去年的土地市場，裹挾一個(gè)又一個(gè)瘋狂的“地王”，和一組賽過一組的成交數(shù)據(jù)終于結(jié)束了，留給人們無盡地感慨和唏噓。2014年剛剛開局，土地市場卻并未因?yàn)榭缭健澳觋P(guān)”，而呈現(xiàn)不同的面貌，北京、上海等一線城市土地市場上，依然是一派高調(diào)猛進(jìn)的風(fēng)貌，熱度未減，更見瘋狂。

雖然如此，業(yè)內(nèi)也不乏觀點(diǎn)認(rèn)為，今年的土地市場或?qū)⒊尸F(xiàn)新的特征。就北京而言，漸成主流的“自住型商品房”供地方式，恐將給北京地市帶來格局之變。此外，全國的土地價(jià)格和房價(jià)盤旋上升、繼續(xù)高企的態(tài)勢還能持續(xù)多長時(shí)間，業(yè)內(nèi)意見不一。去年“兇猛”拿地的房企，今年胃口又有幾何？政策之變、融資之變、格局之變……種種變數(shù)之下，恐怕很難給市場“打保票”。

地市或繼續(xù)分化

今年1月初，媒體瘋傳“人口500萬以上特大城市今年不再安排新增建設(shè)用地”的消息，平地一聲雷，引發(fā)震動。甚至有觀點(diǎn)將其解讀為土地?cái)喙?、房價(jià)暴漲的信號。然而，輿論的驚愕表情還未舒展完畢，國土部的“辟謠”發(fā)文已經(jīng)火速趕到：媒體誤讀，斷章取義?？梢?，如今人們對政策的預(yù)測，是多么“風(fēng)聲鶴唳。草木皆兵”。

雖然如此，“著重嚴(yán)控增量、盤活存量”的土地開發(fā)總體方向，被再一次明確下來。國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副院長周建春也在公開場合透露，今年國家將嚴(yán)控土地供應(yīng)增量，全面推行節(jié)約集約用地政策。用地規(guī)模實(shí)施總量控制和減量供應(yīng)，加大存量建設(shè)用地供應(yīng)，減少新增建設(shè)用地。

但是，從今年1月以來的土地市場表現(xiàn)來看，北京、上海等一線城市土地?zé)岢币廊?，供需兩旺，供?yīng)收緊的壓力很大。以北京為例，全月土地收入有可能突破400億元。地市供需兩旺的情況在一二線城市較為普遍。土地供應(yīng)的增加，有助于緩解后市的供需壓力，如果收緊，很有可能加強(qiáng)房價(jià)上漲的預(yù)期。

與此同時(shí)，全國地市分化的預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)。業(yè)內(nèi)預(yù)測，今年三四線城市的地市行情，或?qū)⒑鸵痪€城市行情“越走越遠(yuǎn)”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“節(jié)約、集約用地”的政策方向，將給不同城市帶來不同的效應(yīng)。一線城市不可能盲目擴(kuò)張，土地新增供應(yīng)量有限，或?qū)⑦M(jìn)一步推高土地的熱度和價(jià)格；另一方面，三四線城市流行的“造城運(yùn)動”未來將被嚴(yán)控，同時(shí)，房企對這些地區(qū)的土地?zé)崆橐矊⒏呌诶硇浴?/p>

地價(jià)走勢變數(shù)多

過去一年土地市場備受矚目，最重要原因恐怕是地價(jià)和房價(jià)的盤旋上升。地價(jià)高企，進(jìn)一步加劇了房價(jià)上漲的恐慌預(yù)期。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年全國40個(gè)重點(diǎn)城市的土地成交額高達(dá)14707億元，同比漲幅45%，其中一線城市的漲幅達(dá)到156%，全面突破歷史紀(jì)錄，成為近年來的高峰。

樓市和地市形成了一種相互推助、相互傳導(dǎo)的態(tài)勢，樓市火熱和銷售向好，刺激著房企高價(jià)拿地的熱情；土地價(jià)格的步步走高，又推助了房價(jià)上漲預(yù)期，刺激著樓市行情走高。然而，業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，這種熱度的相互傳導(dǎo)，今年可能出現(xiàn)更多的變數(shù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，去年一些“地王”地塊的樓面價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)高于區(qū)域房價(jià)水平。僅僅從“面包”和“面粉”的邏輯角度出發(fā)，并不能完全推導(dǎo)出市場的未來表現(xiàn)。后續(xù)乏力的風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)著高價(jià)地的未來命運(yùn)，也會給地市產(chǎn)生降溫的作用。

另一方面，土地市場供需關(guān)系的周期性因素，也讓今年地價(jià)的走勢，產(chǎn)生更多的制約因素。以北京為例，在2013年之前，北京市連續(xù)三年沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃，供應(yīng)量處于持續(xù)的低水平狀態(tài)。

機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011和2012年，北京市住宅類土地供應(yīng)量僅為近五年內(nèi)平均水平的85%和56%。這種供應(yīng)端的緊缺，常被解讀為導(dǎo)致供需矛盾和地價(jià)上漲的主因。然而，隨著去年一年土地市場全面反彈爆發(fā)，“解渴”之后的供需矛盾，也影響著今年的行情走勢。

此外，還需考慮另一個(gè)關(guān)鍵因素是熱門的優(yōu)質(zhì)地塊。去年，北京的農(nóng)展館、玉淵潭、夏家胡同、臺湖等多個(gè)熱門優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，不僅帶動了市場活躍度、推高了市場預(yù)期，也將平均地價(jià)水平拉入新高?！敖衲暌痪€城市再出‘地王’的可能性較大”，張大偉認(rèn)為短期內(nèi)行情并不會扭轉(zhuǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，今年有沒有熱門優(yōu)質(zhì)地塊、數(shù)量多少、質(zhì)量如何都決定著市場熱度，也是決定市場未來發(fā)展的決定性因素，而這些都取決于土地管理部門的政策態(tài)度。

自住房用地“半邊天”

對于北京而言，土地市場的格局之變，恐怕將是 “自住型商品房供地”成今年供地主流。今年1月，北京市國土資源局傳出消息稱，今年北京市擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)。其中，商品房用地中，將有50%用于建設(shè)自住型商品住房用地。

這也就意味著，“限房價(jià)、競地價(jià)”仍將是今年北京市土地出讓的主流方式，而定位為“滿足中低端、夾心層的住房需求”的自住型商品房用地，將撐起整個(gè)土地市場的“半邊天”。

郭毅認(rèn)為，自去年4月份以來，北京市出讓的商品房用地中，絕大部分都有配建自住型商品房用地。今年50%的比例，將繼續(xù)影響著商品房用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場反映。

據(jù)國土局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年成交的住宅用地中，共配建各類保障房建設(shè)規(guī)模約346萬平方米（約6萬套），由此減少的政府土地收益約300億元。其中，通過競建方式增加的各類保障房建筑規(guī)模約92萬平方米（約1.85萬套），由此減少的政府土地收益約130億元。

另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，去年配建保障性質(zhì)住房的土地量，占整體宅地面積的42.6%，較上一年增加了15%。這些數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出，北京市對于持續(xù)增加保障性用地的決心和力度，都在持續(xù)增強(qiáng)。

同時(shí)，房企對北京保障性配建用地的地塊，依然有非常強(qiáng)烈的興趣，呈現(xiàn)“供需兩旺”。郭毅認(rèn)為，一方面是由于這種地塊的產(chǎn)品不需要考慮市場風(fēng)險(xiǎn)，定價(jià)低于市場，需求旺盛，周轉(zhuǎn)較快；另一方面，去年普遍向好的業(yè)績單，讓房企手中“余糧”充足，對于北京土地的需求也很足。 此外，如果今年能繼續(xù)保持相對寬松的融資環(huán)境，融資渠道不斷拓展，房企在京“搶”地的態(tài)勢不會大變。