包雙葉

〔摘要〕 在新型城鎮(zhèn)化背景下，“整合集聚”和“提高效率”成為城鎮(zhèn)化追求的重要目標，也為以“聚合與效率”為主要特征的城市綜合體帶來了重大發(fā)展機遇。伴隨城市綜合體項目的蜂擁而上，局部地區(qū)出現了商業(yè)發(fā)展缺乏主題特色、商務發(fā)展跟不上城市產業(yè)發(fā)展步伐、居住環(huán)境缺乏完善配套設施和服務等一系列問題和矛盾。因此，創(chuàng)新發(fā)展成為城市綜合體差異化競爭取得成功的必由之路。只有不斷追求商業(yè)設施和商業(yè)服務主題多元化和主題商業(yè)運營特色化，發(fā)展以辦公、會展等為代表的高端商務設施和商務服務，不斷完善配套設施和配套服務，才能有效提升和優(yōu)化城市綜合體的商業(yè)功能、商務功能和居住功能，使其真正成為推動新型城鎮(zhèn)化的重要引擎。

〔關鍵詞〕 新型城鎮(zhèn)化，城市綜合體，商業(yè)功能，商務功能，居住功能

〔中圖分類號〕C911 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2014）03-0091-04

城鎮(zhèn)化是現代化的必由之路，在黨的十八屆三中全會上，中央提出了完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路的戰(zhàn)略目標。如何揚棄傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的弊端，走出一條具有中國特色的持續(xù)健康發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路是我國走向全面小康社會的當務之急?！罢霞邸焙汀疤岣咝省笔切滦统擎?zhèn)化追求的重要目標，同時也是推進新型城鎮(zhèn)化的重要手段。在新型城鎮(zhèn)化背景下，以“聚合與效率”為主要特征的城市綜合體迎來了重大發(fā)展機遇。只要堅持創(chuàng)新發(fā)展，克服存在的問題，城市綜合體就能夠成為推進新型城鎮(zhèn)化的重要引擎。

一、新型城鎮(zhèn)化為城市綜合體帶來重大發(fā)展機遇

世界各國的發(fā)展經驗表明，城鎮(zhèn)化是現代化的必由之路。城鎮(zhèn)化具有自身內在的發(fā)展規(guī)律，遵循著循序漸進和逐步提升的演進歷程。在黨的十八屆三中全會上，黨中央提出了完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，提高城鎮(zhèn)化質量，走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路的戰(zhàn)略目標，明確了新型城鎮(zhèn)化的頂層設計和總體部署。新型城鎮(zhèn)化是一個全新概念，具有豐富的內涵，表征的是一個涉及多方面內容的復雜的社會經濟演進過程，這個演進過程不僅涉及農村人口向城市的轉移和集中，還涉及農村經濟向城市經濟的轉化，以及城市社會生活方式的產生、發(fā)展和擴散等各個方面的內容。區(qū)別于以往的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化，考慮到我國資源人均擁有量低、分布不平衡、生態(tài)環(huán)境脆弱等實際情況，新型城鎮(zhèn)化更加強調走資源節(jié)約和環(huán)境友好的發(fā)展道路，著力提高城鎮(zhèn)單位面積人口密度和經濟產出，嚴格控制城市無序蔓延，徹底改變我國過去所走的那種分散化、低密度、粗放型傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化道路所帶來的諸如“城鎮(zhèn)集聚效益、規(guī)模效益和輻射功能難以很好發(fā)揮，城鎮(zhèn)無序蔓延對資源環(huán)境造成巨大壓力，耕地被大量占用、經濟成本居高不下、資源能源消耗大、大中城市衰退” 〔1 〕等一系列問題，提升創(chuàng)新驅動能力，增強城市發(fā)展后勁，走集約高效的可持續(xù)發(fā)展道路。

在新型城鎮(zhèn)化的頂層設計和總體部署下，“城市的‘密集化與‘精明增長日益受到關注，作為城鎮(zhèn)高度集約化的組織形式之一，以“聚合與效率”為主要特征的城市綜合體迎來了重大發(fā)展機遇” 〔2 〕。城市綜合體集合城市交通、城市公共活動、城市休閑娛樂等多種城市空間與建筑空間于一體，整合城市商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等多種業(yè)態(tài)，相互依存，相互助益，激發(fā)出單一業(yè)態(tài)無法比擬的綜合經濟社會效益。在日益稀缺的土地資源上綜合開發(fā)多種物業(yè)，從功能上實現土地的集約化利用，減輕城鎮(zhèn)系統(tǒng)壓力，提高城市總體空間效率，提升城鎮(zhèn)工作和生活效率、緩解資源環(huán)境壓力等問題。根據權威機構調查顯示，比起城市單一業(yè)態(tài)和功能，“城市綜合體內的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的綜合運轉效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%” 〔3 〕，有利于促進城市空間環(huán)境優(yōu)化、城市經濟良性再造、資源合理配置和區(qū)域整體價值提升?？梢?，城市綜合體與新型城鎮(zhèn)化存在著顯著的互生關系，新型城鎮(zhèn)化給城市綜合體帶來了重大發(fā)展機遇，城市綜合體成為推動新型城鎮(zhèn)化的重要引擎。

城市綜合體不僅僅是建筑綜合體，它強調的是功能性，是在建筑綜合體的基礎上融進了多種城市功能。只有自身由多種城市功能組成、這些功能單元既可獨立對外又可相互產生疊加效應、建筑內外部空間可以形成城市公共空間（包括交通空間）的城市綜合體才能充分滿足消費者不斷提升的多元化消費需求，適應城市產業(yè)升級換代以及高端服務業(yè)快速發(fā)展過程中產生的高端商務需求，依托完善的配套設施建設來有效提升入住居民的生活質量。以高度集約化的模式完善或彌補城市居住功能、辦公功能、餐飲功能、交通（包括泊車）功能、展覽功能、休憩功能、會議功能、娛樂功能、公共活動功能、酒店功能、自然景觀和綠化功能，最終從城鎮(zhèn)功能角色和城市形態(tài)組織結構等多個方面推進新型城鎮(zhèn)化建設。毫無疑問，在新型城鎮(zhèn)化背景下，城鎮(zhèn)的集約化發(fā)展不只是城鎮(zhèn)的高容量，更為重要的是城鎮(zhèn)的高效率運作。伴隨我國城鎮(zhèn)發(fā)展與空間資源危機的矛盾激化，在我國城鎮(zhèn)尤其是在特大城市，城市綜合體將成為建設節(jié)約型集約化城市的重要途徑之一。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下城市綜合體發(fā)展存在的問題

近年來，伴隨新一輪城鎮(zhèn)化浪潮，城市綜合體在全國各地迅速發(fā)展。譬如，杭州市提出開發(fā)建設100個城市綜合體的宏大計劃，濟南市準備推出16個城市綜合體，合肥市正在開發(fā)建設的城市綜合體項目就超過20個，昆明市在建以及開發(fā)運營的城市綜合體也超過12個，成都市在建項目總數已超過80個。伴隨各地城市綜合體項目的蜂擁而上，出現了缺乏創(chuàng)新、盲目復制、機械照搬、粗制濫造、同質化競爭嚴重等一系列問題，這些問題不僅制約著城市綜合體的健康發(fā)展，同時也給新型城鎮(zhèn)化帶來隱患。綜觀新型城鎮(zhèn)化背景下城市綜合體的發(fā)展現狀，存在的問題主要可以概括為三個方面。

首先，商業(yè)發(fā)展缺乏主題特色。部分城市綜合體缺乏主題特色，無法滿足體驗經濟時代消費者日益提升的多元化消費需求。同時，電子商務的沖擊更令其雪上加霜，使其難以發(fā)揮提升和完善城鎮(zhèn)商業(yè)功能的作用。近年來，在房地產行業(yè)由“房產開發(fā)”向“房產經營”和“產業(yè)經營”轉型提升的背景下，伴隨住宅調控的日益趨緊，越來越多的房地產開發(fā)企業(yè)寄希望于開發(fā)城市綜合體來平衡風險，增加收益。其中，不乏一些缺乏城市綜合體開發(fā)經驗的房地產開發(fā)企業(yè)盲目進入這一領域，大規(guī)模地進行城市綜合體的開發(fā)建設。而城市綜合體大量出現的背后是同一種模式的不斷復制，模式單一化、業(yè)態(tài)雷同化、品牌同質化等現象嚴重。商業(yè)模式缺乏創(chuàng)新，大同小異，缺乏個性，無法適應體驗經濟時代消費者日益提升的多元化消費需求。因此，一方面?zhèn)€性化能夠滿足消費者多元化需求的城市綜合體供應不足，另一方面，同質化難以滿足消費者多元化需求的城市綜合體在很多地方嚴重過剩，面臨著巨大的市場風險。因此，在新型城鎮(zhèn)化背景下，城市綜合體必須深入研究商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的方向，完善和優(yōu)化商業(yè)功能，推動新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

其次，商務發(fā)展跟不上城市產業(yè)發(fā)展步伐。部分城市綜合體的商務設施和商務服務無法適應產業(yè)升級換代以及高端服務業(yè)快速發(fā)展的需要，缺乏總部經濟、會展經濟、高檔酒店等在內的高端商務設施和商務服務。這一方面源于許多地方政府存在的認識誤區(qū)，似乎只要開發(fā)建設大量寫字樓，自然就會吸引大量企業(yè)進駐，順利解決地方產業(yè)升級換代的難題，政府因此也能夠擁有更多的財政稅收，地方經濟便隨之騰飛。在這樣的錯誤思想指導下，在絕大多數城市綜合體項目中，都開發(fā)建設了大量同質化的中低端寫字樓產品。另一方面，絕大多數開發(fā)企業(yè)普遍熟悉住宅地產開發(fā)業(yè)務，嚴重缺乏寫字樓項目的開發(fā)與經營經驗，甚至對于其上下游企業(yè)，譬如設計院、建材供應商等合作伙伴也面臨同樣的窘境，這就導致目前大多數房地產開發(fā)企業(yè)仍在“駕輕就熟”地使用住宅地產“開發(fā)+銷售”的操作模式運作寫字樓項目。而事實上，寫字樓是在一個城市經濟水平達到一定程度之后第三產業(yè)尤其是高端服務業(yè)快速發(fā)展的重要載體。伴隨城市產業(yè)升級和高端服務業(yè)的快速發(fā)展，市場亟待解決的是高端商務設施而非同質化的中低端商務設施的供給，是高端商務服務而非簡單的初級商務服務的供給。因此，在新型城鎮(zhèn)化背景下，城市綜合體必須深入研究商務創(chuàng)新發(fā)展的方向，完善和優(yōu)化商務功能，推動新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

再次，居住環(huán)境缺乏完善的配套設施和服務。部分城市綜合體存在配套設施和配套服務不完善的問題，“重主體功能忽略配套功能、重建筑設計輕交通設計、重物質滿足輕精神滿足、重經濟效益輕社會效益” 〔4 〕，交通系統(tǒng)、文化特色構成、城市景觀、街區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網點、學校、醫(yī)院、社區(qū)服務配套等不能滿足入住居民有效提升生活質量的需求，出現了許多“空城”或“鬼城”等現象。伴隨我國居民收入水平的持續(xù)提高，居民開始越來越關注生活品質的提高。城市綜合體往往位于一個城市老城區(qū)的繁華地段或新城區(qū)的中心區(qū)域，吸引的往往是所在城市的中高收入階層，該階層居民除了關注城市綜合體是否位于城市的稀缺地段、交通是否通達便捷、景觀資源是否豐富、戶型布局是否合理等方面，同時也會關注城市綜合體是否依托或者培植了文化資源，是否能夠為入住居民提供特色服務，提升入住居民的生活品質。調研發(fā)現，許多城市綜合體缺乏完善的配套設施和配套服務，難以滿足居民日益提高生活品質的需求。因此，在新型城鎮(zhèn)化背景下，城市綜合體必須深入研究配套設施和配套服務創(chuàng)新發(fā)展的方向，完善和優(yōu)化居住功能，推動新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。

三、城市綜合體的創(chuàng)新發(fā)展方向

新型城鎮(zhèn)化強調城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量，對城市綜合體的開發(fā)建設和運營管理提出了更高要求。在新型城鎮(zhèn)化背景下，必須始終堅持創(chuàng)新發(fā)展理念，克服當前城市綜合體發(fā)展存在的問題，才能確保城市綜合體真正發(fā)揮推動新型城鎮(zhèn)化的重要引擎作用。展望城市綜合體的未來發(fā)展，其創(chuàng)新發(fā)展將主要沿著如何進一步完善城市綜合體的商業(yè)功能、商務功能和居住功能等三個方向尋求突破。

首先，不斷追求商業(yè)設施和商業(yè)服務的主題多元化和主題商業(yè)運營的特色化，提升和優(yōu)化城市綜合體的商業(yè)功能。就目前我國居民消費的發(fā)展趨勢來看，追求體驗性消費已經成為一種消費潮流，消費者不僅要滿足物質欲望，同時還要得到精神層面的享受，這就要求城市綜合體的商業(yè)設施和商業(yè)服務在追求主題特色化方面持續(xù)創(chuàng)新，迎接體驗經濟的新時代。體驗經濟是一種圍繞消費者，以無形的服務為主體，以有形的商品為道具，通過消費者在形體、情緒、知識上的參與，達到個人心境與事件的互動，創(chuàng)造出值得消費者美好回憶的全新經濟活動。因此，成功的主題設計是促進體驗經濟發(fā)展的靈魂和核心。從城市綜合體的發(fā)展經驗來看，追求多樣化與特色化將是商業(yè)主題設計的主要創(chuàng)新方向。追求商業(yè)主題的多樣化主要體現為商業(yè)主題類型的多樣化和同一類型商業(yè)的主題多樣化。就商業(yè)主題類型的多樣化來說，嵌入商業(yè)的主題類型由過去那種單一的主題類型演變?yōu)樵絹碓截S富多樣的主題群體。同時，伴隨城市綜合體相互競爭的日趨激烈，僅僅依靠單一商業(yè)主題越來越難以吸引大量消費者前往體驗。因此，城市綜合體的差異化競爭演化到了更高階段，創(chuàng)新發(fā)展的內在動力驅使城市綜合體嘗試同時包含多個商業(yè)主題，或者一個商業(yè)母主題之下衍生出多個附加的商業(yè)子主題。實踐證明，追求商業(yè)主題的多樣化不僅能夠豐富城市居民的生活，同時也有助于吸引更多的消費者前來消費。除了商業(yè)主題要實現多樣化之外，主題商業(yè)的運營同時還要實現特色化，主要包括商業(yè)概念的特色化和商業(yè)手段的特色化。追求商業(yè)概念的特色化主要是通過深入挖掘城市綜合體的自身資源，從而在城市綜合體的主題定位方面展現創(chuàng)意，最終滿足消費者從體驗中獲得靈感和增加難忘回憶的精神需求。追求主題商業(yè)手段的特色化主要是通過用心獨具的商業(yè)運營，激發(fā)消費者親身體驗的樂趣，形成城市綜合體的競爭優(yōu)勢。由此可見，不斷追求商業(yè)設施和商業(yè)服務的主題多元化和主題商業(yè)的運營特色化是提升和優(yōu)化城市綜合體商業(yè)功能和推動城市綜合體創(chuàng)新發(fā)展的重要方向。

其次，發(fā)展以辦公、會展等為代表的高端商務設施和商務服務，提升和優(yōu)化城市綜合體的商務功能。從目前我國城市經濟的發(fā)展趨勢來看，全國各個城市都在大力推動產業(yè)升級換代，第三產業(yè)特別是高端服務業(yè)發(fā)展迅速，這就要求商務設施和商務服務在追求升級換代方面持續(xù)創(chuàng)新，發(fā)展高端商務設施和商務服務，適應城市產業(yè)結構提升的需要。高端商務設施和商務服務通常是指智力化、專業(yè)化、效率化的商務設施和商務服務。具體而言，則是指瞄準高端技術制造業(yè)和高端消費者為主的高端市場，依托具有從事高端服務業(yè)能力和經驗的高端人才隊伍，提供手段高技術化、方式人性化、水平高層次化、質量高級化等包括總部經濟、會展經濟、高檔酒店等在內的高端商務設施和商務服務。目前，我國的高端商務設施和商務服務市場需求非常旺盛。以北京為例，82家跨國公司的地區(qū)總部、183家外商投資公司、353家外資研發(fā)中心、41家《財富》世界500強企業(yè)總部、四分之一的中國央企總部、104家國務院國資委管理的大型企業(yè)集團的總部悉數聚集于此，總部經濟集聚趨勢明顯。除了北京之外，上海、深圳等城市的總部經濟也發(fā)展迅速，數百家國內外知名企業(yè)集聚于這些城市。同時，伴隨我國城市化進程的加速推進和城市經濟的快速發(fā)展，巨大的市場空間激發(fā)越來越多的跨國公司在我國為數眾多的大中城市設立或擴張辦公室。與此同時，在新型城鎮(zhèn)化背景下，我國各類城市都在大力推動產業(yè)升級換代，第三產業(yè)特別是高端服務業(yè)發(fā)展迅速，產生了對高端商務設施和商業(yè)服務的市場需求。但是，一方面伴隨產業(yè)升級換代、總部經濟快速發(fā)展、國內外公司擴張等發(fā)展趨勢，市場對高端商務設施和商務服務有著旺盛的需求，另一方面，卻是高端辦公產品緊缺、高端商業(yè)服務和人才缺乏，這就為城市綜合體中高端商務設施和商務服務的發(fā)展提供了廣闊空間。作為以“集聚與效率”為主要特征的城市綜合體應以高端商務為核心，領跑城市高端商務的發(fā)展。除了辦公需求之外，伴隨我國會展經濟的迅速發(fā)展，以及各地政府對發(fā)展會展經濟給予的政策扶持，逐步形成了長三角、珠三角、環(huán)渤海、東北、中西部等五個全國性的會展產業(yè)集群，會展的作用受到全社會的廣泛認可，同時也催生了對會展設施和會展服務的需求。相對于旺盛的需求來說，無論是會展場所的建設規(guī)模，還是專業(yè)的經營管理和服務水平都跟不上發(fā)展的需要。毋庸置疑，在我國高端服務業(yè)迅猛發(fā)展的背景下，發(fā)展以辦公、會展等為代表的高端商務設施和商務服務將是提升和優(yōu)化城市綜合體商務功能和推動城市綜合體創(chuàng)新發(fā)展的重要方向。

再次，不斷完善配套設施和配套服務，提升和優(yōu)化城市綜合體的居住功能。隨著收入水平的逐年提高，居民開始越來越關注其生活品質的提高，而配套設施和配套服務的完善水平直接影響著入住居民的生活品質。因此，城市綜合體要在為入住居民完善配套設施和配套服務方面持續(xù)創(chuàng)新，以提高入住居民的生活品質，優(yōu)化城市綜合體的居住功能。眾所周知，提高入住居民生活品質的配套設施和配套服務涉及多個方面，譬如交通、文化景觀資源、智能化服務、特色化服務等等，不一而足。以上海新天地城市綜合體為例，上海新天地位于上海市中心的淮海中路沿線，是以上海新天地休閑步行商業(yè)街為中心的輻射區(qū)域，該城市綜合體屬于上海市區(qū)配套設施和配套服務相對完善的典型代表。就交通而言，交通基礎設施便利快捷，不僅有地鐵2號線經過，也位臨延安高架路和南北高架路；就文化景觀資源而言，具有深厚歷史文化底蘊的中共一大會址、石庫門建筑，以及新天地太平湖的景觀資源等構成了新天地獨具特色的風景線。提升入住居民的生活品質還需具備個性化、智能化和人性化的功能。例如，方便足量的室內外停車位、別致的戶型布局、私家電梯直接入戶、個性化藝術性的室內裝修設計以及超前的科技性能等都能有效提升入住居民的居住舒適度。同時，室外景觀對于提升入住居民生活品質也非常重要。譬如，秀美的園林景觀、小規(guī)模的戶數規(guī)劃、精致的外立面設計等。在住戶的服務內容上除了常規(guī)配套服務之外，譬如特色家政服務、熱線服務、商務服務，以及代購、私人宴會承辦、私人廚師等特色配套服務將是進一步優(yōu)化和完善城市綜合體居住功能的重要方面。由此可見，不斷完善配套設施和配套服務是提升和優(yōu)化城市綜合體居住功能和推動城市綜合體創(chuàng)新發(fā)展的重要方向。

綜上所述，在新型城鎮(zhèn)化背景下，城市綜合體迎來了巨大的發(fā)展機遇，但是在城市綜合體的快速發(fā)展過程中，也出現了商業(yè)發(fā)展缺乏主題特色、商務發(fā)展跟不上城市產業(yè)發(fā)展步伐、居住缺乏完善配套等一系列問題和矛盾。實踐證明，城市綜合體的開發(fā)建設必須尊重新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的現實需要，不能盲目開發(fā)，需要通過創(chuàng)新發(fā)展和差異化競爭，不斷追求商業(yè)設施和商業(yè)服務的主題多元化和主題商業(yè)運營的特色化，發(fā)展以辦公、會展等為代表的高端商務設施和商務服務，不斷完善配套設施和配套服務，提升和優(yōu)化城市綜合體商業(yè)功能、商務功能和居住功能等，最終才能真正成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要引擎，在推進城市繁榮方面發(fā)揮積極的作用。

參考文獻：

〔1〕王小剛，王建平.走新型城鎮(zhèn)化道路——我黨社會主義建設理論的重大創(chuàng)新和發(fā)展〔J〕.社會科學研究，2011（5）.

〔2〕董賀軒，盧濟威.作為集約化城市組織形式的城市綜合體深度解析〔J〕.城市規(guī)劃學刊，2009（1）.

〔3〕陳 旸，金廣君，徐 忠.快速城市化下城市綜合體的觸媒效應特征探析〔J〕.國際城市規(guī)劃，2011（3）.

〔4〕晁鋼令.開發(fā)城市綜合體存在的問題和建議〔J〕.上海商業(yè)，2011（3）.

責任編輯 于曉媛