陳家送

摘要：房地產(chǎn)在我國(guó)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)性地位，但房地產(chǎn)也是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，像近年來(lái)次貸危機(jī)余波的影響，投資環(huán)境惡化，通貨膨脹的不穩(wěn)定性，匯率變動(dòng)的頻繁性，更是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理，采用有力的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程一些難以控制、識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素使得企業(yè)最后獲得的利潤(rùn)偏離了預(yù)計(jì)的利潤(rùn)，從而使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是開(kāi)發(fā)商通過(guò)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別、防范和控制，使得利潤(rùn)能高于或者與預(yù)計(jì)利潤(rùn)基本持平。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

管理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理是一個(gè)系統(tǒng)過(guò)程，分為決策階段、前期階段和建設(shè)階段。要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地控制，就需要從不同的階段，著眼不同的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，提出有針對(duì)性地，科學(xué)地風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。

2.1決策階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段因?yàn)楹芏嘁蛩氐牟淮_定，導(dǎo)致了本階段的風(fēng)險(xiǎn)難以估計(jì)和識(shí)別，是在各階段中屬于風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)、投資方式風(fēng)險(xiǎn)、可行性研究風(fēng)險(xiǎn)。

2.2前期階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)項(xiàng)目投資前期，工作較為分散、涉及的部門(mén)多，橫跨的領(lǐng)域多，包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面，因此加大了風(fēng)險(xiǎn)的不確定和復(fù)雜性，主要有：置地風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建設(shè)階段

項(xiàng)目建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是在施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬墓て陲L(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的概念和常用方法

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并判定各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別，從而找出主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的常用方法主要有主觀評(píng)分法、層次分析法、決策樹(shù)法等。

3.1決策樹(shù)

決策樹(shù)法是運(yùn)用直觀地分析各類(lèi)分析發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)大小，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)整體性的把握，同時(shí)也能根據(jù)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)找出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根源，從而最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

3.2層次分析法

層次分析法，也叫權(quán)重分析法，是指先將項(xiàng)目分析的各位因素整合起來(lái)，然后通過(guò)定性、定量?jī)煞N分析方法，將各風(fēng)險(xiǎn)因素在項(xiàng)目中的相對(duì)重要性，也就是權(quán)重分析出來(lái)，確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素、次要因素，從而分別采用針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

3.3主觀評(píng)分法

主觀評(píng)分法是指將可以識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸類(lèi)整理，列項(xiàng)成表，并請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)表進(jìn)行分析，專家利用技術(shù)手段和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等進(jìn)行評(píng)估，從而確定出主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，從而根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型、類(lèi)別、影響程度，決定應(yīng)采取的相應(yīng)措施，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

4.1風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生遭受的損失大于實(shí)際收益時(shí)，房地產(chǎn)商通過(guò)變更項(xiàng)目計(jì)劃或者退出項(xiàng)目等手段，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)遭受的損失。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不同的階段都有不同的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范等級(jí)，決策者根據(jù)不同的類(lèi)型，采取不同的規(guī)避手段，像風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避通常采用的是退出項(xiàng)目計(jì)劃，但當(dāng)今政策、市場(chǎng)等因素都難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，過(guò)分地采用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的手段，對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)展將產(chǎn)生不利影響。

4.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同、保險(xiǎn)等手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到第三方承擔(dān)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)造成損失的程度。合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，是通過(guò)合理、合法的索賠制度，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任分?jǐn)偟狡渌?jīng)濟(jì)單位。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，通過(guò)與保險(xiǎn)公司簽訂一定的保險(xiǎn)合同，建立保險(xiǎn)約束制度，使在保險(xiǎn)范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)損失，可向保險(xiǎn)公司索賠，以獲得相應(yīng)的賠償。

4.3風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)組建高水平，專業(yè)化的開(kāi)發(fā)人才隊(duì)伍，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，制定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理制度等措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前、中、后，采取積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，減少風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。

4.4風(fēng)險(xiǎn)自留是指風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避，如果開(kāi)發(fā)商在作出具體分析和市場(chǎng)調(diào)查以后，沒(méi)有找到合適的控制措施或者措施本身得不償失，開(kāi)發(fā)商將存在的風(fēng)險(xiǎn)暫且保留在項(xiàng)目中。風(fēng)險(xiǎn)自留又分為非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。非計(jì)劃性自留是指管理人員未識(shí)別到風(fēng)險(xiǎn)的存在或者是未曾采取有效措施去防范識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，致使風(fēng)險(xiǎn)隱藏或存在于項(xiàng)目的各個(gè)階段。計(jì)劃性自留是指管理人員對(duì)已存在的風(fēng)險(xiǎn)有所意識(shí)，主動(dòng)、有意識(shí)、有計(jì)劃地將一部分風(fēng)險(xiǎn)保留在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)因素貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期，將房地產(chǎn)項(xiàng)目分為三個(gè)階段，即決策階段、前期階段、建設(shè)階段，每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都有其不同的特點(diǎn)，變化性大，因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把握好內(nèi)外形勢(shì)的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)，還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，保證風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施實(shí)施的有效性，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，從而保證項(xiàng)目的收益。

5.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起關(guān)鍵性作用，房地產(chǎn)商應(yīng)該對(duì)內(nèi)、外部環(huán)境都有一個(gè)整體的分析，國(guó)家的金融政策、土地政策、市場(chǎng)的變化是否有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，還有自身可承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能力都有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確地把控，從而選擇一個(gè)適合本企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率低，隱患較少的方案。

5.2前期階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃是重中之重，它關(guān)系著項(xiàng)目最后的工質(zhì)量、進(jìn)度以及獲得的投資。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)該將質(zhì)量目標(biāo)具體化，在計(jì)劃審查過(guò)程中，項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)的依據(jù)、設(shè)計(jì)的文件都要進(jìn)行深層次地分析和調(diào)查，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高，技術(shù)不成熟的設(shè)計(jì)方案盡量不選用，選擇適合消費(fèi)者需求，技術(shù)先進(jìn)成熟、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目計(jì)劃。

5.3建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)較前幾階段，風(fēng)險(xiǎn)可控性大，在這階段風(fēng)險(xiǎn)大都轉(zhuǎn)移給承包商，通過(guò)合同的形式，將無(wú)法控制或無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如工程質(zhì)量、工期風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等以合同的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，并且確定一旦違反合同條款應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任和賠償。

5.4風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指在房地長(zhǎng)項(xiàng)目的三個(gè)階段，，對(duì)已實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行及時(shí)地追蹤和監(jiān)控，包括：應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施是否產(chǎn)生較好的效果；是否達(dá)到預(yù)計(jì)的目標(biāo)，識(shí)別和度量新的風(fēng)險(xiǎn)因素；跟蹤、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的變化程度；監(jiān)控潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展，監(jiān)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆；提供啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)警方案。（作者單位：深圳市坪山湯坑股份合作公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 高曉暉編著：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

[2] 彭俊，劉衛(wèi)東編著：《房地產(chǎn)投資分析》，同濟(jì)大學(xué)出版社，2004

[3] 杜海鵬主編：5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1998.8

[4] 張敏莉主編：《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》，人民交通出版社，2007

[5] 翁建玲著：《房地產(chǎn)英語(yǔ)》，世界圖書(shū)出版公司，1999

[6] 劉叔麟，李桂榮，孫雁軍編著：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000