【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自市場(chǎng)化后，發(fā)展迅速，而商業(yè)銀行的信貸支持發(fā)揮了及其重要的推動(dòng)作用。本文針對(duì)我國(guó)目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題進(jìn)行了針對(duì)性分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 信貸融資

一、前言

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自1998年房改以來(lái)止2013年11月末，全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積967919萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額為386471億元。在業(yè)務(wù)的快速發(fā)展過(guò)程中，部分商業(yè)銀行因風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度偏好，出現(xiàn)貸了前調(diào)查走形式、貸中審批效率低、貸后管理水平跟不上等相關(guān)問(wèn)題。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題

（一）貸前調(diào)查落實(shí)不到位

貸前待查是商業(yè)銀行在客戶授信前對(duì)其基本情況進(jìn)行的綜合調(diào)查分析，調(diào)查的主要內(nèi)容包括資信狀況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、授信用途、授信擔(dān)保情況等，為后續(xù)授信審查審批提供決策依據(jù)。金融監(jiān)管部門為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能按期完工，在項(xiàng)目資本金及貸款發(fā)放條件上都做了明確規(guī)定，目前資本金按項(xiàng)目不同類型要求20%～35%，商業(yè)銀行貸款發(fā)放的基本前提條件為項(xiàng)目“四證”齊全，這本是貸前調(diào)查的重中之重。但是在實(shí)際業(yè)務(wù)過(guò)程中，優(yōu)勢(shì)因風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度偏好，貸前調(diào)查流于形式，甚至出現(xiàn)過(guò)尚未繳清土地款，沒(méi)有得國(guó)有土地使用權(quán)證就獲得銀行授信的案例，土地款未繳清其他證件更無(wú)從談起，房地產(chǎn)商提供四證、立項(xiàng)等虛假?gòu)?fù)印件申報(bào)授信，銀行貸前調(diào)查流于形式，進(jìn)行申報(bào)審批，授信審批通過(guò)后開(kāi)發(fā)商通過(guò)民間資金過(guò)橋借貸，短時(shí)間內(nèi)完成土地款繳納、項(xiàng)目立項(xiàng)全套手續(xù)（政府提前審查，資金到位后后即可取得立項(xiàng)、四證、環(huán)評(píng)等證件），取得真實(shí)四證及其他手續(xù)完善后，獲得銀行信貸資金，通過(guò)一系列的資金流轉(zhuǎn)，最終用于歸還民間資金。從表面上看，商業(yè)銀行執(zhí)行了國(guó)家及銀行內(nèi)部制度的相關(guān)規(guī)定，四證齊全后才發(fā)放的貸款，但是其發(fā)放的貸款實(shí)際用于補(bǔ)充了項(xiàng)目資本金不足，信貸風(fēng)險(xiǎn)被嚴(yán)重放大。

（二）貸中審查審批效率不高，責(zé)權(quán)利不清。

目前我國(guó)商業(yè)銀行大多采用逐級(jí)申報(bào)制度，審批過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為例，支行客戶經(jīng)理申報(bào)材料，先由支行風(fēng)險(xiǎn)部門審核，報(bào)支行行長(zhǎng)審批后，提交給分行經(jīng)營(yíng)部門進(jìn)行認(rèn)定，再報(bào)分行風(fēng)險(xiǎn)審批部門合規(guī)性審查，后提交審批委員會(huì)開(kāi)會(huì)審批，如果按照權(quán)限不夠，繼續(xù)上報(bào)省行或總行進(jìn)行再次審查審批，用于審查審批的時(shí)間較長(zhǎng)，影響了信貸業(yè)務(wù)的時(shí)效性，而且大部分商業(yè)銀行采用集體審批的委員會(huì)制，雖然具有多人審批，相互監(jiān)督的好處，但也存在集體決策，集體無(wú)責(zé)任的弊端，進(jìn)一步影響了審批效率。歸根結(jié)底，貸中審查審批由于存在單向性，責(zé)權(quán)利不對(duì)稱，趨利避禍的考量會(huì)造成部分審查審批人員怕?lián)?zé)，多批不如少批，不批沒(méi)責(zé)任，工作積極性較低影響了審查審批的效率。

（三）貸后管理水平較低

貸后管理是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)非常重要的基礎(chǔ)工作之一，是信貸風(fēng)控的重要組成環(huán)節(jié)，主要內(nèi)容包括風(fēng)險(xiǎn)分類預(yù)警、信貸檔案管理、貸款清收、資產(chǎn)保全等。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上體現(xiàn)的更明顯，貸款投放后，由于落實(shí)了項(xiàng)目抵押，簽訂了封閉管理協(xié)議，認(rèn)為資金體內(nèi)循環(huán)，風(fēng)險(xiǎn)可控，不愿意再過(guò)多的分配精力進(jìn)行調(diào)查分析。借款人自身的綜合償債能力是否發(fā)生變化，借款人其他項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按時(shí)間進(jìn)度、貸款投放進(jìn)度展開(kāi)，項(xiàng)目銷售、資金回籠是否符合預(yù)期，借款人是否遇到重大事項(xiàng)，例如股權(quán)變動(dòng)、重大法律訴訟等，這些重大事項(xiàng)如果出現(xiàn)遺漏，可能帶來(lái)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)損失。貸后管理水平的高低從某種意義上說(shuō)，真正體現(xiàn)出一家商業(yè)銀行的綜合風(fēng)控水平。

三、優(yōu)化我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，提高房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)綜合管理水平

1.建立主責(zé)任人制度。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中明確經(jīng)營(yíng)、審批、貸后管理環(huán)節(jié)的主責(zé)任人，按照責(zé)權(quán)利相適應(yīng)的制度要求，確定主責(zé)任人的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)，完善激勵(lì)約束制度，責(zé)任權(quán)力明確，有利于減少集體無(wú)責(zé)的弊端，激勵(lì)到位，促進(jìn)工作效率的提升。

2.優(yōu)化審批流程，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的水平。目前審批管理制度需要進(jìn)一步優(yōu)化，以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展需求和風(fēng)險(xiǎn)防范要求，建議在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，按照地域、金額進(jìn)行審批轉(zhuǎn)授權(quán)，減少審批環(huán)節(jié)，提高審批效率，授權(quán)意味著權(quán)利，同時(shí)也要有相應(yīng)的責(zé)任追查制度，防止出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。

3.成立專業(yè)房地產(chǎn)金融部門，專業(yè)專注。目前大部分商業(yè)銀行采用對(duì)公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門和對(duì)私房地產(chǎn)信貸部門分開(kāi)管理，這樣雖然有利于條線垂直管控，但是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)作為特殊的固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投入到個(gè)人按揭業(yè)務(wù)回籠資金還款是一個(gè)有機(jī)整體，其風(fēng)險(xiǎn)管控的一個(gè)十分重要的節(jié)點(diǎn)就是資金的封閉運(yùn)作，對(duì)公對(duì)私業(yè)務(wù)分開(kāi)管理增加了部門間的協(xié)調(diào)，一方面效率會(huì)降低，另一方面也增加了風(fēng)險(xiǎn)管控的難度。建議商業(yè)銀行成立專業(yè)的房地產(chǎn)金融信貸業(yè)務(wù)部，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)行綜合管理，專業(yè)專注，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

（二）加強(qiáng)信息資源共享平臺(tái)建設(shè)

針對(duì)信息不對(duì)稱的弊端，建議由銀行監(jiān)管部門與政府協(xié)調(diào)，發(fā)起銀行可以參與的政府公共信息資源共享平臺(tái)，通過(guò)在線系統(tǒng)可以查詢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)證件的詳細(xì)信息，例如國(guó)有土地權(quán)使用證登記日期，登記編號(hào)，土地出讓年限，用途等；建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的日期、登記編號(hào)，建設(shè)內(nèi)容、面積、限制要求等，這樣有利于銀行判別項(xiàng)目是否合規(guī)合法，提高貸前調(diào)查的質(zhì)量和效率，杜絕不良房地產(chǎn)利用信息不對(duì)稱騙取銀行貸款的行為。

（三）建立有效的貸后管理激勵(lì)約束機(jī)制。

針對(duì)目前商業(yè)銀行在貸后管理中客觀存在的重貸輕管的現(xiàn)象，建議商業(yè)銀行加強(qiáng)貸后管理的激勵(lì)約束機(jī)制方面的建設(shè)。一是建立“強(qiáng)約束”的考核體系，貸后管理作為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)把控的重要組成部分，意義重大，必須強(qiáng)化指標(biāo)考核，建議商業(yè)銀行成立專門的貸后管理督導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，對(duì)貸后管理加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，例如客戶走訪報(bào)告質(zhì)量，信息分析水平，資金流向，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等貸后管理事項(xiàng)納入相關(guān)人員的年度工作綜合評(píng)定當(dāng)中，對(duì)貸后管理試行一票否決制，加大因貸后管理不到位，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不及時(shí)的處罰力度。二是建立合理的貸后管理“激勵(lì)”制度。在績(jī)效分配方面，應(yīng)將適當(dāng)加大貸后管理的比重，對(duì)于貸后管理基礎(chǔ)好的機(jī)構(gòu)及個(gè)人進(jìn)行一定的物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)，提高從業(yè)人員貸后管理的積極性，例如對(duì)于做得好的機(jī)構(gòu)及個(gè)人在相關(guān)職務(wù)晉升、信貸資金規(guī)模、財(cái)務(wù)費(fèi)用、人力資源、績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予一定傾斜。

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作者簡(jiǎn)介：宮磊善（1979-），男，山東昌邑人，供職單位：青島霄隆置業(yè)有限公司，職稱：中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，職位：副總經(jīng)理，學(xué)位：碩士研究生，主要研究方向：金融市場(chǎng)與投資。