地和房地產市場的價格，而且?guī)砹舜罅勘粍有宰》啃枨骩3]。（4）中國人有買房置業(yè)的傳統(tǒng)，人們通常會將自己有限的剩余置換為土地、住宅等有形可見的資產。家庭戶數(shù)的增加，也即意味著對住房需求的增加。

2.成本因素

（1）土地成本剛性上升。土地資源的有限性、稀缺性和不可再生性，土地的供給從長期看幾乎是沒有彈性的，相反，土地的需求則由于人口的增長、城市的擴展和經濟的增長處于不斷的擴張之中，土地價格出現(xiàn)剛性的趨勢。（2）建材成本從2003年至2013年上升了60%，如果將這部分成本轉化在房價之中，它相當于房地產開發(fā)成本上升了10%左右。（3）近年來，房地產的宣傳成本和銷售成本不斷上升，各種各樣的宣傳成本和廣告成本最終都將打入房價之中，由消費者來承擔。

3.銀行信貸

中國房地產開發(fā)和住房融資渠道單一，主要以銀行信貸資金為主，銀行對房地產的支持由過去的單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉變?yōu)閷ν顿Y和銷售兩個方面的支持。隨著房價的不斷上漲，房地產開發(fā)越來越熱，勢必會給我國的金融機構帶來系統(tǒng)性風險。商業(yè)銀行過度依賴房地產貸款獲取利潤，銀行信貸資金大量進入房地產市場，房地產市場的投資過熱、房價快速飆升自然無法遏制。另外，銀行對于個人住房市場的競爭進一步加劇，各家銀行為了爭奪市場份額，也正在讓大量的銀行信貸資金流入個人住房市場。這樣，助推了房價進一步加速。

4.投機炒房

（1）全國范圍內投機性購房的升溫，社會游資大量進入房地產市場，投機行為大量的增加，進一步加大短期住房需求，促使房價又更進一步上漲，另外炒房團體助推了房價的上漲，其出現(xiàn)也造成了一部分房市的虛假需求，又進一步助推了房價的上漲。

5.外資購房

近幾年我國房地產市場的透明度逐漸加強，從而吸引了大量外資進入我國房地產市場，同時外資對于人民幣的升值預期也造成更多的“熱錢”注入。外資大規(guī)模的參與國內房地產行業(yè)，在一定程度上加劇了房地產市場的結構性失衡和資產泡沫，影響了國家對貨幣信貸和房地產市場的調控效果，在一定程度上推動了房價的上漲，并加大了金融風險。

二、調整我國住房價格回歸正常的建議

1.穩(wěn)定控制土地價格

首先應該把開發(fā)商品房的面積、套型、戶數(shù)、開發(fā)時間等因素都納入到商品房用地出讓的“招、拍、掛”制度安排之中，更要進一步加強商品房開發(fā)用地的監(jiān)管力度，防止房地產開發(fā)商囤積土地，炒買炒賣土地或以公司轉讓為名變相炒買炒賣土地。

其次要建立城市地價管理機制和城市土地儲備制度?；鶞实貎r是地價管理的重要基礎，必須嚴格執(zhí)行基準地價的定期更新和公布制度，嚴格執(zhí)行城市土地定級規(guī)程和土地估價規(guī)程，科學的開展基準地價更新和土地定級的修訂工作。

2.降低房地產業(yè)的金融支持力度

（1）按照有關規(guī)定，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取性的貸款。對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。運用利率杠桿，調整樓房開發(fā)結構。要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效化解金融風險的機制。（2）推行二套房高首付制度，提高以家庭為單位的第二套（含）以上住房貸款的首付款比例，同時嚴禁發(fā)放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。

3.嚴打炒房投機

首先嚴格商品房銷售管理，未領取商品房預售許可證的房地產開發(fā)項目，房地產開發(fā)企業(yè)，不得以任何方式進行銷售；公示商品房房源信息；禁止炒房買號，實行實名制；其次對于過剩的資本流動性，可以通過金融理財產品創(chuàng)新、放寬企業(yè)和居民海外直接投資的管理來拓寬投資渠道；加強外匯流入監(jiān)管，嚴防海外投機資金進入我國資產市場；另外就是相關部門要加強對各地落實規(guī)范房地產外資準入和管理政策的指導和監(jiān)督檢查。

4.健全現(xiàn)有住房保障體系

（1）完善政府廉租房與租房補貼政策，建立“以財政為主，多渠道籌集資金”的方式；要明晰廉租住房標準。（2）完善與調整經濟適用房政策，要充分發(fā)揮經濟適用住房的市場調控功能；保持經濟適用住房的適度發(fā)展規(guī)模；進一步完善經濟適用住房配套措施；在供應市場化和保障多元化方面努力創(chuàng)新。（3）有關部門應當積極地擴大住房公積金的覆蓋面，要把它擴大到非全民所有制單位。

房價上漲是諸多因素共同作用的結果，目前我國的住房市場正處于一個特殊的歷史發(fā)展階段，影響房價的因素和作用是錯綜復雜的，促使房價回歸理性也不是一蹴而就的事情。調整房價回歸正常的對策建議，仍需要不斷探索。

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