于春美

在樓市庫存壓頂下，政策層面的寬松能否“救活”房地產(chǎn)市場還是未知數(shù)。

連續(xù)兩個(gè)月中央層面密集對房地產(chǎn)表態(tài)，地方政府頻發(fā)“救市”政策，給房地產(chǎn)市場的未來走向留下很多想象空間。

新一輪的房地產(chǎn)“救市”方案正在發(fā)酵。日前，《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在對多地的調(diào)研采訪中了解到，限購、限貸政策放寬以來，10月份房地產(chǎn)的交易量明顯活躍，對購房發(fā)放補(bǔ)貼、契稅優(yōu)惠等措施效果漸顯。

但在調(diào)研中，不少地方業(yè)內(nèi)人士反饋，在庫存壓頂之下，僅依靠地方政府的“救市”舉措效果有限，期待下一步中央層面在稅費(fèi)政策上進(jìn)一步調(diào)整。比如，將二手房營業(yè)稅免征期限5年調(diào)整為2年，鼓勵(lì)改善型購房消費(fèi)。

政策給力

9月30日，“央行四條”釋放房貸放松信號；10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件等措施被重點(diǎn)提及。

地方政府層面為“救市”也使盡渾身解數(shù)。截至目前，除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和三亞之外，46個(gè)限購城市中41個(gè)已正式取消或變相放松限購。與此同時(shí)，部分地方政府已經(jīng)在醞釀第二輪更大尺度的“救市”動(dòng)作。

在近期福建省的房地產(chǎn)專題座談會(huì)上，福建省省長蘇樹林要求各銀行支持房貸新政，要求公安部門支持購房落戶政策。10月30日，杭州出臺樓市新政，對公積金政策進(jìn)行了明確調(diào)整，對購買第二套改善型普通自住住房的購房者予以政策支持。

限購取消、限貸放寬、購房補(bǔ)貼力度加大，究竟市場的反饋如何呢？

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者在對北京、威海、哈爾濱、武漢、常州、無錫、南寧等地的調(diào)研中了解到，目前市場交易量明顯活躍，樓市新政對改善型購房推動(dòng)作用尤其明顯。不過，受訪者也擔(dān)憂，在庫存壓頂之下，加之購房者對房地產(chǎn)投資預(yù)期的改變，交易量持續(xù)增加的局面能否持續(xù)，目前并不清晰。

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，央行“9·30”政策出臺一個(gè)月來，多數(shù)銀行都執(zhí)行了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬政策，但7折利率優(yōu)惠并未出現(xiàn)。部分銀行首貸利率調(diào)整為9折優(yōu)惠，但多數(shù)仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。受訪者表示，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多重因素影響下，銀行出于資金成本、經(jīng)營收益、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度考慮，執(zhí)行7折利率優(yōu)惠政策的積極性并不高。

南寧一位開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理表示，“銀行在執(zhí)行信貸政策的時(shí)候，在信貸規(guī)模、放款速度方面仍是‘挑肥揀瘦。一般項(xiàng)目規(guī)模大的按揭貸款容易批準(zhǔn)，但小項(xiàng)目則比較難受，按揭貸款做不了，開發(fā)貸也貸不到?！?/p>

從市場交易情況看，北京的二手房成交量率先抬頭，鏈家地產(chǎn)、我愛我家等二手房中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房交易量環(huán)比9月份上漲了1倍。

作為海濱旅游度假城市，山東威海備受外地購房者青睞，但在前幾年政策收緊之時(shí)，威海雖不在限購城市之列，但受限貸政策影響，外地購房者必須全款購房，將一部分外地購房者卡在“門檻”之外。此次限貸放開，給威海房地產(chǎn)帶來利好。威海盛德集團(tuán)董事長宋詠泉告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政最大的優(yōu)勢是釋放了改善型住房需求，只要異地?zé)o貸款，外地購房也可以享受首套房貸款優(yōu)惠，這吸引了外來購房需求，最近一個(gè)月的交易量明顯增加。

南寧、武漢、哈爾濱、無錫、常州等地的業(yè)內(nèi)人士也對記者表示，最近一個(gè)月，市場成交量明顯增加，購房者觀望情緒有所緩和，尤其是改善型購房增加明顯。由于新房庫存量仍較大，一手房交易量漲幅有限，目前價(jià)格基本平穩(wěn)，并未出現(xiàn)上漲趨勢。

后市可期

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，內(nèi)外因素正倒逼中國貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策走向定向?qū)捤桑ㄟ^政策層面的預(yù)調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀經(jīng)濟(jì)增長。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會(huì)向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持定向?qū)捤傻淖藨B(tài)。

不過，令市場擔(dān)憂的是，在樓市庫存壓頂之下，政策層面的寬松能否“救活”房地產(chǎn)市場？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，目前看，短期內(nèi)“惜貸”基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這并不利于市場基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，這就決定短期內(nèi)去庫存仍然是主旋律。這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)槟壳安糠殖鞘惺袌龀山涣炕厣黠@改變。

常州市住房保障和房產(chǎn)管理局市場監(jiān)管處處長陸金峰認(rèn)為，盡管10月份出現(xiàn)交易量的回升，但后續(xù)市場情況還要繼續(xù)觀察，因?yàn)?0月份是黃金周，原本就是交易旺季。其表示，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的限購、限貸政策已經(jīng)放開，穩(wěn)定市場的另一個(gè)手段是交易稅費(fèi)優(yōu)惠，但此項(xiàng)權(quán)力在中央層面。此前，他們已提交建議，希望降低稅負(fù)，鼓勵(lì)改善型消費(fèi)。

“在目前庫存量比較大的情況下，庫存量短期內(nèi)還是難以消化?！蔽錆h市一位房企投資人士對記者表示，在庫存量大、整體房地產(chǎn)市場不好的情況下，房產(chǎn)的增值、投資屬性降低，樓市不可能再維持以前的瘋狂上漲勢頭，購房者對此也有顧慮，購房者的心理預(yù)期也發(fā)生了改變。

在此形勢下，后市政策層面還會(huì)有哪些新舉措值得期待？日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示，“用市場的手段調(diào)控市場的問題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場化手段，而行政化手段相信會(huì)越來越少。”

此前，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整也有消息傳出。據(jù)記者了解，已有多個(gè)城市向上級部門建議對交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整?！按饲霸ㄗh主管部門將二手房營業(yè)稅5年調(diào)整為2年。或者不一定改5年期限，只要在5年期限內(nèi)，賣房再買房的，允許給予退稅，這樣可以釋放改善型需求?！币晃粬|部某市住建部門人士告訴記者，“該建議省里面也認(rèn)為比較合理?！?/p>