●孔志強(qiáng)

中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展思路探析
——以杭州市中小房地產(chǎn)企業(yè)為例

●孔志強(qiáng)

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速增長，提高城鎮(zhèn)化水平具有極其重要的作用；作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)卻在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展中面臨著困境，如何認(rèn)清自我，如何尋求生存機(jī)會(huì)，如何獲得發(fā)展空間，這是擺在中小房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)課題。

中小房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展思路

中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，房價(jià)的持續(xù)高漲，給中國經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展帶來了一些問題；這一期間，政府出臺(tái)了許多調(diào)控措施，如新國十條、“9.29”新政、保障房大提速、信貸閘門收緊、三套房停貸、限購令等政策，旨在穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為。這些政策和措施無疑對(duì)房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，特別是資金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，面臨的挑戰(zhàn)和難題更多。在資本的傾向性驅(qū)動(dòng)下，中國房地產(chǎn)市場集中度正在加劇，上市房企和國有房企等大型房地產(chǎn)企業(yè)成為產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的佼佼者，它們將逐步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的份額，中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將進(jìn)一步縮小。中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在國家政策調(diào)控與大型房企或國有房企的夾縫困境中求得生存與成長，本文在工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)基礎(chǔ)上，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、面臨的生存挑戰(zhàn)與發(fā)展思路進(jìn)行研究與探討。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念

何謂“中小房地產(chǎn)企業(yè)”？到目前為止，學(xué)術(shù)界也無明確的嚴(yán)格定義。本文研究的“中小房地產(chǎn)企業(yè)”主要立足于國家有關(guān)部門定義的基礎(chǔ)上做了約定。

根據(jù)2011年6月18日，工業(yè)和信息化部、國家統(tǒng)計(jì)局、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》有關(guān)規(guī)定，從實(shí)際研究出發(fā)，本文將中小房地產(chǎn)企業(yè)界定為：從業(yè)人數(shù)較少，年?duì)I業(yè)收入在200000萬元以內(nèi)，注冊(cè)資本不低于2000萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，有一定的開發(fā)竣工量累積，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)或三級(jí)，資本相對(duì)單一或較少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

中小房地產(chǎn)企業(yè)在以往的房地產(chǎn)開發(fā)中賺取了起步資金，有了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的初步積累，但隨著房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，政府市場監(jiān)管的規(guī)范化，宏觀調(diào)控不斷加碼，市場環(huán)境也發(fā)生了重大變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)的令人擔(dān)憂的發(fā)展現(xiàn)狀呈現(xiàn)出來。

1.資本結(jié)構(gòu)單一，融資能力較差。中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍股本結(jié)構(gòu)相對(duì)較為單一，其自身資金實(shí)力有限；而房地產(chǎn)開發(fā)又是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，這勢必影響了其融資能力；中小房地產(chǎn)企業(yè)更多的是單一依靠關(guān)系銀行融資開發(fā)，而且負(fù)債率偏高，銷售資金回籠壓力大，隱藏著巨大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。資金短缺且融資渠道窄已經(jīng)成為影響中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本障礙。

隨著城市土地市場的完善，地價(jià)的快速增長，政府土地儲(chǔ)備與出讓規(guī)范化，城市整體形象及規(guī)劃的需要，中小房地產(chǎn)企業(yè)鐘愛的住宅用地往往是大幅土地整塊出讓，零星地塊出讓越來越少，這都使得房地產(chǎn)開發(fā)市場資金實(shí)力門坎大大提高，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力差的短板顯露，面臨著生存與發(fā)展的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.企業(yè)管理水平偏低，開發(fā)能力不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)規(guī)模較小，人才不足，即使是在中小房地產(chǎn)企業(yè)成長起來的人才，也往往因?yàn)樾浇?、管理等各方面原因離開這些企業(yè)，人才流失嚴(yán)重。中小房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目管理為核心，管理模式上偏粗放式管理，項(xiàng)目分析不夠詳細(xì)，產(chǎn)品定位不盡科學(xué)且缺乏創(chuàng)新，營銷推廣能力不足且過分依賴廣告等手段，沒有建立起企業(yè)品牌及產(chǎn)品品牌的影響力，這一切都彰顯了中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力的不足。

3.短期行為較嚴(yán)重，缺乏發(fā)展戰(zhàn)略思考。中小房地產(chǎn)企業(yè)資本單一和規(guī)模較小，也對(duì)應(yīng)了其企業(yè)管理架構(gòu)相對(duì)簡單，企業(yè)決策靈活有效率，但這也決定了中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者信息的有限性。公司在運(yùn)營過程中，以項(xiàng)目為核心的短期計(jì)劃較多，戰(zhàn)略發(fā)展的長期計(jì)劃較少，短期計(jì)劃的實(shí)用性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期計(jì)劃。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于發(fā)展戰(zhàn)略缺乏思考，或者被動(dòng)地思考，還有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略模式多為企業(yè)家模式，即中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的戰(zhàn)略決定了公司的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)營者個(gè)人的價(jià)值觀、世界觀、個(gè)性、志向等影響了發(fā)展戰(zhàn)略的形成，信息的有限性、決策的個(gè)性化及計(jì)劃的短期性都勢必影響到公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展思路

助推當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展一個(gè)重要因素就是中國的城市化進(jìn)程，如果中國城市化進(jìn)程結(jié)束，那么中國的房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從呢？據(jù)美國有關(guān)研究資料分析，當(dāng)國家的城市化率超過70%以后，許多小型房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)倒閉，競爭力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)型改作商業(yè)地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)。據(jù)中科院的《2012中國新型城市化報(bào)告》資料顯示，截至2012年底，中國的城市化率突破50%，達(dá)到51.3%；按照城市化率發(fā)展來講，中國至少還有不到10年的房地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)間。但，不論是在現(xiàn)有的生存困境中主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)變，還是艱難行走后被迫改變，總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)都首當(dāng)其沖面臨著生存與發(fā)展的變革。

1.跟進(jìn)戰(zhàn)略。中小房地產(chǎn)企業(yè)首要是在做好內(nèi)功，加強(qiáng)產(chǎn)品管理、成本管理、創(chuàng)新管理等企業(yè)內(nèi)部管理的同時(shí)，在項(xiàng)目選擇上要善于借勢，其實(shí)就是在大型房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周圍圈地、開發(fā)，在大型企業(yè)煞費(fèi)苦心經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套、區(qū)域人氣，再花費(fèi)重金去推廣宣傳把市場轟熱時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該埋頭在項(xiàng)目的建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)與創(chuàng)新上狠下工夫，等大型企業(yè)給區(qū)域市場帶來熱度后，再開展銷售；這樣節(jié)約了大量宣傳成本，又以比大型企業(yè)項(xiàng)目略低的價(jià)格進(jìn)行銷售，相比起來這個(gè)小型樓盤的純利潤應(yīng)該還是不錯(cuò)的。但是，隨著政府土地儲(chǔ)備和整體規(guī)劃下，這樣合適的地塊會(huì)越來越少；即使有，則中小型企業(yè)之間必然存在著激烈的競爭。

再者，響應(yīng)政府的“十二五”規(guī)劃中加強(qiáng)保障房建設(shè)的號(hào)召，合適的時(shí)機(jī)介入保障房、拆遷安置房等建設(shè)。如杭州市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則（暫行）》的通知（杭建村改發(fā)[2010]54號(hào)）文件規(guī)定，注冊(cè)資本高于1億元、具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)等相關(guān)要求的中小房地產(chǎn)企業(yè)也可以向市建委申請(qǐng)拆遷安置房項(xiàng)目的代建單位資格，獲取代建單位資格后可參與市有關(guān)拆遷安置項(xiàng)目的代建招投標(biāo)。在房地產(chǎn)市場環(huán)境日益嚴(yán)峻的現(xiàn)狀下，能夠參與政府主導(dǎo)的項(xiàng)目，無資金壓力、無銷售壓力，且有一定的利潤保障。

2.多元化發(fā)展。國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是以住宅開發(fā)起家的，可考慮朝住宅產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)行業(yè)進(jìn)行多元化發(fā)展，如建材業(yè)、酒店業(yè)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等，究其多元化的發(fā)展，主要是基于“房地產(chǎn)開發(fā)為核心，延伸價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈”的多元化經(jīng)營模式。

在多元化發(fā)展中，較為突出的是在房產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)涉足商務(wù)酒店和商業(yè)經(jīng)營這兩個(gè)方向。以杭州市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展為例，自2011-2013年這三年，杭州市主城區(qū)（不含蕭山和余杭）共有成交掛牌商業(yè)出讓土地137塊，出讓土地規(guī)模和總成交價(jià)分類分析如下圖所示，其中小面積出讓土地和總成交金額小的土地均占據(jù)了較高的比例（31%）。因而從政府商業(yè)出讓土地情況來看，給中小房地產(chǎn)企業(yè)也留出了較大的發(fā)展空間。實(shí)際從成交的公司來看，也有16家中小房地產(chǎn)公司參與其中。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)該類型商業(yè)地塊時(shí)，除易售部分物業(yè)銷售回籠資金之外，還可以投資經(jīng)營商務(wù)酒店，或者從事裙房商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理。市土地成交情況來看，多個(gè)公司聯(lián)合競標(biāo)的情況也不少。

中小房地產(chǎn)企業(yè)需要聯(lián)合更多的經(jīng)濟(jì)體，使可以與大型上市房地產(chǎn)公司或國有房地產(chǎn)公司競爭中并肩而行；中小房地產(chǎn)企業(yè)可以與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也可以與其他產(chǎn)業(yè)有資金實(shí)力的公司進(jìn)行合作。在杭州還有一種特殊合作方式，就是與新農(nóng)村集體合作社進(jìn)行合作，對(duì)村級(jí)留用地進(jìn)行合作開發(fā)，有關(guān)規(guī)定按《杭州市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于進(jìn)一步完善村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織留用地出讓管理補(bǔ)充意見的通知》（杭政辦函[2009]209號(hào)）執(zhí)行，政府鼓勵(lì)合作開發(fā)。這些推出的村級(jí)留用地項(xiàng)目大都在城市近郊，發(fā)展空間較好，與村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織合作，資金壓力較小。自杭州市2011-2013年商業(yè)出讓土地中明確有4塊為村級(jí)留用地項(xiàng)目，亦有中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇了該合作模式。

4.跨區(qū)域發(fā)展。中小房地產(chǎn)企業(yè)還有一個(gè)重要的策略，就是走出去，走出生存空間狹小的一二線城市，依靠公司本部所在優(yōu)勢地區(qū)的資金、信息、人才的優(yōu)勢，到沿海三、四線城市或中西部中小城市去，以謀求更大的發(fā)展。國家規(guī)范了土地使用權(quán)出讓方式的政策，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在異地市場上獲得土地的途徑更加單一、透明、公正，在一定程度上可以降低以往跨區(qū)域發(fā)展的地域壁壘，或地方保護(hù)。再者，浙商在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也占據(jù)了一席之地，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)走出去，利用浙商的廣泛影響力，在中小城市中尋求政府招商引資的優(yōu)惠政策，獲得了較好的發(fā)展空間。

綜上所述，雖然中國房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，但是當(dāng)前無論在數(shù)量上，還是市場份額上，中小房地產(chǎn)企業(yè)都占據(jù)著較高的市場比例，它們是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于活躍與優(yōu)化整個(gè)房地產(chǎn)市場具有重要的意義。歸根結(jié)底，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該審時(shí)度勢，認(rèn)清自身情況，選擇合適的發(fā)展戰(zhàn)略，在發(fā)展中創(chuàng)新求變，以尋求更好的發(fā)展空間。

3.聯(lián)合協(xié)作發(fā)展。中小房地產(chǎn)企業(yè)亦可以開拓合作競爭或協(xié)作競爭的新路子，市場經(jīng)濟(jì)下，競爭與協(xié)作是不可分割地聯(lián)系在一起的。沒有競爭，就沒有活力；沒有合作或協(xié)作，競爭也失去了意義。合作與協(xié)作是個(gè)發(fā)展趨勢，從追求獨(dú)家利潤到互惠互利，從獨(dú)贏模式到雙贏、多贏模式，這個(gè)趨勢非常之明顯，以杭州

[1]張春華，石振武.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展策略.低溫建筑技術(shù)，總第134期，2009（8）

[2]黃錦.試論金融危機(jī)下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策.中國集體經(jīng)濟(jì)，2009（1）期，46-48

[3]張慕楠.結(jié)合“十二五”規(guī)劃淺析未來5年中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向.財(cái)經(jīng)界，2011（02）

（作者單位：杭州恒豐置業(yè)有限公司 浙江杭州 310052）

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1004-4914（2014）05-267-02