孟閃

[摘要]在理解房地產(chǎn)價格概念及構成的基礎上，分析影響房地產(chǎn)價格變化的一般因素、區(qū)域因素和個別因素，以及壟斷對房地產(chǎn)價格的影響。

[關鍵詞]房地產(chǎn)價格；影響因素；壟斷

[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）29-0142-02

1房地產(chǎn)價格的概念

房地產(chǎn)價格是一個復雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格。土地不完全是勞動產(chǎn)品，其價格具有雙元性。一方面，土地物質(zhì)，即土地本身或者說土地中純自然的部分，具有特殊的價值——土地資源價值；另一方面，人們開發(fā)利用土地過程中投入的物化勞動和活勞動，具有與一般商品同等性質(zhì)的——勞動價值。所以，房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價格是其價值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結在房地產(chǎn)商品中的價值量的貨幣表現(xiàn)。

2房地產(chǎn)價格的形成條件

房地產(chǎn)價格的形成需要具備3個條件：有用性、稀缺性、有效需求，三者共同作用產(chǎn)生價格。

（1）有用性在經(jīng)濟學上稱為使用價值，房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會花錢去購買或者租賃房地產(chǎn)，從而房地產(chǎn)也不會有價格。

（2）稀缺性是相對缺乏，一種物品如果數(shù)量豐富，能隨時隨地自由取用，比如空氣，盡管對人們至關重要也不會有價格，因此，只有有用并稀缺，人們才肯付出代價去獲得并使用它。

（3）有效需求是指人們不但愿意購買而且有能力購買，只有需要而無支付能力，或者雖然有支付能力但不需要，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能實現(xiàn)價格。

房地產(chǎn)價格水平，是眾多因素相互作用的結果。

3影響房地產(chǎn)價格的一般因素

一般因素是影響所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括經(jīng)濟因素、市場因素、行政因素、人口因素、社會因素、國際因素等。

（1）經(jīng)濟發(fā)展形勢。經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟增長形勢越好，進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金明顯增加，房價上漲的可能性就越大。

（2）貨幣供應量。我國金融市場不發(fā)達，房地產(chǎn)投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持，貨幣供應量會影響房地產(chǎn)投資信貸規(guī)模。同時，個人住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費的購買能力，推動房價的上漲。

（3）利率的高低。房地產(chǎn)本身是一個高負債的行業(yè)，開發(fā)商的資產(chǎn)大部分是通過債務融資獲得的，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，開發(fā)商就會有相對可觀的收益，因此貸款利率的高低勢必會影響房地產(chǎn)的定價。同樣，存款利率的高低也會影響房地產(chǎn)的需求，央行多次調(diào)低利率使實際活期存款利率接近于負值，這意味著消費者沒有必要再把銀行存款作為一種投資手段，應選擇收益率比較有保證的投資品種，而房地產(chǎn)投資就為消費者提供了一個很好的投資機會。

（4）人民生活水平。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力，城鎮(zhèn)居民改善居住水平的愿望、可支配收入的增加刺激了對房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。

（5）消費者對房價的預期。房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度會影響消費者的預期。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產(chǎn)的需求進一步擴大；在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時期，消費者則會產(chǎn)生相反的預期，這樣會使得對房地產(chǎn)的需求減少。

（6）土地制度與土地價格。土地制度對土地價格的影響非常大，如嚴禁轉(zhuǎn)讓土地的土地政策，可能使地租、地價根本不存在，而在允許地價存在的制度中，科學合理的土地制度和政策可以刺激土地利用者或投資者的積極性，形成合理的土地價格。地價是房地產(chǎn)成本的重要組成，其走勢直接影響著房價，隨著國民經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸稀缺，土地出讓價格大幅上漲，勢必對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

（7）城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、特別是規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、建筑高度等指標對房地產(chǎn)價格有很大的影響。如在城市郊區(qū)，由于只能做農(nóng)業(yè)用途，地價必然很低，而一旦被征收，政府允許改變用途，地價則會成倍上漲。

（8）人口因素。房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價格有很大的影響。人口數(shù)量增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲；人口密度提高有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高房地產(chǎn)價格。如果一個地區(qū)居民素質(zhì)低，秩序欠佳，人們不愿居住，房地產(chǎn)價格必然低落。家庭規(guī)模變化，家庭小型化，導致住宅使用面積數(shù)額的變動，進而導致居住房地產(chǎn)價格的變化。

此外，國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突、區(qū)域政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機等，以及交易主體的心理因素、房地產(chǎn)周圍的環(huán)境因素等，都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

4影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素和個別因素

地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價格有決定性的影響。

（1）繁華程度。商業(yè)集聚的經(jīng)濟效益主要源于單項交易活動的費用降低，交易費用的降低導致了中心商業(yè)區(qū)的形成，商業(yè)的規(guī)模等級越高，房地產(chǎn)的使用效益越高，價格相應越高。

（2）交通條件。區(qū)域的道路通達程度、公共交通的便捷程度以及對外交通的便利程度等交通條件良好時，房地產(chǎn)的使用效益較高，價格也高。

（3）基礎設施。區(qū)域的生活設施和公用設施，如供電、供熱、供氣等設施，教育、醫(yī)療、商業(yè)等服務網(wǎng)點，與居民的正常生活和工作密切相關，設施齊備、服務等級高的房地產(chǎn)，價格也比較高。

個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。如土地的位置、地質(zhì)、地形、地勢、土地面積和形狀、日照、風向、降水量、天然周期性災害等，又如房屋的外觀形象、結構、類型、式樣、裝修、設備、質(zhì)量、戶型、樓層、朝向、建造年代等，對房地產(chǎn)價格均有較大的影響。

5壟斷與房地產(chǎn)價格形成

2001年開始推廣實施的土地儲備制度和2002年實施的土地招拍掛制度，決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。

在被壟斷的房地產(chǎn)市場中，假定政府以不變成本提供土地，開發(fā)商競爭形成土地的價格，利用土地建造單位住房，對住房定價。在壟斷市場中，房價上升會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來額外的利潤，毫無疑問，他們會成為推動房價上升的主要動力。

如果開發(fā)商沒有立即將已經(jīng)落成的住宅出售，他們需要支付占有資金的成本和閑置的折舊成本。但由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響并不大。當住宅完工之后，開發(fā)商將一部分住宅的價格盡可能標得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率成了房地產(chǎn)開發(fā)商增加利潤的一個手段?？梢姡灰康禺a(chǎn)商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們還是很容易就把這些負擔轉(zhuǎn)嫁給購房者。

同時，房地產(chǎn)市場活躍會給地方政府帶來更高的收入，各地方政府的財政收入很大一部分來自賣地所得資金及稅收，用這筆資金來支持區(qū)域的經(jīng)濟建設。因此，地方政府樂于見到房地產(chǎn)漲價。

6結論

通過對影響房地產(chǎn)價格形成的因素的分析，可見，目前的高房價是多種因素共同作用產(chǎn)生的結果，短時間內(nèi)房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用無法改變，只有不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，解決房地產(chǎn)市場牽制區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，才能實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的有效調(diào)控。

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