經(jīng)過十年的反復(fù)論證，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（下稱“以房養(yǎng)老”）終在7月1日進(jìn)入試點(diǎn)階段。

2013年是中國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的元年，國務(wù)院于當(dāng)年9月公布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確提出試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”制度。九個月之后，“以房養(yǎng)老”推進(jìn)到試點(diǎn)階段。

今年3月，保監(jiān)會下發(fā)“以房養(yǎng)老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點(diǎn)。從征求意見到正式試點(diǎn)，僅用三個多月時(shí)間，動作神速。

保監(jiān)會人身險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)通氣會上表示，開展此項(xiàng)試點(diǎn)，可以盤活老年人房產(chǎn)，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加一種新的養(yǎng)老方式，是實(shí)現(xiàn)個人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索，同時(shí)也是對現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。

根據(jù)保監(jiān)會的定義，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的一個新品類，與既有的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品相比，其專業(yè)程度更高、涉及的其他行業(yè)和領(lǐng)域更復(fù)雜。但是縱觀《意見》，保監(jiān)會對“以房養(yǎng)老”的監(jiān)管要求主要是原則性的規(guī)定，未對產(chǎn)品定價(jià)、房產(chǎn)估值、運(yùn)營模式和風(fēng)控等技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，甚至對參與試點(diǎn)的房屋性質(zhì)亦未作具體規(guī)定，僅要求申請人擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。

“保監(jiān)會主要對以房養(yǎng)老試點(diǎn)的開展進(jìn)行指導(dǎo)，產(chǎn)品的具體定價(jià)模型、房產(chǎn)估值方法等內(nèi)容，由保險(xiǎn)公司根據(jù)自身的情況自行探索和采用，保監(jiān)會不作具體規(guī)定，目前暫時(shí)不考慮出臺進(jìn)一步的細(xì)則?！北１O(jiān)會相關(guān)部門人士對《財(cái)經(jīng)》記者表示。

對于這項(xiàng)被呼吁和研究多年的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)對試點(diǎn)的反應(yīng)并不急迫。“總體來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹(jǐn)慎?！币晃粎⑴c“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)項(xiàng)目研究的保險(xiǎn)公司人士表示。

“這畢竟是新事物，現(xiàn)在還沒有一個適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時(shí)認(rèn)為，試點(diǎn)初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規(guī)定或限定，讓各家試點(diǎn)公司自行探索，最后看試點(diǎn)的最終結(jié)果。邊試點(diǎn)、邊完善，這樣有更大的靈活性。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

執(zhí)行力在于細(xì)節(jié)，對于試點(diǎn)保險(xiǎn)公司來說，將“以房養(yǎng)老”從理論層面落地成為實(shí)體產(chǎn)品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。

小規(guī)模試點(diǎn)

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個有點(diǎn)拗口的名稱，通常被人們用一個更簡潔而形象的詞來稱呼——“以房養(yǎng)老”。

這種養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合，申請人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。如申請人身故，保險(xiǎn)公司可獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養(yǎng)老”是將個人房產(chǎn)未來收益的提前變現(xiàn)和使用，同時(shí)不改變房屋的消費(fèi)屬性（即居?。瑸樽陨眇B(yǎng)老提供的新型融資方式。

早在2003年，我國就提出了“以房養(yǎng)老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房的孤殘老人，自愿將房產(chǎn)抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。上海模式則相當(dāng)于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產(chǎn)權(quán)房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，且獲得的資金偏低，在當(dāng)時(shí)難以獲得市場認(rèn)可。

2011年北京民政局發(fā)布的《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵商業(yè)保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展住房反向抵押貸款試點(diǎn)。

此次“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體則變?yōu)楸ｋU(xiǎn)公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”這個更具保險(xiǎn)特點(diǎn)的名稱。試點(diǎn)對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，試點(diǎn)時(shí)間為兩年。

為何首批試點(diǎn)城市選擇此四地？保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，北、上、廣是一線城市，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)市場相對較成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量也較大。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京退休老人月平均收入相當(dāng)于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產(chǎn)權(quán)。

二線城市武漢的入選，則因業(yè)內(nèi)首家開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)——合眾養(yǎng)老社區(qū)落戶于此，便于其探索“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老社區(qū)對接的嘗試。

據(jù)了解，美國入住養(yǎng)老社區(qū)的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費(fèi)和后續(xù)服務(wù)費(fèi)，這意味著，參與“以房養(yǎng)老”的申請人，未來有可能成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶，進(jìn)而推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

《意見》要求，申請?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司，須滿足開業(yè)滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報(bào)告中測算，國內(nèi)滿足相關(guān)試點(diǎn)要求的保險(xiǎn)公司約33家。

單個保險(xiǎn)公司接受抵押房產(chǎn)的評估價(jià)值，不得超過“4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億元的部分”，如以萬億元資產(chǎn)規(guī)?？锼悖摌I(yè)務(wù)的規(guī)模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險(xiǎn)、太保和新華保險(xiǎn)如試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，規(guī)模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業(yè)房地產(chǎn)評估價(jià)值合計(jì)不會超過180億元，市場體量不會太大，短時(shí)間內(nèi)不會形成規(guī)模效應(yīng)。

“試點(diǎn)初期，各家保險(xiǎn)公司應(yīng)該都會比較謹(jǐn)慎，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到上限，而且初期可能主要針對失獨(dú)或無子女老人。”一位保險(xiǎn)公司精算人士認(rèn)為。

據(jù)了解，中國60歲以上老人中，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的占比約80%-90%，遠(yuǎn)高于美國60%的比例。試點(diǎn)初期如以無子女或失獨(dú)老人為主，這部分人群的全國規(guī)模約為3000多萬人。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此時(shí)推出“以房養(yǎng)老”正逢其時(shí)，養(yǎng)老問題已成為擺在全社會面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問題，民眾的養(yǎng)老意識也在逐步提升。保監(jiān)會日前發(fā)布的《中國保險(xiǎn)業(yè)社會責(zé)任白皮書》顯示，養(yǎng)老險(xiǎn)的公眾關(guān)注度同比提升了70%，養(yǎng)老保險(xiǎn)是公眾認(rèn)為對自身最有益的險(xiǎn)種之一。

養(yǎng)老需求如此旺盛，供給端卻面臨養(yǎng)老產(chǎn)品種類較少且同質(zhì)化的尷尬：有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前保險(xiǎn)公司約7700多個在售人身險(xiǎn)產(chǎn)品中，養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品僅有60多個?！艾F(xiàn)在市場上缺乏真正的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品?！币晃槐１O(jiān)會人士表示。

“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，無疑開拓了一種新型的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品?！耙苑筐B(yǎng)老”的首創(chuàng)者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現(xiàn)最為積極，稱公司目前已初步完成產(chǎn)品開發(fā)和業(yè)務(wù)流程的準(zhǔn)備，將積極上報(bào)相關(guān)試點(diǎn)申報(bào)材料。如試點(diǎn)資格獲批，將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動的方式，在四地開展試點(diǎn)。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會積極參與試點(diǎn)。據(jù)了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險(xiǎn)公司已遞交了試點(diǎn)方案。

待解難點(diǎn)重重

何時(shí)能夠正式推出產(chǎn)品、能否順利試點(diǎn)，有關(guān)公司的表態(tài)卻模棱兩可。

對于保險(xiǎn)公司來說，還有很多技術(shù)和實(shí)際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點(diǎn)在于房屋估值、產(chǎn)品定價(jià)和房屋處置方式等。

在產(chǎn)品模式的選擇上，《意見》規(guī)定，可按照投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長全部歸屬于投保人。

一家計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，就現(xiàn)實(shí)情況來說，如采用非參與型，領(lǐng)取的養(yǎng)老金額固定，且房產(chǎn)增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費(fèi)者的接受度更高?！安捎媚姆N方式，關(guān)鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費(fèi)者的利益。”

隨之而來的一個問題便是產(chǎn)品定價(jià)。據(jù)了解，國際上主流的定價(jià)方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價(jià)因素包括利率波動、通脹率、貸款期限、房產(chǎn)價(jià)格波動率和投保人死亡率等，由此根據(jù)模型確定貸款價(jià)值比和支付因子。該模型在美國應(yīng)用得較廣泛。這種定價(jià)方式更關(guān)注財(cái)產(chǎn)價(jià)值變動對價(jià)格的影響，并需要?dú)v史數(shù)據(jù)來確定支付因子。

精算模型法分為一次支付和終身年金定價(jià)兩種，相對而言，該方式更具實(shí)用性和精確性。不過，有種業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于我國房價(jià)波動大，利率決定機(jī)制亦與歐美不同，采用這兩種定價(jià)模型都有一定的局限性。

定價(jià)的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規(guī)定，由具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估，費(fèi)用由保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者共同負(fù)擔(dān)。據(jù)了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。

“如果每年對單個房屋逐一評估，對保險(xiǎn)公司來說管理成本太高了，不是我們所設(shè)想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進(jìn)行持續(xù)管理也是一個問題。”上述試點(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

在歐美發(fā)達(dá)國家，房屋的管理和維護(hù)一般委托給專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并通過購買房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來補(bǔ)償房屋在使用過程中發(fā)生的損失。

房屋處置方式則是“以房養(yǎng)老”的又一大難點(diǎn)或者說是最大的難點(diǎn)?！盎厥仗幹檬且粋€大問題，因?yàn)閷σ恍┈F(xiàn)行法律規(guī)定形成新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在大家也沒有探討出一個特別好的方式?！鄙鲜鲈圏c(diǎn)項(xiàng)目組人士表示。

據(jù)介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個難點(diǎn)在于能否順利執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，只有非自住的房屋才能執(zhí)行拍賣，這與“以房養(yǎng)老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美國在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，對此進(jìn)行了專門的立法，同時(shí)創(chuàng)造和運(yùn)用了一些金融工具?！氨热缈蓪⒎慨a(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，做成資產(chǎn)包在二級市場上打包發(fā)售，通過金融市場實(shí)現(xiàn)流通，這樣保險(xiǎn)公司不用沉沒大量的現(xiàn)金資產(chǎn)，只需要在二級市場賺一個利差就可以?！鄙鲜鲰?xiàng)目組人士介紹。

據(jù)了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款）模式的成功，關(guān)鍵在于依托“房利美”等機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了抵押資產(chǎn)的證券化，從而解決了保險(xiǎn)公司持續(xù)多年無法處置房產(chǎn)、回收現(xiàn)金的困局。不過，從目前國內(nèi)資本市場的現(xiàn)狀來看，短時(shí)期內(nèi)尚難運(yùn)用此類金融工具。

風(fēng)險(xiǎn)因素眾多

在“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)方案中，除了試點(diǎn)地區(qū)、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路與定價(jià)、業(yè)務(wù)流程等內(nèi)容，亦要求保險(xiǎn)公司必須列明風(fēng)險(xiǎn)防范措施等。據(jù)知情人士透露，在各家公司提交的試點(diǎn)方案中，對風(fēng)險(xiǎn)的測算和評估占據(jù)了相當(dāng)?shù)钠?/p>

由于“以房養(yǎng)老”一端關(guān)聯(lián)波動較大的房地產(chǎn)市場，涉及領(lǐng)域廣泛，業(yè)務(wù)期限較長，法律關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，對保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。《意見》要求，保險(xiǎn)公司要在“以房養(yǎng)老”的條款制定、流程設(shè)計(jì)、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)管理等方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。

概括來說，保險(xiǎn)公司開展“以房養(yǎng)老”主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。

不過對保險(xiǎn)公司來說，最重要的風(fēng)險(xiǎn)主要是長壽風(fēng)險(xiǎn)和房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)。不過這些風(fēng)險(xiǎn)并非不可化解。以長壽風(fēng)險(xiǎn)為例，可以通過與現(xiàn)有壽險(xiǎn)產(chǎn)品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險(xiǎn)機(jī)制實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散。

對于房產(chǎn)波動風(fēng)險(xiǎn)，有業(yè)內(nèi)人士建議，可以制定合理的價(jià)值比例，做好精算定價(jià)，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和承保上分散抵押房產(chǎn)的分布。

以北京為例，市區(qū)、郊區(qū)的房價(jià)差別巨大，房產(chǎn)新舊程度、以及城區(qū)區(qū)位和地段的不同，房價(jià)基數(shù)和波動程度也各不同。如果在不同地區(qū)開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，分散房產(chǎn)價(jià)格的個體風(fēng)險(xiǎn)。

試點(diǎn)雖然已開閘，有意試點(diǎn)的諸保險(xiǎn)公司，卻仍陷入對諸多風(fēng)險(xiǎn)的左右思量之中。一位業(yè)內(nèi)人士指出，如果在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中把所有風(fēng)險(xiǎn)因素都考慮進(jìn)去，并把風(fēng)險(xiǎn)全都轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，如果從“以房養(yǎng)老”獲得的養(yǎng)老保障和其他養(yǎng)老產(chǎn)品并無多大差別，消費(fèi)者怎么會買單？

業(yè)務(wù)延伸空間

即使在“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的美國，其占比人群亦屬小眾。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。

英國、日本等發(fā)達(dá)國家推行“以房養(yǎng)老”的歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，當(dāng)目標(biāo)群體占比很高時(shí)（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。

中國的“以房養(yǎng)老”雖經(jīng)十年探索終獲試點(diǎn)，但從當(dāng)前法律環(huán)境、養(yǎng)老觀念以及保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，真正落地可能尚需時(shí)日。一位監(jiān)管層人士認(rèn)為，在現(xiàn)有養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中，“以房養(yǎng)老”面臨諸多的問題和挑戰(zhàn)。

孤掌難鳴，“以房養(yǎng)老”的順利試點(diǎn)，需要在整個養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中尋找合力?！兑庖姟分赋?，保險(xiǎn)公司應(yīng)在服務(wù)領(lǐng)域延伸、服務(wù)內(nèi)容多樣和服務(wù)手段創(chuàng)新等方面積極探索，完善與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的養(yǎng)老服務(wù)鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療保險(xiǎn)、健康管理、金融理財(cái)?shù)确?wù)。

青松居家康復(fù)護(hù)理機(jī)構(gòu)總裁王燕妮在去年的一個健康險(xiǎn)研討會上曾表示，國內(nèi)目前有超過98%的老人選擇在自己家里養(yǎng)老，這些老人如享受相關(guān)的護(hù)理服務(wù)，最大的問題在于支付來源。

“以房養(yǎng)老”可為此提供一個資金來源。上述計(jì)劃參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司精算師表示，“以房養(yǎng)老”將來可以對接重疾險(xiǎn)或大病保險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關(guān)的醫(yī)療費(fèi)用。

與養(yǎng)老社區(qū)的對接，亦是“以房養(yǎng)老”拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)。此外，保險(xiǎn)公司還可為房屋所有者承保人身險(xiǎn)和家財(cái)險(xiǎn)、住房反向抵押貸款保證保險(xiǎn)，以及將抵押房產(chǎn)連接年金產(chǎn)品等一攬子“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)服務(wù)。

對于具有一定“準(zhǔn)公共品”性質(zhì)的“以房養(yǎng)老”來說，最大的推動力可能仍來自稅優(yōu)政策的激勵。有業(yè)內(nèi)人士建議，如果可以減免投保人的房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費(fèi)，并能給予保險(xiǎn)公司貼息或稅優(yōu)政策，可以激發(fā)投保和承保雙方的積極性。

保監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人在通氣會上表示，將來根據(jù)試點(diǎn)情況，研究制定反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)監(jiān)管制度，并將積極與相關(guān)部委溝通，進(jìn)一步爭取國家對于該項(xiàng)業(yè)務(wù)的政策支持。