郊區(qū)商場 匱乏or過剩？
2014-04-29 00:00:00徐進
房地產(chǎn)世界 2014年1期
去年底，宜家家居大興區(qū)西紅門店開業(yè)。宜家的開業(yè)，“嗨翻了”整個西紅門。人們從四面八方涌來，想見識一下這個號稱是“亞洲最大的宜家”。
“住宅先行，商業(yè)后發(fā)”，是商業(yè)板塊發(fā)展的基本規(guī)律。多年以來，西紅門地區(qū)日益聚集起大量的大型居住社區(qū)。然而，商業(yè)發(fā)展相對落后、現(xiàn)有商業(yè)配套不足等問題，讓郊區(qū)商業(yè)一直備受關注。另一方面，看中機遇的商業(yè)地產(chǎn)項目正在扎堆進入，未來幾年是否會出現(xiàn)“商業(yè)過?！钡馁|疑聲也開始出現(xiàn)。
究竟是空白，還是機遇；是匱乏，還是過剩，原本是處于兩極的對立狀態(tài)，在預測聲浪中，呈現(xiàn)出切換的狀態(tài)。
宜家來了！
宜家家居的開業(yè)，無疑是整個大興區(qū)商業(yè)發(fā)展的標志性事件。
去年11月7日，西紅門的宜家家居正式開業(yè)，對于這個已經(jīng)期待了將近四年的宜家，開業(yè)的消息迅速傳遍整個北京，人群和車流從四面八方涌入大興。記者在開業(yè)當天現(xiàn)場體驗到，在距離宜家家居賣場最近的欣寧街十字路口，四個方向基本“堵死”，三四個綠燈也不能放空排隊的車隊長龍；而京開高速、京良路的西紅門出口也行駛緩慢。在宜家家居門店入口處，由于顧客太多，早上開業(yè)之后就采取“限流”措施。即使到了下午三四點，門口的限流隊伍依然需要等候十幾分鐘才能進入賣場之內。賣場之內，也是人頭涌動，摩肩接踵，顧客餐廳里排隊等候的隊伍長達百米。
如此的“開門紅”，不知是否讓宜家“措手不及”？今年1月初，記者致電宜家相關負責人，被告知不便透露開業(yè)至今的客流人數(shù)、經(jīng)營業(yè)績等具體數(shù)據(jù)，但是宜家對于應對較大的客流已經(jīng)做了充分的準備。
宜家的入市，讓在北京商業(yè)地產(chǎn)格局中“名不見經(jīng)傳”的西紅門地區(qū)，一躍成為搶手的熱點區(qū)域。資料顯示，宜家項目是2009年拿地，已經(jīng)開業(yè)的家居賣場面積為5萬平米左右，而整個英特宜家購物中心面積達60萬平方米，預計總投資額達50億元，如此規(guī)模的體量和投資堪稱“巨無霸”，甚至有媒體將其譽為大興商業(yè)地產(chǎn)的“龍頭”。
“西紅門板塊內的商業(yè)配套確有很大的空白?！蔽骷t門區(qū)域內某開發(fā)商人員認為，居民需求長期得不到有效釋放，給了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常充足的空間。而宜家家居的火爆，也給了區(qū)域開發(fā)商更多的信心。
“空白”和“過?！?/b>
對于西紅門商業(yè)配套“太缺”，區(qū)域內的居民有深刻的體會。位于西紅門鴻坤理想城東區(qū)內的某二手中介經(jīng)紀人告訴記者，在宜家開業(yè)之前，西紅門居民幾乎沒有可以“逛街”的去處。據(jù)了解，西紅門區(qū)域內至少有二十余個中型以上社區(qū)，但是長期以來只有社區(qū)底商、游商小販等基本的商業(yè)配套，而且多集中于地鐵站附近。
記者了解到，區(qū)域唯一較大規(guī)模的商業(yè)中心是2012年開業(yè)的樂家購物中心，位于西紅門地鐵站東側。但是商場經(jīng)營狀況并不理想。此外，離此最近的購物中心是位于高米店南的綠地繽紛城，以及大興區(qū)老牌商業(yè)聚集地黃村火神。
“所謂‘匱乏期’也是暫時的，未來幾年內區(qū)域的商業(yè)項目將密集出現(xiàn)?！鼻笆鲩_發(fā)商人員認為，經(jīng)過未來二三年的開發(fā)建設，西紅門區(qū)域的商業(yè)氣氛將形成聚集效應。記者了解到，距離宜家家居幾百米之隔，就有一個數(shù)十萬平米的正大購物廣場在建設中，由鴻坤地產(chǎn)和上海正大合作開發(fā)，定位為社區(qū)級別的購物中心。
西紅門的商業(yè)狀態(tài)，幾乎是整個大興區(qū)的一個縮影。因為規(guī)模偏小、業(yè)態(tài)陳舊，被認為存在商業(yè)供應的“郊區(qū)空白”；而另一方面，因為在建項目數(shù)量多、開業(yè)密集、定位類似，而屢屢被質疑存在“郊區(qū)過?！钡碾[憂。一份來自大興區(qū)商務委的數(shù)據(jù)顯示稱，截至2013年，大興區(qū)共有17家體量超過百萬平米的綜超、百貨、購物中心等，商業(yè)服務業(yè)面積約190萬平米。相較于其他區(qū)縣，這一數(shù)據(jù)并不算大，但是大興區(qū)商業(yè)發(fā)展有一個明顯的趨勢：未來近三四年中，成規(guī)模、成體量的商業(yè)體會大批涌現(xiàn)。
風險和機遇
“空白”和“過剩”兩者相互矛盾的聲音，其背后是在北京住宅日益郊區(qū)化的大背景下，郊區(qū)居住社區(qū)的商業(yè)經(jīng)該如何唱好？
“郊區(qū)縣已經(jīng)是北京新增商業(yè)供應的主要區(qū)域。比如在大興區(qū)的天宮院——生物醫(yī)藥基地板塊內，已經(jīng)有龍湖、凱德等知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進駐，其未來規(guī)?？梢苑Q為區(qū)域商業(yè)中心?！盧ET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認為，建成后的英特宜家超過60萬平米的體量，幾乎達到城市性商業(yè)中心的規(guī)模。
全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波認為，按照一般規(guī)律，商場開業(yè)需要度過1-2年的“養(yǎng)商期”，如果相似競品的入市量大、時間接近，那么郊區(qū)商場可能需要面對更長的“養(yǎng)商期”。同時，定位于區(qū)域中心的購物中心需要放下“高富帥”的架子，更多地引入餐飲、娛樂、超市、運動體驗等功能。
“更加豐富的業(yè)態(tài)類型、更具特色、更加舒適的購物體驗，是郊區(qū)新增購物中心能夠差異化勝出的關鍵?！睆埣淫i認為，與城市成熟商圈相比，城市郊區(qū)擁有更加充足寬裕的土地空間。
