陳家送

摘要：房地產(chǎn)在我國屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導(dǎo)性地位，但房地產(chǎn)也是一個高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，像近年來次貸危機余波的影響，投資環(huán)境惡化，通貨膨脹的不穩(wěn)定性，匯率變動的頻繁性，更是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，因此，加大對房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管理，采用有力的應(yīng)對風(fēng)險的措施具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目風(fēng)險；應(yīng)對

1.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的概念

房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程一些難以控制、識別的風(fēng)險因素使得企業(yè)最后獲得的利潤偏離了預(yù)計的利潤，從而使企業(yè)遭受經(jīng)濟損失。而房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是開發(fā)商通過技術(shù)和經(jīng)濟等手段對風(fēng)險加以識別、防范和控制，使得利潤能高于或者與預(yù)計利潤基本持平。

2.房地產(chǎn)項目風(fēng)險的分類

管理房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管理是一個系統(tǒng)過程，分為決策階段、前期階段和建設(shè)階段。要對風(fēng)險進(jìn)行全面地控制，就需要從不同的階段，著眼不同的風(fēng)險類型，提出有針對性地，科學(xué)地風(fēng)險管理對策。

2.1決策階段

在房地產(chǎn)項目決策階段因為很多因素的不確定，導(dǎo)致了本階段的風(fēng)險難以估計和識別，是在各階段中屬于風(fēng)險最大的階段，包括政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險、建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險、投資方式風(fēng)險、可行性研究風(fēng)險。

2.2前期階段

房地產(chǎn)項目在建設(shè)項目投資前期，工作較為分散、涉及的部門多，橫跨的領(lǐng)域多，包括政府、金融和保險等方面，因此加大了風(fēng)險的不確定和復(fù)雜性，主要有：置地風(fēng)險、勘察設(shè)計風(fēng)險、融資風(fēng)險、招標(biāo)發(fā)包風(fēng)險和合同風(fēng)險。

2.3建設(shè)階段

項目建設(shè)階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設(shè)階段，這個階段的風(fēng)險主要是在施工過程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬墓て陲L(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和安全風(fēng)險。

3.風(fēng)險評價的概念和常用方法

風(fēng)險評價是通過風(fēng)險評價技術(shù)對各類風(fēng)險進(jìn)行識別，并判定各類風(fēng)險對項目的影響程度，確定風(fēng)險級別，從而找出主要風(fēng)險。房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價的常用方法主要有主觀評分法、層次分析法、決策樹法等。

3.1決策樹

決策樹法是運用直觀地分析各類分析發(fā)生的概率和風(fēng)險大小，對風(fēng)險有一個整體性的把握，同時也能根據(jù)各類風(fēng)險找出風(fēng)險發(fā)生的根源，從而最大限度地避免風(fēng)險的產(chǎn)生。

3.2層次分析法

層次分析法，也叫權(quán)重分析法，是指先將項目分析的各位因素整合起來，然后通過定性、定量兩種分析方法，將各風(fēng)險因素在項目中的相對重要性，也就是權(quán)重分析出來，確定項目風(fēng)險的主要因素、次要因素，從而分別采用針對性的風(fēng)險防控措施。

3.3主觀評分法

主觀評分法是指將可以識別出的風(fēng)險進(jìn)行歸類整理，列項成表，并請相關(guān)專家對項目風(fēng)險表進(jìn)行分析，專家利用技術(shù)手段和相關(guān)經(jīng)驗對可能的風(fēng)險因素的權(quán)重、風(fēng)險等級等進(jìn)行評估，從而確定出主要風(fēng)險因素。

4.房地產(chǎn)項目風(fēng)險應(yīng)對的方法

風(fēng)險應(yīng)對是指對風(fēng)險進(jìn)行識別和評估，確定風(fēng)險等級，從而根據(jù)風(fēng)險的類型、類別、影響程度，決定應(yīng)采取的相應(yīng)措施，房地產(chǎn)項目風(fēng)險的應(yīng)對方法包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險自留、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

4.1風(fēng)險規(guī)避一般來說，當(dāng)風(fēng)險發(fā)生遭受的損失大于實際收益時，房地產(chǎn)商通過變更項目計劃或者退出項目等手段，規(guī)避風(fēng)險遭受的損失。對于房地產(chǎn)項目，不同的階段都有不同的風(fēng)險特點和風(fēng)險防范等級，決策者根據(jù)不同的類型，采取不同的規(guī)避手段，像風(fēng)險計劃，風(fēng)險規(guī)避通常采用的是退出項目計劃，但當(dāng)今政策、市場等因素都難以準(zhǔn)確預(yù)測，過分地采用風(fēng)險規(guī)避的手段，對項目的順利開展將產(chǎn)生不利影響。

4.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在項目開發(fā)過程中，開發(fā)商通過合同、保險等手段將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到第三方承擔(dān)，從而降低風(fēng)險造成損失的程度。合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險，是通過合理、合法的索賠制度，將項目風(fēng)險產(chǎn)生的財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任分?jǐn)偟狡渌?jīng)濟單位。保險轉(zhuǎn)移，通過與保險公司簽訂一定的保險合同，建立保險約束制度，使在保險范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險，造成經(jīng)濟損失，可向保險公司索賠，以獲得相應(yīng)的賠償。

4.3風(fēng)險控制通過組建高水平，專業(yè)化的開發(fā)人才隊伍，建立科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，制定風(fēng)險責(zé)任管理制度等措施對風(fēng)險的前、中、后，采取積極的風(fēng)險管理措施，降低風(fēng)險發(fā)生的概率，減少風(fēng)險產(chǎn)生的損失。

4.4風(fēng)險自留是指風(fēng)險無法規(guī)避，如果開發(fā)商在作出具體分析和市場調(diào)查以后，沒有找到合適的控制措施或者措施本身得不償失，開發(fā)商將存在的風(fēng)險暫且保留在項目中。風(fēng)險自留又分為非計劃性風(fēng)險自留和計劃性風(fēng)險自留。非計劃性自留是指管理人員未識別到風(fēng)險的存在或者是未曾采取有效措施去防范識別的風(fēng)險，致使風(fēng)險隱藏或存在于項目的各個階段。計劃性自留是指管理人員對已存在的風(fēng)險有所意識，主動、有意識、有計劃地將一部分風(fēng)險保留在項目開發(fā)過程中。

5.房地產(chǎn)項目各階段的風(fēng)險應(yīng)對

風(fēng)險因素貫穿于整個房地產(chǎn)項目生命周期，將房地產(chǎn)項目分為三個階段，即決策階段、前期階段、建設(shè)階段，每個階段的風(fēng)險都有其不同的特點，變化性大，因此開發(fā)商應(yīng)該把握好內(nèi)外形勢的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的風(fēng)險應(yīng)對措施，同時，還要加強風(fēng)險監(jiān)控，保證風(fēng)險應(yīng)對措施實施的有效性，將風(fēng)險降至最低，從而保證項目的收益。

5.1決策階段風(fēng)險應(yīng)對整個項目起關(guān)鍵性作用，房地產(chǎn)商應(yīng)該對內(nèi)、外部環(huán)境都有一個整體的分析，國家的金融政策、土地政策、市場的變化是否有利于項目的開發(fā)，還有自身可承擔(dān)的風(fēng)險能力都有一個清晰的認(rèn)識和準(zhǔn)確地把控，從而選擇一個適合本企業(yè)發(fā)展特點，風(fēng)險發(fā)生概率低，隱患較少的方案。

5.2前期階段風(fēng)險應(yīng)對

房地產(chǎn)項目前期階段，項目的設(shè)計和規(guī)劃是重中之重，它關(guān)系著項目最后的工質(zhì)量、進(jìn)度以及獲得的投資。項目的設(shè)計應(yīng)該將質(zhì)量目標(biāo)具體化，在計劃審查過程中，項目目標(biāo)設(shè)計的依據(jù)、設(shè)計的文件都要進(jìn)行深層次地分析和調(diào)查，對風(fēng)險高，技術(shù)不成熟的設(shè)計方案盡量不選用，選擇適合消費者需求，技術(shù)先進(jìn)成熟、經(jīng)濟合理的項目計劃。

5.3建設(shè)階段風(fēng)險應(yīng)對

建設(shè)階段風(fēng)險較前幾階段，風(fēng)險可控性大，在這階段風(fēng)險大都轉(zhuǎn)移給承包商，通過合同的形式，將無法控制或無法承擔(dān)的風(fēng)險，如工程質(zhì)量、工期風(fēng)險、安全風(fēng)險等以合同的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，并且確定一旦違反合同條款應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任和賠償。

5.4風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控是指在房地長項目的三個階段，，對已實施的風(fēng)險應(yīng)對措施進(jìn)行及時地追蹤和監(jiān)控，包括：應(yīng)對風(fēng)險措施是否產(chǎn)生較好的效果；是否達(dá)到預(yù)計的目標(biāo)，識別和度量新的風(fēng)險因素；跟蹤、評估風(fēng)險的變化程度；監(jiān)控潛在風(fēng)險的發(fā)展，監(jiān)測項目風(fēng)險發(fā)生的征兆；提供啟動風(fēng)險應(yīng)急預(yù)警方案。（作者單位：深圳市坪山湯坑股份合作公司）

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