張姝

摘 要：文章以房地產價格內涵作為切入點，剖析了影響房地產價格的因素，并且對其影響因素進行了特征分析，進而提出了基于影響房地產價格因素的調控當前房地產價格的相關政策建議。

關鍵詞：房地產；價格；因素；調控

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）5-0099-02

房地產業(yè)是國民經濟的基礎，主導產業(yè)。房地產既是生產和生活的必需品，更是一種資產或財富。房地產價格既為廣大人民群眾的生產生活問題，同時，也給城市的發(fā)展?jié)摿透偁幜Γ碴P系到國家的金融穩(wěn)定和宏觀經濟政策。影響房地產的因素進行研究，可以為政府的宏觀調控提供依據，為消費者提供信息支持，為項目的房地產開發(fā)經營提供參考。

1 房地產價格的內涵

住房價格是由需求和供給的決定。它具有價格形成有三個主要依據：一是從需求方面計算的，家庭年均收入，這是一個重要的手段的主要依據標準，國內外許多研究文章都涉及到。二是從供給方面計算，對土地、建造和安裝的綜合費用、管理費用、財務費用和銷售成本，再加上根據市場情況變化的利潤水平，當然，在市場變動中，它可能會產生高額利潤，也可能是一個損失。三是在完善住房供應和需求下的均衡價格水平，市場機制的基礎上產生的。這里的市場價格并不意味著只要有人愿意買或賣的價格是愿意的，但在市場上出現的充足信息，并且市場沒有外界干擾的情況下，供給和需求雙方都愿意接受的價格水平。前兩個只是根據市場價格（即需求價格和供給價格）的價格，真正的市場價格應該是這兩個價格相互作用的結果。

2 影響房地產價格變化的因素

2.1 宏觀經濟環(huán)境

物業(yè)稅是國家的主要調控房地產市場的方式。政府希望通過稅收，調整過熱的房地產行業(yè)，以抑制需求，但稅款由最終消費者承擔，從而推高房地產價格，從理論上講，這個變量與價格的呈正相關性。

2.2 人口因素

特別是在城市，隨著人口的外來人口流動性的增加，對房地產的需求將會增加，從而導致房地產價格上漲。一般情況下，人與房地產價格，人口增長，對房地產需求增加呈正相關關系的數量，房地產價格上漲，反之下降。

2.3 價格水平的因素

在一方面，當物價總體趨向上漲時，房地產名義價格隨之上漲。其他建筑材料價格上漲，上漲的勞動力費用將促進房地產生產成本上漲的建設，從而導致更高的價格。其次，通貨膨脹的影響，使得與增值功能的房地產商品對沖被改變，進而影響房地產經濟波動的操作。

2.4 地價對房地產價格的影響

土地本身是房地產成本的重要組成部分，住房價格的影響非常顯著。一般來看，土地占的比重三分之一的價格。隨著城市建設和國民經濟的發(fā)展，由于級差地租的土地的存在，并日益稀缺的城市土地資源的開發(fā)，土地等因素繼續(xù)增加，導致地價上漲。

2.5 供給和需求對房地產的價格影響

房地產市場價格是在房地產供給和需求雙方相互作用的過程中形成的，要么通過影響供給，要么通過影響需求，來作用于房地產價格。隨著近幾年開展住房制度中國改革的深化，我國居民的房地產需求充分釋放，推動了房價的上漲蓬勃發(fā)展的房地產市場的供給和需求。

2.6 國內生產總值和房地產價格關系

國內生產總值是國家和地區(qū)的整體經濟發(fā)展的重要指標，與宏觀經濟發(fā)展和房地產行業(yè)的發(fā)展是一個雙向作用。如果在宏觀經濟增長，同時必然伴隨著增加收入，改善了人們的信心在市場上，房地產市場將供應和需求旺盛，房地產價格將上升在這個時候。

2.7 對房地產價格人民生活水平的影響

當人們生活水平的提高，家庭可支配收入增加了手中，提高居民的支付能力，這將提高人們的生活質量，包括生活質量，包括用他們的收入的一部分，導致房價上漲，房價下跌，反之亦然。

2.8 社會因素

社會因素包括政治穩(wěn)定狀況，社會治安狀況，房地產投機和城市化。這些因素通常與預期通過改變商品生產者和消費者，從而改變供需狀況，從而改變價格的信心。

3 房地產價格形成的確定性和不確定性因素

3.1 房地產價格因素的分析確定程度

房地產價格的因素本身，一些確定性，一些隨機的，有些模糊，出現了隨機模糊。如房地產的位置，房地產的位置是確定的，因此，屬于不動產，以及對環(huán)境的污染，由于污染的發(fā)生，如煤氣泄漏、噪音分貝增加是由很多偶然因素的影響，當它發(fā)生時，多大的危害具有隨機性。再次，與建筑物和周圍的環(huán)境，這涉及規(guī)劃布局和審美觀念，這是不明確的。最后，看一下住房周圍的環(huán)境、居住者的事業(yè)與活動范圍、社會地位、受教育程度，直接關系到生活方式。

3.2 影響房地產價格因素的不確定性分析

房地產價格具有確定性，不論其外形仍是未知數。他們影響房地產價格的形成大多是不確定性。如影響對房地產價格的“交通”?！敖煌ā卑◤某鞘兄行暮徒煌ㄔO施改善計劃的距離，交通狀況肯定的，但是，其對房地產價格的影響是交通狀況不明朗，不同消費者的需求，因此，對房地產價格的交通影響不同的買家有不同的效果。

4 調控的政策建議

4.1 土地政策

土地供應影響房地產價格作為最大的監(jiān)管因素，一方面，目前政府的改革集土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金等權力在市場化的土地供給制度的一種形式，嚴厲打擊“圈地”、“囤地”和投機，確保土地供應增加，而另一方面，結構應提高，以增加總的供應基地，不斷提高住房建設用地供應的保障。

4.2 住房政策的保障問題

對樓價的保障性住房建設雖然有一定的抑制作用延遲，但政府不應該放松住房建設的保障，并應集中努力增加保障性住房的供應。在一方面，保障性住房具有社會保障性質，加大保障性住房的建設將有利于改善民生和促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，另一方面，增加保障性住房的供應，有助于緩解住房，以使長期抑制房地產價格的剛性需求，以及保障性住房建設，以保障低收入的利益的，是標本兼治的政策。

4.3 努力將銀行信貸作為調控房地產價格上漲的首選手

段之一

當房地產市場的價格不斷上漲，有關當局可以采取更嚴格的信貸政策收緊，以防止更多的信貸流向房地產資本市場，特別是防止信貸資金被濫用住房信貸條件是投機性投資。

4.4 積極構建理性的房地產價格波動測度體系

構建一個合理的衡量房地產價格的波動，能夠掌握相關的住宅價格變化信息，價格波動努力做好產前，產中，監(jiān)管警示后，為了減少房地產市場的信用風險，以及避免波動性住房的價格。相關指標衡量指標房地產價格波動一般包括總類生產類，銷售類，價格和收入類別，金融等。

4.5 借鑒國外經驗，加強對房地產市場的宏觀調控力度

雖然中國的住房制度在20世紀90年代改革后取得了一定成效，但某些監(jiān)管政策的實施效果并不理想，特別是近幾年由于房地產改革方案體系建設不完善，它是導致價格過快上漲。因此，有關當局應充分借鑒其他國家的先進的管理理念，注重宏觀調控房地產市場。

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