溫靜

摘 要：本文以西安市地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所造成的影響為例，研究并且分析了地鐵建設(shè)對(duì)于沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所造成的價(jià)值影響。并且結(jié)合當(dāng)前全球?qū)W者對(duì)此所得到的研究成果，通過(guò)模型的建立來(lái)表述了地鐵距離與房地產(chǎn)價(jià)值之間的相關(guān)關(guān)系，最終對(duì)地鐵建成之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后的價(jià)值進(jìn)行了一定的預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：軌道交通；土地；價(jià)格；房地產(chǎn)

目前在西安市的相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)還存在諸多不足，交通問(wèn)題和乘車?yán)щy等還一直困擾著城市居民的生活和出行。地鐵以期優(yōu)越的交通運(yùn)輸特點(diǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)大運(yùn)量和高效、安全進(jìn)行交通運(yùn)輸?shù)哪芰Γ瑢?duì)于改善交通沿線的舒適性有極大的幫助，與此同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及增值都有很大的促進(jìn)作用。但是即便如此，地鐵建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的益處也是有一點(diǎn)限制范圍的，特別是針對(duì)不同的城市其影響程度也各不相同。本文以西安市地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所造成的影響為例，研究并且分析了地鐵建設(shè)對(duì)于沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所造成的價(jià)值影響。并且結(jié)合當(dāng)前全球?qū)W者對(duì)此所得到的研究成果，通過(guò)模型的建立來(lái)表述了地鐵距離與房地產(chǎn)價(jià)值之間的相關(guān)關(guān)系，最終對(duì)地鐵建成之后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后的價(jià)值進(jìn)行了一定的預(yù)測(cè)。

1 地鐵和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系

1.1 地鐵的概念及對(duì)城市建設(shè)的作用

地鐵交通運(yùn)輸屬于城市軌道交通中的其中之一，是一種利用有軌列車進(jìn)行人員輸送的手段。而地鐵屬于軌道交通運(yùn)輸中的“重軌”，相比較于“輕軌”而言，地鐵進(jìn)行人員運(yùn)輸?shù)哪芰Ω鼜?qiáng)，同時(shí)其是電氣化的鐵路軌道系統(tǒng)，是通過(guò)地下隧道形式進(jìn)行運(yùn)輸?shù)男问?。地鐵特點(diǎn)極為明顯：具備獨(dú)立道路、其列車有很多單節(jié)的車廂所組成，具有極為復(fù)雜和嚴(yán)密的信號(hào)控制系統(tǒng)，進(jìn)行加速十分迅速，并且進(jìn)行人員上、下站都有固定的站點(diǎn)。

為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前城市中日趨嚴(yán)重的交通擁堵等問(wèn)題，作為城市管理部門就逐漸開(kāi)始大力發(fā)展地鐵的基礎(chǔ)建設(shè)，使其逐漸成為了進(jìn)行城市規(guī)劃的重要推動(dòng)和引導(dǎo)力量，正是因?yàn)槿绱?，地鐵的建設(shè)也必然和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間有著重要的相互影響。地鐵建設(shè)可以有效帶動(dòng)沿線區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，使得區(qū)域土地得到快速、高強(qiáng)度的建設(shè)，并且商業(yè)區(qū)域和居住區(qū)域也會(huì)逐漸向地鐵站點(diǎn)靠近。另外作為高效的城市交通運(yùn)輸方式，地鐵建設(shè)也會(huì)改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?，使得人們更加愿意將房屋安置在靠近地鐵的區(qū)域，這樣在很大程度上也使得房地產(chǎn)建設(shè)更加繁榮。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨利性

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為而言，其余城市居民的生活密切相關(guān)，是一種民生行為，同時(shí)也是一種市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮可以很大程度上帶動(dòng)國(guó)家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)大量人員就業(yè)，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的目的，而對(duì)于國(guó)家和地方政府則是重要的財(cái)政收入來(lái)源。土地征用是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要前提，而通常土地征用的方式主要是通過(guò)招投標(biāo)的方式競(jìng)標(biāo)得到土地使用權(quán)，進(jìn)而開(kāi)始進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，并且通過(guò)營(yíng)銷等手段很好的帶動(dòng)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)資金回籠的目的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有趨利的本質(zhì)，因此針對(duì)地鐵沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的選擇對(duì)于資金的盈利極為關(guān)鍵。因此要分析并且研究得到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)價(jià)值與地鐵沿線布局規(guī)劃之間的具體關(guān)系，對(duì)于地鐵效益要予以充分利用。

2 地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素分析

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究可以掌握房地產(chǎn)價(jià)值的組成、地鐵受益對(duì)象以及房地產(chǎn)價(jià)值影響因素等，通過(guò)掌握和分析這些資料，可以判斷得到房地產(chǎn)價(jià)值受地鐵建設(shè)的影響機(jī)理，這種機(jī)理主要是由于地鐵建設(shè)所帶來(lái)的軌道交通高性能運(yùn)輸以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮，導(dǎo)致土地價(jià)值增值，最終實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)值的增值。以下具體列出幾點(diǎn)因素闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地鐵建設(shè)之間的關(guān)系。

2.1 對(duì)市場(chǎng)因素的作用

通過(guò)改變沿線區(qū)域土地開(kāi)發(fā)利用的情況，地鐵建設(shè)可以起到改變城市人口分布的目的。通過(guò)改變?nèi)藗冑?gòu)買房屋的去向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。城市的人口分布以及人口密度的分布都會(huì)由于土地利用方式的改變而有所變化，因此區(qū)域的交通運(yùn)輸情況以及流動(dòng)速度都會(huì)有所改變，使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)有所改變和發(fā)展，因此通過(guò)地鐵線路的布置可以有效拉動(dòng)偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.2 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的影響

城市的輻射力已近吸引力能夠得到很大提升，區(qū)域集聚利益也能夠得到提高，由于沿線經(jīng)濟(jì)地理位置的差異在軌道交通的帶動(dòng)下得以變化。調(diào)查和數(shù)據(jù)表明，越是靠近地鐵交叉點(diǎn)位置和重要站點(diǎn)的區(qū)域其收益程度越高，發(fā)展越是靠前。由于土地利用機(jī)會(huì)的有限性以及機(jī)會(huì)性，房地產(chǎn)商爭(zhēng)奪沿線土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)更加激烈。因此從這個(gè)層面而言，土地價(jià)格上漲對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是一把雙刃劍。

地鐵作為交通運(yùn)輸工具具備極強(qiáng)的能到達(dá)性，一方面可以改善人們出行的經(jīng)濟(jì)成本以及時(shí)間成本，另外一方面還可以減緩城市交通的擁擠程度。地鐵建設(shè)對(duì)于城市土地開(kāi)發(fā)成本的主要影響包括三個(gè)方面：①可以改善區(qū)域城市的交通出行狀況，縮短時(shí)空距離，提高土地的能達(dá)到性；②地鐵建設(shè)可以幫助城市改善其規(guī)劃，提升土地利用價(jià)值，促進(jìn)土地集約化使用；③地鐵建設(shè)可以將沿線土地之間的相互聯(lián)系有效強(qiáng)化，使得沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為相互支撐的整體，提高土地的互補(bǔ)效應(yīng)，相鄰地塊的土地價(jià)值聯(lián)動(dòng)提高了土地價(jià)格。

2.3 對(duì)空間因素的影響

通常而言，距離并非阻隔發(fā)展的主要原因，時(shí)間才是，因此對(duì)于人們置業(yè)選擇而言通常會(huì)將快速便捷的交通作為重點(diǎn)考慮因素，而地鐵建設(shè)正好滿足人們對(duì)此的需求，通行時(shí)間的考量取代了地理距離作為主要考察依據(jù)?，F(xiàn)在城市市中心的交通壓力已經(jīng)可以通過(guò)軌道交通大大緩解，很好的使得市中心的人口密度大大分散，幫助人們很大程度上拉近與市中心CBD之間的距離。

3 西安地鐵二號(hào)線概況對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值影響范圍理論分析

西安地鐵二號(hào)線沿線經(jīng)過(guò)市行政中心、西安國(guó)際展覽中心、鐘樓、北大街、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、小寨商業(yè)文化中心、長(zhǎng)安區(qū)等人口密度很高的區(qū)域。西安地鐵二號(hào)線沿途一共設(shè)立車站21坐，線路全長(zhǎng)26.4km，整個(gè)運(yùn)行時(shí)間所消耗僅僅只有四十分鐘不到。對(duì)于解決西安城市南北交通線路壓力，西安地鐵二號(hào)線起到了很大的作用，同時(shí)也幫助居民能夠快速、便捷出行。

通常對(duì)于研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值與地鐵之間的關(guān)系用到的都是可達(dá)性理論分析模型。通過(guò)利用可達(dá)性理論建模分析，可以計(jì)算得到西安市地鐵二號(hào)線對(duì)于沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響范圍。對(duì)于站點(diǎn)本身就處于市中心的位置，可達(dá)性理論并不適用，因此可以考慮只計(jì)算除了鐘樓之外二十個(gè)站點(diǎn)所受到的影響范圍如何。

如果以出行時(shí)間來(lái)描述可達(dá)性，可達(dá)性相得到的結(jié)論則是無(wú)論使用哪種交通方式，西安市中心與從地鐵交通影響范圍邊界線上任意一點(diǎn)的出行時(shí)間相同。

考慮到在市區(qū)以及郊區(qū)而言，公交車運(yùn)行速度不同，當(dāng)采用公共汽車交通方式時(shí)，將公交車運(yùn)行時(shí)間分為市區(qū)段運(yùn)行時(shí)間和郊區(qū)段運(yùn)行時(shí)間兩種不同計(jì)量方式。通過(guò)建模分析之后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于地鐵沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響范圍大致為0.18～2.24km之間，并且越是靠近地鐵站點(diǎn)，其影響越大，而越是遠(yuǎn)離鐘樓站點(diǎn)，其影響范圍就越大，而靠近市中心的站點(diǎn)由于本身區(qū)位經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完善，城市交通已經(jīng)很發(fā)達(dá)，相反其影響沒(méi)有十分大。

4 結(jié) 論

地鐵建設(shè)對(duì)于城市發(fā)展和房地產(chǎn)土地升值都有極大幫助，作為城市管理者應(yīng)當(dāng)很好的利用地鐵建設(shè)所帶來(lái)的益處，合理進(jìn)行城市規(guī)劃，努力使城市發(fā)展健康、可持續(xù)。

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