雖有北京市住建委出面調(diào)停，北京路勁世界城開發(fā)商與二期業(yè)主代表還是未能達(dá)成協(xié)議。

6月19日與20日，業(yè)主們又分別向市工商局、消費(fèi)者協(xié)會、規(guī)劃委提起訴求。雙方的糾葛點(diǎn)是：路勁世界城二期工程安裝了一套新風(fēng)系統(tǒng)，這一系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空氣對流，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量，減緩空調(diào)使用頻率降低能耗。但是，新風(fēng)系統(tǒng)不是國家規(guī)定民用建筑內(nèi)必須安裝的項(xiàng)目，業(yè)主認(rèn)定開發(fā)商是借由抬價，要求退還款項(xiàng)。

開發(fā)商香港路勁地產(chǎn)集團(tuán)（下稱路勁地產(chǎn)集團(tuán)）北京公司客服部主任、專項(xiàng)工作小組負(fù)責(zé)人孟慧玲向《財經(jīng)》記者表示，該樓盤符合商業(yè)住宅項(xiàng)目的程序要求，“沒有任何違規(guī)行為，所有的設(shè)計和施工都是合理合法、有備可查”。

自5月20日起，該樓盤的網(wǎng)上簽約被叫停?！叭绻_發(fā)商還拒不配合向業(yè)主提供造成糾紛的合同文本，該項(xiàng)目將會繼續(xù)停止簽售?！北本┦凶〗ㄎ课菔袌龉芾硖幪庨L張建興在協(xié)調(diào)會上說。

“捆綁”銷售？

路勁世界城位于北京市昌平區(qū)，是路勁地產(chǎn)集團(tuán)2010年入駐北京的首個住宅項(xiàng)目，二期樓盤于2013年11月17日獲得預(yù)售許可證正式外售。

新風(fēng)系統(tǒng)由中央主機(jī)、通風(fēng)管道及進(jìn)回風(fēng)口三部分組成，以施工改造的名義寫入一份合同中，業(yè)主簽字后索要合同，但無果。在業(yè)主第五次維權(quán)會上，開發(fā)商承認(rèn)收取了新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用，但強(qiáng)調(diào)是“業(yè)主自愿申請要求安裝的”，且新風(fēng)系統(tǒng)已經(jīng)開始施工，業(yè)主們不能反悔。

二期業(yè)主張彤（化名）去年12月購買一套90余平方米的房子時，在銷售人員的要求下支付了40萬元的新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用。“銷售人員說，公司有規(guī)定，簽購房合同之前必須先簽訂新風(fēng)系統(tǒng)的合同。如果不安裝新風(fēng)系統(tǒng)，就沒有買房的資格?！睆埻f。

多位業(yè)主回憶，購房時，銷售人員告知新風(fēng)系統(tǒng)經(jīng)北京市住建委審批，待售房屋內(nèi)必須安裝。然而，事后他們發(fā)現(xiàn)這并不屬實(shí)。目前，按照相關(guān)規(guī)定大型公共建筑必須執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，使用節(jié)能以及改善室內(nèi)空氣質(zhì)量等技術(shù)設(shè)備，民居建筑沒有要求必須執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們認(rèn)為“開發(fā)商涉嫌捆綁銷售、變相漲價”。

自2013年北京新建樓盤實(shí)行區(qū)域“限價”后，路勁世界城二期樓盤經(jīng)北京市住建委批準(zhǔn)的預(yù)售許可，均價為2.05萬元/平方米，“捆綁”新風(fēng)系統(tǒng)銷售后，均價變?yōu)?.55萬元/平方米。業(yè)主初步統(tǒng)計，該樓盤共有近400戶業(yè)主支付了價格不等的新風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用，總金額約1.4億元。

業(yè)主還發(fā)現(xiàn)該樓盤的新風(fēng)系統(tǒng)售價不等，同一樓層、戶型、面積的商品房，最便宜只花了8萬元，最貴達(dá)50萬元。

即便是8萬元也與市場價相差很大。市場價僅幾千元，最貴的用于別墅級也不過兩三萬元?！敦斀?jīng)》記者調(diào)查，市場上最便宜的新風(fēng)系統(tǒng)是28元/平方米，100平方米的一套住宅為2800元左右。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放介紹，要想除霾效果好，需要加裝動力系統(tǒng)，不過百平方米的一套房子也只需要兩三萬元。

路勁地產(chǎn)集團(tuán)方面未公布新風(fēng)系統(tǒng)的品牌、型號、性能指標(biāo)和廠家等信息，也未回應(yīng)安裝新風(fēng)系統(tǒng)的必要性等問題?！敦斀?jīng)》 記者查閱北京住建部門公示的現(xiàn)有綠色建筑中，沒有找到路勁世界城項(xiàng)目，開發(fā)商也多次拒絕回應(yīng)該樓盤是否獲得綠色建筑標(biāo)識。

指標(biāo)強(qiáng)制趨勢

開發(fā)商要從住建部門獲得綠色建筑標(biāo)識，需要達(dá)到綠色標(biāo)準(zhǔn)。按照滿足指標(biāo)的程度，綠色建筑劃分為一星、二星、三星，共三個等級。評價標(biāo)準(zhǔn)從節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營管理六個方面界定。

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2013年獲得評價標(biāo)識的住宅類綠色項(xiàng)目僅為387項(xiàng)。住建部正在全國范圍內(nèi)鼓勵推廣新建單體商業(yè)樓及住宅執(zhí)行綠色建筑指標(biāo)。

而國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》新版5月正式獲批，定于2015年1月1日起實(shí)施。新國標(biāo)將標(biāo)準(zhǔn)適用范圍由住宅建筑和公共建筑中的辦公建筑、商業(yè)建筑和旅館建筑，擴(kuò)展至各類民用建筑。

但這并不是一個強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，雖然綠色建筑是發(fā)展趨勢。2013年1月1日國務(wù)院提出，“十二五”期間，要完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)要求。

深圳、北京、廈門、上海、西安等少數(shù)城市相繼強(qiáng)制性執(zhí)行。比如，深圳、北京分別要求從2013年5月、6月起，所有新建建筑必須執(zhí)行至少一星級的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；廈門要求2014年1月1日起，全市新獲得建設(shè)用地的民用建筑將全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

“申請綠色標(biāo)識比較簡單，但這明顯不是地產(chǎn)商要走的路?！鄙虾＠仕既司咏ㄖ萍挤?wù)有限公司總經(jīng)理束健說：“你告訴消費(fèi)者多付出一些錢，可以每年節(jié)能減排多少，他是不愿意接受的?！?/p>

上文涉及的新風(fēng)系統(tǒng)是綠色建筑的評價內(nèi)容之一，體現(xiàn)在“室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量”的通風(fēng)性能這一標(biāo)準(zhǔn)中。在歐洲部分國家的新建住宅中，新風(fēng)系統(tǒng)已被寫入建筑設(shè)計規(guī)范中，是必須安裝的設(shè)備之一。

張彤因顧及到家里有老人，選擇購買了路勁世界城二期的一套房，因?yàn)椤颁N售人員說這套系統(tǒng)節(jié)能，也可有效過濾PM2.5”。由于此次爭端，她和一些業(yè)主們更擔(dān)心多支付了成本后實(shí)際效益究竟如何。

目前看，綠色建筑的未來節(jié)能效益尚不明朗，即便是先行者萬科的綠色項(xiàng)目，也沒有實(shí)質(zhì)的節(jié)能評效?！叭f科在北京的綠色建筑項(xiàng)目，最早的樓盤交付時間還不足一年，還沒有展開運(yùn)營使用評價?！北本┤f科企業(yè)有限公司總工程師張蕓介紹。

因此業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，如強(qiáng)制實(shí)行綠建標(biāo)準(zhǔn)，一旦房價捆綁了綠建后新增成本，業(yè)主又看不到實(shí)際節(jié)能效益，新增成本就談不上合理消納，必將引起市場騷動和消費(fèi)者抵觸情緒。

“直補(bǔ)”業(yè)主試點(diǎn)

此次北京路勁世界城風(fēng)波，恰似一次預(yù)演，警示了全面推行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)之前，需要仔細(xì)量度新增成本如何合理消納。

理論上，綠色建筑的新增成本，應(yīng)由享受了相應(yīng)產(chǎn)生的節(jié)能效益的消費(fèi)者來埋單。南京博識建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所首席建筑師任懷新介紹，綠色建筑的投資回報率實(shí)際很高，因?yàn)樽艨梢宰畲笙薅葴p少電費(fèi)、水費(fèi)和其他能源費(fèi)的開支，一般五年到八年之內(nèi)，就可以把成本收回來。

而且，新增成本在購房總價中占比并不高。住建部的一份調(diào)查報告顯示，住宅項(xiàng)目執(zhí)行一星級、二星級、三星級綠色建筑的增量成本，分別為每平方米33元、73元、222元。購買一套100平方米的住宅新增成本，目前以三星級平均值計算新增2.2萬元。“雖然具體到不同星級、每個項(xiàng)目的所用成本條件不同，但總體趨勢是越來越便宜?！币晃恢袊G色建筑與節(jié)能委員會委員說。

中央政府鼓勵推廣的同時，也提供了補(bǔ)貼政策。但財政補(bǔ)貼方式是：直補(bǔ)綠色建筑項(xiàng)目開發(fā)商，對最終承擔(dān)新增成本的消費(fèi)者無任何補(bǔ)貼。

按照住建部、財政部2012年聯(lián)合下發(fā)的政策文件，一星級項(xiàng)目不享受補(bǔ)貼，二星補(bǔ)貼45元/平方米，三星為80元/平方米。除了中央補(bǔ)貼，不同城市也有激勵機(jī)制或直接地方財政補(bǔ)貼。

盡管如此，開發(fā)商仍缺乏興趣。地產(chǎn)商普遍表示，認(rèn)可綠色建筑的政策背景，但市場化動力不足。嘗試綠色建筑的僅有朗詩、萬科、招商等少數(shù)地產(chǎn)商。

關(guān)鍵還是消費(fèi)者不買賬。束健認(rèn)為，最需要補(bǔ)貼的是消費(fèi)者，比如消費(fèi)者購買綠色建筑的房貸利率如能下浮一個點(diǎn)，或者每平方米補(bǔ)助相應(yīng)資金，就會自發(fā)形成市場需求。

廈門市開了直接給予購房者補(bǔ)貼優(yōu)惠的先河。2014年1月1日起實(shí)施的《廈門市綠色建筑行動實(shí)施方案》，對購買二星級商品住房的業(yè)主給予返還20%契稅，購買三星級的給予返還40%契稅的獎勵。

這在國際上亦有經(jīng)驗(yàn)可循。在法國，對個人、公司、地方政府以及各組織團(tuán)體的相關(guān)建筑節(jié)能行為，對應(yīng)給予個人所得稅減免、政府補(bǔ)貼、加速折舊、增值稅減免、頒發(fā)節(jié)能證書、促成節(jié)能貸款等政策支持。

廈門直補(bǔ)購房者政策的背景是，以前補(bǔ)貼給開發(fā)商，很多開發(fā)商做完綠色設(shè)計標(biāo)識后，售樓時進(jìn)行大量綠色建筑的宣傳，待房子售罄，利潤賺足后，就再沒有積極性去申請運(yùn)營標(biāo)識。運(yùn)營標(biāo)識是項(xiàng)目竣工投入使用一年后的節(jié)能等再評價。

廈門市建設(shè)與管理局副局長林樹枝認(rèn)為，該新模式有兩種好處：一是激勵業(yè)主逼迫開發(fā)商拿到運(yùn)營標(biāo)識，否則業(yè)主拿不到補(bǔ)貼就要維權(quán)，以及配合并監(jiān)督后續(xù)的運(yùn)營管理、正確使用，保障綠色建筑的真正實(shí)施；二是培養(yǎng)更多消費(fèi)者對于綠色建筑的認(rèn)知，進(jìn)而孕育市場。

“這個補(bǔ)貼額度對每家每戶并不小?！绷謽渲Ψ治?，比如，購買三星級綠色建筑，按房價1萬元/平方米計算，購買90平方米住宅的業(yè)主可拿到7000元，如果房價3萬元/平方米就可拿到2.1萬元。補(bǔ)貼資金來自于廈門市政府從土地收益資金中返還的部分資金。

在林樹枝看來，這種方式可復(fù)制推廣至全國的地市級政府，但在省級政府操作有現(xiàn)實(shí)障礙。原因是土地開發(fā)項(xiàng)目收益在各個地方政府手中，地方財政的土地收益款也直接留在各地市級政府，不上繳省級財政，因此省政府無法拿省級財政進(jìn)行此類補(bǔ)貼。

不過，林樹枝建議，全國的省級政府可以制定政策原則，鼓勵或要求所屬各地方政府拿出這部分土地收益資金給予購房者部分返還優(yōu)惠獎勵，以助于地方政府的直接操作。

這種補(bǔ)貼方式對于張彤而言很陌生，但她持歡迎態(tài)度。“如果開發(fā)商在出現(xiàn)糾紛時態(tài)度不那么強(qiáng)硬，再加上對政策講解清晰，節(jié)能信息透明公開，作為消費(fèi)者，我們是絕對認(rèn)可的?！睆埻f，“哪怕在政府補(bǔ)貼后自己還得多貼一些費(fèi)用，如果運(yùn)行效益好也值得?！?/p>