2014年，注定是一個大象起舞的年份。

在房企的后千億時代里，龍頭企業(yè)已開始向兩千億時代邁進(jìn)，排名靠前的房企也有望陸續(xù)達(dá)成千億目標(biāo)。行業(yè)洗牌加劇的同時，許多房企已經(jīng)開始思考并重新確定了新的企業(yè)定位，越來越多房企開始進(jìn)行戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而如何在海外市場分得一杯羹，也成為房企不得不考慮的問題。

其實，在市場競爭中，排名的變化和一時得失真的沒有那么重要。在競爭格局突變的當(dāng)下，如何提高房企自身的軟實力并適應(yīng)新環(huán)境，或許才是真正的關(guān)鍵所在。

后千億時代

不是跟不上時代，只是世界變化太快。

繼2011年萬科跨入千億房企后，2012年綠地和保利順利跨入千億陣營，而恒大、中海、碧桂園和萬達(dá)也在2013年加盟千億軍團。就此有樂觀的業(yè)內(nèi)人士估計，去年業(yè)績排名前10的房企，2014年都有機會沖刺千億的銷售額。

在近兩年有關(guān)千億房企的各種報道充斥于報端過后，還未經(jīng)歷“千億”審美疲勞的房地產(chǎn)市場，或?qū)⒃诮衲暧瓉韮汕|時代。

2013年綠地銷售金額達(dá)1625億元，較上年增長53%，排名全國行業(yè)第二。日前，綠地集團董事長張玉良公開表示，“2014年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入有望達(dá)到2400億元，如能達(dá)成這一目標(biāo)，綠地有望超越萬科，成為行業(yè)老大”。而作為一家世界500強企業(yè)，2013年綠地集團業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過3300億元。

與綠地一樣期望跨越2000億元大關(guān)的還有萬達(dá)。1月11日，萬達(dá)集團在其年度工作總結(jié)會議上公布了去年業(yè)績，2013年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入1456億元，同比增長32%。對于2014年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的業(yè)績目標(biāo)是1830億元。

作為行業(yè)老大的萬科盡管沒有公開對外表態(tài)，但坊間的各種消息還是提供了足夠的想象空間。據(jù)悉，去年許多區(qū)域公司均放緩了銷售節(jié)奏，對于迎來30歲生日的萬科，今年突破2000億元理論上沒有任何問題。

土地市場上的“兇猛”表現(xiàn)，也為各大房企完成銷售目標(biāo)提供了充裕的貨值。數(shù)據(jù)顯示，2013年保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海十大標(biāo)桿房企去年拿地總金額接近3200億元。值得注意的是，綠地的拿地投入近800億元，與萬科相當(dāng)。

“巨無霸”體量不斷提高的同時，百億已然成為當(dāng)前房企處境的“分水嶺”。對比近幾年全國房企排行榜，再結(jié)合2013年機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)排名來看，2013年，百億房企軍團擴大到71家。

多家研究機構(gòu)指出，百億以上房企將繼續(xù)成為資本市場追捧的對象，而百億以下的房企由于規(guī)模上的劣勢，獲取融資加速發(fā)展難度明顯加大，強者恒強格局已難改變。

多元化整合

盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間，但不可否認(rèn)的是，市場正逐步由增量轉(zhuǎn)向存量轉(zhuǎn)移，單純依靠賣房的發(fā)展難度越來越大，如何保持企業(yè)長久穩(wěn)步發(fā)展，已成為房企必須要面對的問題。

梳理近幾年大型房企的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，一些房企已經(jīng)做出了前瞻性的戰(zhàn)略布局，在這個任何兩件事物都能輕易找到聯(lián)系的大數(shù)據(jù)時代，整合發(fā)展也是房企的必然選擇。

在跨行業(yè)發(fā)展方面，萬達(dá)無疑是房企的典范?！叭f達(dá)文化旅游城”在武漢、哈爾濱、南昌、青島等多個城市先后落地，為此先后收購了多家旅行社；萬達(dá)電影院線亟待迅速擴張，為此收購了美國AMC并成功上市；萬達(dá)廣場百貨類業(yè)態(tài)曾一度招商困難，為此創(chuàng)建了萬達(dá)百貨……正是這種多業(yè)態(tài)的全面發(fā)展，使萬達(dá)集團連續(xù)8年增速超30%，并有望在未來幾年，成為全球規(guī)模最大的不動產(chǎn)商。

在多個城市有空港產(chǎn)業(yè)城項目的綠地集團，同樣在整合發(fā)展方面有不俗的成績。據(jù)了解，目前綠地呼和浩特白塔、?？陟`山等地空港產(chǎn)業(yè)城項目先后簽約開工，同時昆明、南昌、濟南、哈爾濱等地空港產(chǎn)業(yè)城項目順利推進(jìn)，并積極整合各方產(chǎn)業(yè)資源，與東航、正大等多個行業(yè)龍頭企業(yè)開展戰(zhàn)略合作。綠地方面表示，2014年其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將聚焦空港、金融、文化創(chuàng)意、高科技等產(chǎn)業(yè)方向。

“大的房地產(chǎn)企業(yè)都在思考自己的戰(zhàn)略融合，萬科正在研究怎么樣從服務(wù)里頭獲得企業(yè)的發(fā)展?！比涨暗囊淮喂_采訪中，萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶曾如此表示。在實現(xiàn)了“A+H”布局和入股徽商銀行之后，“做城市配套服務(wù)商”是萬科的新定位。與此同時，多年專注于住宅的萬科也正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，金融加商業(yè)的整合之路，已成為萬科今后的重要發(fā)展方向。

區(qū)別于前幾年一些小型房企對礦業(yè)的投資轉(zhuǎn)型，當(dāng)前幾乎所有大型房企都有或橫向或縱向的整合發(fā)展。例如恒大對文化產(chǎn)業(yè)的涉足，碧桂園投資邵氏集團，綠城、保利等對養(yǎng)老地產(chǎn)的持續(xù)加碼，而在中海和中建整合之后，中海也已經(jīng)延伸至房地產(chǎn)的基建產(chǎn)業(yè)。

變則通，通則久。從“泛地產(chǎn)”到多元化，經(jīng)歷過多次市場洗禮的房企，早就明白不能把雞蛋全放在一個籃子里的道理，以多元化整合謀發(fā)展已成為市場的共識。

大航海模式

如果說此前幾年房企的海外拓展只能算是“試水”的話，當(dāng)前的房企布局已明確進(jìn)入高舉高打階段。

據(jù)中國海外投資聯(lián)合會一項數(shù)據(jù)顯示，去年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資計劃。而僅2013年短短一年間，綠地海外業(yè)務(wù)布局四洲七國十一城，確定項目投資額超100億美元。

“2013年已成為中國品牌房企出海年，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年品牌房企出海將有更大的動作，或許會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場。

事實上，之所以說房企已經(jīng)進(jìn)入“大航海模式”，一個重要的標(biāo)準(zhǔn)便是，眼下已有部分海外項目開花結(jié)果。

據(jù)了解，去年8月，碧桂園位于馬來西亞新山的碧桂園金海灣開盤后，首階段推出6000套單位，已被訂走超過5000套，訂購額超90億元人民幣。而綠地濟州綠地漢拿山小鎮(zhèn)2013年實現(xiàn)銷售額超10億元，悉尼綠地中心實現(xiàn)預(yù)售近20億元人民幣。

對于今后的海外計劃，張玉良表示，2014年在擁有較好前景的國家及城市將適時追加投資，另一方面仍將擇機新辟市場，再進(jìn)入包括加拿大、法國、新加坡等3到5個國家，形成更加優(yōu)化合理的海外投資布局，全年計劃新增海外投資50億到80億美元。綠地方面表示，加上計劃開工并預(yù)售的洛杉磯、紐約、倫敦、泰國等一批項目，預(yù)計2014年海外業(yè)務(wù)收入將一舉突破130億元。

此外，碧桂園集團總裁莫斌于近期也在公開場合表示，“海外市場在馬來西亞蠻成功的，它的利潤率的確是大于在國內(nèi)的利率，我們會繼續(xù)在馬來西亞拓展。在美國、加拿大等其他國家，包括東南亞市場也會進(jìn)入。”而在碧桂園的遠(yuǎn)期計劃中，5年內(nèi)海外市場業(yè)績將占到集團的三成以上，10年內(nèi)海外市場貢獻(xiàn)率將達(dá)到一半左右。

在張宏偉看來，海外市場的拓展效果如何，也將直接影響房企的格局。