【摘要】從2008年開始，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，為了維持其市場(chǎng)穩(wěn)定，國家不斷出臺(tái)有關(guān)政策文件宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)交易進(jìn)行規(guī)范。文章主要簡單介紹了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出了幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

我國于1958年取締房地產(chǎn)市場(chǎng)，20世紀(jì)80年代其隨著改革開放得到了恢復(fù)，在90年代發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和國計(jì)民生息息相關(guān)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，很多房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資房產(chǎn)。在當(dāng)前跟風(fēng)的趨勢(shì)下，也要看到房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的就是投資者在房產(chǎn)投資的過程中遭受各種損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槲磥淼牟淮_定性引發(fā)的。人們?cè)趯?duì)房產(chǎn)進(jìn)行投資的過程中，是通過預(yù)期對(duì)投資是否獲益進(jìn)行判斷的，哪項(xiàng)投資預(yù)期收益高，就將資金投資在此項(xiàng)目上，可是人們的預(yù)期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來的各項(xiàng)數(shù)據(jù)值，難以控制其數(shù)據(jù)的變化范圍，進(jìn)而無法根據(jù)確定的情況規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是客觀、隨機(jī)、相對(duì)、多樣、可預(yù)測(cè)、補(bǔ)償。客觀性指的就是房地產(chǎn)投資不以人的主觀意志轉(zhuǎn)移，它是存在客觀變化的，也不會(huì)隨著人的主管預(yù)期發(fā)生變化。隨機(jī)性指的就是不確定，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也是隨機(jī)變化的。相對(duì)性指的就是房地產(chǎn)投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，也可以體現(xiàn)在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯(lián)系?？深A(yù)測(cè)性指的就是投資風(fēng)險(xiǎn)分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業(yè)仍然可以進(jìn)行理性的預(yù)測(cè)，根據(jù)獲得的全部信息，例如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、以前的經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)前的信息等，進(jìn)而對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，可能引起的收益或者風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析。補(bǔ)償性是投資品共同擁有的特點(diǎn)，企業(yè)在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也可能獲得巨大的利益，這是對(duì)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)投資的應(yīng)對(duì)措施

（一）強(qiáng)化工程監(jiān)管

投資項(xiàng)目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資和建設(shè)主體是分開的，因此想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制進(jìn)行完善可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，具備管理經(jīng)驗(yàn)，工作效率高，信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時(shí)支付賬款，建設(shè)方要按時(shí)、按量、按質(zhì)交工；此外，也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最后，還需要具備專業(yè)知識(shí)以及豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項(xiàng)目施工，嚴(yán)格監(jiān)督施工隊(duì)伍合格完成建設(shè)項(xiàng)目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解的責(zé)任。

（二）充分了解市場(chǎng)進(jìn)行理性投資

房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)收益的前提是市場(chǎng)需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需求的房屋，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)之間要對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行充分了解、對(duì)市場(chǎng)前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，進(jìn)而進(jìn)行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場(chǎng)情況就要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，了解其他外部變量可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。首先，市場(chǎng)調(diào)研就是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的需求進(jìn)行充分了解，例如市場(chǎng)缺少的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、市場(chǎng)對(duì)此項(xiàng)目類型的需求量、市場(chǎng)是否可以支付、市場(chǎng)將來的發(fā)展等。其次，市場(chǎng)細(xì)分就是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費(fèi)特點(diǎn)、心理、收入情況、文化情況等，進(jìn)而制定合理的營銷策略和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對(duì)外部變量可能造成的影響進(jìn)行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計(jì)、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場(chǎng)，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確的投資。

（三）有效的將投資風(fēng)險(xiǎn)分散

房地產(chǎn)開發(fā)商可以進(jìn)行組合投資，也就是組合投資開發(fā)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而分散風(fēng)險(xiǎn)，具體來說就是劃分和選擇投資區(qū)域、分散投資時(shí)間等。劃分投資區(qū)域指的就是企業(yè)依據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分投資的項(xiàng)目；分散投資時(shí)間指的就是開發(fā)商合理的選擇投資時(shí)間間隔，進(jìn)而對(duì)資金進(jìn)行合理的分配，這樣既降低了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，也增加了資金的使用效率。企業(yè)在合理的時(shí)間間隔決策投資促使企業(yè)合理配置資金，維持投資的連續(xù)性，避免出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。通過實(shí)踐證明，組合投資可以降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)還可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者可以講損失轉(zhuǎn)嫁給和其有相互經(jīng)濟(jì)利益的其他方承擔(dān)，主要可以以施工合同為基礎(chǔ)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給施工方，也可以購買商業(yè)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)方等。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)的發(fā)展情況影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供給房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了防止其不穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，國家實(shí)施了各項(xiàng)宏觀調(diào)控策略，基于此房地產(chǎn)開發(fā)商一定要制定合理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策，應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，也是隨機(jī)變化的，可是企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀管理投資風(fēng)險(xiǎn)，全面了解市場(chǎng)情況，進(jìn)而做出科學(xué)合理的決策，通過強(qiáng)化工程監(jiān)管、全面了解市場(chǎng)以正確決策、轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)以降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保最大限度的獲得經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：魏琪嘉（1984-），男，河北人，博士學(xué)位，現(xiàn)供職于國家信息中心，助理研究員，博士，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。