戴赟賢

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，由于其融資量比較大、開發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以對(duì)資金周期的要求比較高，容易出現(xiàn)各種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)營，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門應(yīng)該綜合分析其資金管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)，采用各種有效的防范措施，加強(qiáng)其資金管理，實(shí)現(xiàn)一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)；防范

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較長(zhǎng)的開發(fā)期限以及較大的資金投入，且土地取得比較困難，資金回收比較緊迫，所以更容易產(chǎn)生資金斷裂等風(fēng)險(xiǎn)，因此為了保證其正常運(yùn)營，相關(guān)部門應(yīng)該在綜合分析企業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國家相關(guān)政策以及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的各種變化特征，不斷加強(qiáng)與優(yōu)化企業(yè)的資金管理，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行以及健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的資金風(fēng)險(xiǎn)

可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的重要步驟，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以在其開發(fā)過程中，社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境以及政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)引起實(shí)際結(jié)果與可行性研究的結(jié)果的出入，所以會(huì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期產(chǎn)生一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資的回報(bào)率與可行性研究報(bào)告中的預(yù)計(jì)回報(bào)率之間的出入，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中資金動(dòng)態(tài)平衡出現(xiàn)的偏差，這些因素都會(huì)導(dǎo)致無法按時(shí)償還融資、引起企業(yè)資金鏈的斷裂等危害。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)多且復(fù)雜，由于較長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)周期以及隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其市場(chǎng)中出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，國家加大了宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的力度，但是其宏觀金融市場(chǎng)的不確定與不穩(wěn)定性因素不斷增加，這也給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中資金成本的管理以及后續(xù)資金的及時(shí)跟進(jìn)造成嚴(yán)重的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著越來越多的資金風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的正常運(yùn)行。

3.房地產(chǎn)銷售過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的銷售、出租以及相關(guān)物業(yè)服務(wù)對(duì)其投資效益有著重要的影響，在這個(gè)過程中也比較容易出現(xiàn)各種資金風(fēng)險(xiǎn)，特別是在目前這種政府宏觀調(diào)整以及市場(chǎng)微觀變化的形勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)資金回籠速度的提高以及項(xiàng)目計(jì)劃的完成具有一定的難度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要按時(shí)償還房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前的所借資金，還要確保企業(yè)未來發(fā)展、土地資源競(jìng)拍以及開發(fā)其他項(xiàng)目有充足的資金，所以要利用租金形式提高企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，取得較高的資金回收效益，不過這種形式無法一次性將大額現(xiàn)金流入帶給公司，所以必須在房地產(chǎn)銷售過程中保證企業(yè)資金流出與流入的相對(duì)平衡，促進(jìn)資金的有效回收。

二、防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)的主要措施

1.提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究時(shí)需要加強(qiáng)資金管理，綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模、背景、功能以及技術(shù)指標(biāo)，明確項(xiàng)目投資成本，并按照投資成本確定資金使用量，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃方案進(jìn)行不斷調(diào)整與優(yōu)化，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，合理估算項(xiàng)目所需費(fèi)用和最終收益，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期合理安排開發(fā)進(jìn)度，可以采取分期開發(fā)的方式，統(tǒng)籌安排土地開發(fā)、拆遷、項(xiàng)目主體工程以及附屬工程的建設(shè)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等流程的進(jìn)度，結(jié)合國家的相關(guān)政策走向以及開發(fā)項(xiàng)目的資金總量，合理分析開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)制定多種備選的融資方案，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還要按照進(jìn)度安排以及投資估算，計(jì)算與分析融資成本，對(duì)資金需求總量進(jìn)行合理估算，從而提高融資方案的有效性。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的資金使用控制與成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)首先需要按照清單報(bào)價(jià)對(duì)總承包單位進(jìn)行合理選擇，盡量不再調(diào)整固定報(bào)價(jià)，從而使建設(shè)工期也得到固定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行有效管理，減少工程變更或簽證現(xiàn)象，在確保項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制成本，另一方面，企業(yè)還要編制項(xiàng)目的月度、季度以及年度資金預(yù)算表，使其結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度、日常資金管理、年度資金運(yùn)作的具體情況，對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，并按照月度預(yù)算的執(zhí)行情況及時(shí)掌控資金運(yùn)行過程中的漏洞，采取積極有效的措施給予其有效填補(bǔ)，保證資金運(yùn)行的穩(wěn)定性；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理也是必不可少的環(huán)節(jié)，只有做好成本管理與控制，才能確保資金的合理利用，收集并整理開發(fā)項(xiàng)目所需的原材料的價(jià)格，進(jìn)行成本定額，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度，促進(jìn)預(yù)算成本管理的全面性，對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行密切關(guān)注，進(jìn)行科學(xué)合理的采取預(yù)算，有效分析各項(xiàng)成本支出，做好日常成本的管理與控制，同時(shí)還要做好成本控制執(zhí)行情況的考核工作。

3.促進(jìn)房地產(chǎn)銷售過程中的項(xiàng)目資金回流

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售也就是企業(yè)資金回流的過程，所以銷售的進(jìn)度與價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金循環(huán)有直接影響，企業(yè)必須采取科學(xué)有效的營銷手段促進(jìn)資金的回流，首先企業(yè)應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)相關(guān)項(xiàng)目的供求信息進(jìn)行深入分析，并根據(jù)相關(guān)信息制定并執(zhí)行有效的營銷方式和預(yù)售制度，促進(jìn)營銷力度的增加，與客戶的預(yù)售合同要在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前完成，防止因?yàn)槭蹆r(jià)與租金的下降導(dǎo)致企業(yè)成本的損失，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)收益的提高。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中不可避免地會(huì)面臨諸多資金管理風(fēng)險(xiǎn)，影響其正常運(yùn)行與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，所以企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)該在深入分析各種資金管理風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定并執(zhí)行加強(qiáng)其資金管理的有效策略，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的質(zhì)量，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的資金使用控制與成本控制，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售過程中的項(xiàng)目資金回流，從而提高其資金管理的水平，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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