陳家送
摘要:房地產(chǎn)在我國屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導(dǎo)性地位,但房地產(chǎn)也是一個高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè),像近年來次貸危機余波的影響,投資環(huán)境惡化,通貨膨脹的不穩(wěn)定性,匯率變動的頻繁性,更是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,因此,加大對房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管理,采用有力的應(yīng)對風(fēng)險的措施具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目風(fēng)險;應(yīng)對
1.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的概念
房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程一些難以控制、識別的風(fēng)險因素使得企業(yè)最后獲得的利潤偏離了預(yù)計的利潤,從而使企業(yè)遭受經(jīng)濟損失。而房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是開發(fā)商通過技術(shù)和經(jīng)濟等手段對風(fēng)險加以識別、防范和控制,使得利潤能高于或者與預(yù)計利潤基本持平。
2.房地產(chǎn)項目風(fēng)險的分類
管理房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管理是一個系統(tǒng)過程,分為決策階段、前期階段和建設(shè)階段。要對風(fēng)險進行全面地控制,就需要從不同的階段,著眼不同的風(fēng)險類型,提出有針對性地,科學(xué)地風(fēng)險管理對策。
2.1決策階段
在房地產(chǎn)項目決策階段因為很多因素的不確定,導(dǎo)致了本階段的風(fēng)險難以估計和識別,是在各階段中屬于風(fēng)險最大的階段,包括政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險、建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險、投資方式風(fēng)險、可行性研究風(fēng)險。
2.2前期階段
房地產(chǎn)項目在建設(shè)項目投資前期,工作較為分散、涉及的部門多,橫跨的領(lǐng)域多,包括政府、金融和保險等方面,因此加大了風(fēng)險的不確定和復(fù)雜性,主要有:置地風(fēng)險、勘察設(shè)計風(fēng)險、融資風(fēng)險、招標發(fā)包風(fēng)險和合同風(fēng)險。
2.3建設(shè)階段
項目建設(shè)階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設(shè)階段,這個階段的風(fēng)險主要是在施工過程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬墓て陲L(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、成本風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和安全風(fēng)險。
3.風(fēng)險評價的概念和常用方法
風(fēng)險評價是通過風(fēng)險評價技術(shù)對各類風(fēng)險進行識別,并判定各類風(fēng)險對項目的影響程度,確定風(fēng)險級別,從而找出主要風(fēng)險。房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價的常用方法主要有主觀評分法、層次分析法、決策樹法等。
3.1決策樹
決策樹法是運用直觀地分析各類分析發(fā)生的概率和風(fēng)險大小,對風(fēng)險有一個整體性的把握,同時也能根據(jù)各類風(fēng)險找出風(fēng)險發(fā)生的根源,從而最大限度地避免風(fēng)險的產(chǎn)生。
3.2層次分析法
層次分析法,也叫權(quán)重分析法,是指先將項目分析的各位因素整合起來,然后通過定性、定量兩種分析方法,將各風(fēng)險因素在項目中的相對重要性,也就是權(quán)重分析出來,確定項目風(fēng)險的主要因素、次要因素,從而分別采用針對性的風(fēng)險防控措施。
3.3主觀評分法
主觀評分法是指將可以識別出的風(fēng)險進行歸類整理,列項成表,并請相關(guān)專家對項目風(fēng)險表進行分析,專家利用技術(shù)手段和相關(guān)經(jīng)驗對可能的風(fēng)險因素的權(quán)重、風(fēng)險等級等進行評估,從而確定出主要風(fēng)險因素。
4.房地產(chǎn)項目風(fēng)險應(yīng)對的方法
風(fēng)險應(yīng)對是指對風(fēng)險進行識別和評估,確定風(fēng)險等級,從而根據(jù)風(fēng)險的類型、類別、影響程度,決定應(yīng)采取的相應(yīng)措施,房地產(chǎn)項目風(fēng)險的應(yīng)對方法包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險自留、風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
4.1風(fēng)險規(guī)避一般來說,當(dāng)風(fēng)險發(fā)生遭受的損失大于實際收益時,房地產(chǎn)商通過變更項目計劃或者退出項目等手段,規(guī)避風(fēng)險遭受的損失。對于房地產(chǎn)項目,不同的階段都有不同的風(fēng)險特點和風(fēng)險防范等級,決策者根據(jù)不同的類型,采取不同的規(guī)避手段,像風(fēng)險計劃,風(fēng)險規(guī)避通常采用的是退出項目計劃,但當(dāng)今政策、市場等因素都難以準確預(yù)測,過分地采用風(fēng)險規(guī)避的手段,對項目的順利開展將產(chǎn)生不利影響。
4.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移
風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在項目開發(fā)過程中,開發(fā)商通過合同、保險等手段將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到第三方承擔(dān),從而降低風(fēng)險造成損失的程度。合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險,是通過合理、合法的索賠制度,將項目風(fēng)險產(chǎn)生的財務(wù)負擔(dān)和法律責(zé)任分攤到其他經(jīng)濟單位。保險轉(zhuǎn)移,通過與保險公司簽訂一定的保險合同,建立保險約束制度,使在保險范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險,造成經(jīng)濟損失,可向保險公司索賠,以獲得相應(yīng)的賠償。
4.3風(fēng)險控制通過組建高水平,專業(yè)化的開發(fā)人才隊伍,建立科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng),制定風(fēng)險責(zé)任管理制度等措施對風(fēng)險的前、中、后,采取積極的風(fēng)險管理措施,降低風(fēng)險發(fā)生的概率,減少風(fēng)險產(chǎn)生的損失。
4.4風(fēng)險自留是指風(fēng)險無法規(guī)避,如果開發(fā)商在作出具體分析和市場調(diào)查以后,沒有找到合適的控制措施或者措施本身得不償失,開發(fā)商將存在的風(fēng)險暫且保留在項目中。風(fēng)險自留又分為非計劃性風(fēng)險自留和計劃性風(fēng)險自留。非計劃性自留是指管理人員未識別到風(fēng)險的存在或者是未曾采取有效措施去防范識別的風(fēng)險,致使風(fēng)險隱藏或存在于項目的各個階段。計劃性自留是指管理人員對已存在的風(fēng)險有所意識,主動、有意識、有計劃地將一部分風(fēng)險保留在項目開發(fā)過程中。
5.房地產(chǎn)項目各階段的風(fēng)險應(yīng)對
風(fēng)險因素貫穿于整個房地產(chǎn)項目生命周期,將房地產(chǎn)項目分為三個階段,即決策階段、前期階段、建設(shè)階段,每個階段的風(fēng)險都有其不同的特點,變化性大,因此開發(fā)商應(yīng)該把握好內(nèi)外形勢的基礎(chǔ)上,做出科學(xué)的風(fēng)險應(yīng)對措施,同時,還要加強風(fēng)險監(jiān)控,保證風(fēng)險應(yīng)對措施實施的有效性,將風(fēng)險降至最低,從而保證項目的收益。
5.1決策階段風(fēng)險應(yīng)對整個項目起關(guān)鍵性作用,房地產(chǎn)商應(yīng)該對內(nèi)、外部環(huán)境都有一個整體的分析,國家的金融政策、土地政策、市場的變化是否有利于項目的開發(fā),還有自身可承擔(dān)的風(fēng)險能力都有一個清晰的認識和準確地把控,從而選擇一個適合本企業(yè)發(fā)展特點,風(fēng)險發(fā)生概率低,隱患較少的方案。
5.2前期階段風(fēng)險應(yīng)對
房地產(chǎn)項目前期階段,項目的設(shè)計和規(guī)劃是重中之重,它關(guān)系著項目最后的工質(zhì)量、進度以及獲得的投資。項目的設(shè)計應(yīng)該將質(zhì)量目標具體化,在計劃審查過程中,項目目標設(shè)計的依據(jù)、設(shè)計的文件都要進行深層次地分析和調(diào)查,對風(fēng)險高,技術(shù)不成熟的設(shè)計方案盡量不選用,選擇適合消費者需求,技術(shù)先進成熟、經(jīng)濟合理的項目計劃。
5.3建設(shè)階段風(fēng)險應(yīng)對
建設(shè)階段風(fēng)險較前幾階段,風(fēng)險可控性大,在這階段風(fēng)險大都轉(zhuǎn)移給承包商,通過合同的形式,將無法控制或無法承擔(dān)的風(fēng)險,如工程質(zhì)量、工期風(fēng)險、安全風(fēng)險等以合同的形式進行轉(zhuǎn)移,并且確定一旦違反合同條款應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任和賠償。
5.4風(fēng)險監(jiān)控
風(fēng)險監(jiān)控是指在房地長項目的三個階段,,對已實施的風(fēng)險應(yīng)對措施進行及時地追蹤和監(jiān)控,包括:應(yīng)對風(fēng)險措施是否產(chǎn)生較好的效果;是否達到預(yù)計的目標,識別和度量新的風(fēng)險因素;跟蹤、評估風(fēng)險的變化程度;監(jiān)控潛在風(fēng)險的發(fā)展,監(jiān)測項目風(fēng)險發(fā)生的征兆;提供啟動風(fēng)險應(yīng)急預(yù)警方案。(作者單位:深圳市坪山湯坑股份合作公司)
參考文獻
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