顧躍進(jìn)

當(dāng)今社會(huì)，無(wú)論你是否有意或無(wú)意都時(shí)刻與法律風(fēng)險(xiǎn)相伴而行。法律涉及生活和工作的方方面面，房屋買賣作為民眾最為普遍的交易行為之一，其同樣隱含法律風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)交易中，您是否注意到以下風(fēng)險(xiǎn)：交易主體資格是否了解？所購(gòu)房屋是否有權(quán)利限制？購(gòu)房合同條款約定是否齊全？違約責(zé)任是否約定明確？購(gòu)房款在交易過(guò)程中是否安全？產(chǎn)權(quán)是否如愿登記在自己名下？產(chǎn)權(quán)變更登記后是否能如期收到購(gòu)房款？如此多的問(wèn)號(hào)，是否都能準(zhǔn)確回答和適當(dāng)安排和處理？這些環(huán)節(jié)隱藏著未知，意味著風(fēng)險(xiǎn)。

我們的社會(huì)盡管法制并不完善，但法律無(wú)處不在。當(dāng)實(shí)施一項(xiàng)重大的行為時(shí)，必須首先考慮是否符合法律規(guī)則？這就是“法律意識(shí)”，必須評(píng)估行為的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)我們無(wú)法判斷行為的法律屬性和結(jié)果時(shí)，應(yīng)當(dāng)借助于法律專業(yè)人士的咨詢意見(jiàn)，達(dá)到了解和控制法律風(fēng)險(xiǎn)的作用。

房產(chǎn)交易主要有以下一些環(huán)節(jié)需要重視和把握的：

房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、審核；房屋出售人身份調(diào)查、審核；房屋權(quán)利限制情況調(diào)查；房屋買受人身份調(diào)查、審核。這幾項(xiàng)直接關(guān)系到房屋買賣主體的合法性，從而影響到合同的法律效力。

此外，房屋坐落、樓層、部位、面積、區(qū)域、環(huán)境等調(diào)查審核，有助于買受人全面了解選購(gòu)房屋的綜合要素，最大程度滿足買受人的意愿。

同時(shí)，通常情況下房屋買賣合同當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同不夠重視，其中主要有兩個(gè)原因，其一，法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠。其二，缺乏法律和文字的知識(shí)和解讀能力。

有時(shí)在購(gòu)房款的交付中買賣雙方從自己的利益和風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā)，都希望先獲取期待目標(biāo)，客觀上，雙方的訴求形成了一對(duì)矛盾。對(duì)于這個(gè)矛盾，應(yīng)當(dāng)尋求符合雙方利益的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，比如，擔(dān)保、第三方監(jiān)管等等。由于購(gòu)房款以及對(duì)應(yīng)的房屋所有權(quán)是房屋買賣合同和交易的核心利益，一有疏忽便會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的利益沖突，必須高度重視。

在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申辦中，要重視有關(guān)文件簽署的真實(shí)性，特別是代理人的身份合法性。

在合同的履行或文意發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，經(jīng)常會(huì)采用向合同對(duì)方發(fā)送“法律意見(jiàn)書(shū)”，以確定本方的主張和理由。發(fā)送“法律意見(jiàn)書(shū)”需三思而行，因?yàn)椤胺梢庖?jiàn)書(shū)”不僅是向?qū)Ψ奖磉_(dá)你的主張，同時(shí)也固定了某些事實(shí)，或?qū)⒊蔀閷?duì)你不利的證據(jù)。

代理房屋交易是房屋買賣行為中常見(jiàn)的行為，在代理交易中普遍存在不規(guī)范，甚至嚴(yán)重違規(guī)和違法的行為。對(duì)此，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)高度重視，代理行為的不規(guī)范會(huì)直接導(dǎo)致合同的無(wú)效，或者直接造成委托人的理由損害。

房屋買賣交易對(duì)大多人來(lái)說(shuō)是一件大事，提醒交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提高法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必須在理解和明白房屋買賣合同的文意和風(fēng)險(xiǎn)，并且在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下簽署房屋買賣合同，疑難問(wèn)題應(yīng)當(dāng)咨詢法律專業(yè)人士，有效控制房屋交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。