自2003年中國房地產(chǎn)加速步入商業(yè)化進(jìn)程以來，銀行業(yè)對房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)保持著高位投放的態(tài)勢，即使在近幾年國家高層對房地產(chǎn)領(lǐng)域連續(xù)實(shí)施緊縮政策的背景下，銀行業(yè)對房地產(chǎn)的熱度依然是不降反增，特別是2013年各月，銀行對房地產(chǎn)貸款同比增速、房地產(chǎn)貸款規(guī)模對各項(xiàng)貸款的比例都保持在在30%以上。顯然，這樣的走勢正在助推房貸泡沫和房價(jià)泡沫的同步積累，孕育房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的隱患，那么銀行業(yè)為何對房地產(chǎn)持續(xù)高調(diào)投放，有那些辦法可以為房地產(chǎn)信貸減速？這正是本文聚焦的主題所在。

一、銀行對房地產(chǎn)持續(xù)高位投放的具體表現(xiàn)

圖1表明，自2011年初以來房地產(chǎn)貸款的同比增速基本上呈現(xiàn)加速增長的走勢，而這三年正是國家決策層對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)信貸實(shí)施偏緊的調(diào)控政策。這樣的政策始自2009年底針對2008年底救市以來房地產(chǎn)市場瘋漲的形勢所推出的所謂“一次調(diào)控新政”， 2010年9月29日又推出更為嚴(yán)厲的所謂“二次調(diào)控新政”。2011年1月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》又進(jìn)一步升級緊縮性調(diào)控政策。這些不斷加碼的房地產(chǎn)緊縮政策在2011年和2012年穩(wěn)定延續(xù)，2013年初又出臺新的加嗎措施即所謂“新國五條”。但持續(xù)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)信貸緊縮政策并沒有產(chǎn)生為房地產(chǎn)信貸降溫的效果。相反的，房地產(chǎn)信貸的增速持續(xù)走高。

更為特別的是，2013年初國務(wù)院推出新國五條以后，房地產(chǎn)信貸增速進(jìn)一步加大，全年各月平均增速超過37%，2011—2013年各月均增速是15.99，前者是后者2.47倍。

房地產(chǎn)貸款的持續(xù)高位增長還可以通過另一個指標(biāo)進(jìn)行觀察和說明，這個指標(biāo)即是銀行房地產(chǎn)貸款在銀行各項(xiàng)貸款中的占比。圖2表明，自2011年以來，銀行房地產(chǎn)貸款在銀行各項(xiàng)貸款中的比例在絕大多數(shù)月份保持在30%以上，2011年2月達(dá)到峰值40.9%。2013年2月也高達(dá)39.44%。2011—2013年間的均值高達(dá)31.79%。

2013年初國務(wù)院推出新國五條后，銀行房地產(chǎn)貸款占銀行各項(xiàng)貸款的比例同樣表現(xiàn)出加速增長的走勢， 同前三年的均值相比，2013年全年各月均值達(dá)35.22%，上移近4個百分點(diǎn)。

二、銀行業(yè)房貸持續(xù)高位的原因分析

在持續(xù)的房地產(chǎn)緊縮政策背景下，銀行房地產(chǎn)信貸仍然延續(xù)持續(xù)上揚(yáng)的走勢，一方面反映調(diào)控政策的失效，另一方面也反映還有更深層的一些原因成為房地產(chǎn)信貸上漲的重要推手。本文分析其中的兩個原因。

其一是房市基本面持續(xù)向好，對信貸資金形成持續(xù)吸引力。多數(shù)研究認(rèn)為，房價(jià)和房貸是相互促進(jìn)的。2003年以來，盡管政策層面一直試圖控制房價(jià)的過快上漲，但我國房地產(chǎn)價(jià)格依然在絕大多數(shù)年份保持升勢，個別年份的漲幅甚至超過20%（如表2所示）。北京、上海、杭州等部分一、二線城市的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于表2所示的水平。

面對房價(jià)的如此走勢，以追求利潤最大化的商業(yè)銀行自然會對房地產(chǎn)市場形成穩(wěn)定的向好預(yù)期。持續(xù)高調(diào)向房地產(chǎn)領(lǐng)域放貸款就成為各商業(yè)銀行的理性選擇。2013年，在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的樂觀預(yù)期下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場的房貸偏好明顯走強(qiáng)，房貸規(guī)模相對于2012年明顯增加。房地產(chǎn)貸款同比增速在2012年多數(shù)月份低于12%，2013年則是多數(shù)月份超過30%； 房地產(chǎn)貸款各月增速均值在2012年僅為10.82%，2013年的這個數(shù)字則超過37%（如圖3所示）。

其二是我國的融資體系具有明顯的間接融資主導(dǎo)特點(diǎn)，房地產(chǎn)融資難以例外。與多數(shù)發(fā)達(dá)國家直接融資主導(dǎo)的融資體系不同，我國的融資體系具有明顯的間接融資主導(dǎo)的特點(diǎn)，其中信貸融資在間接融資結(jié)構(gòu)中又占據(jù)主導(dǎo)地位。據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站披露的相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)，在社會融資結(jié)構(gòu)中，各類貸款（包括商業(yè)銀行貸款、委托貸款、信托貸款、外幣貸款、未貼現(xiàn)銀行承兌匯票）在2003—2012年間的多數(shù)年份里超過85%，其中商業(yè)銀行貸款占比在多數(shù)年份超過60%。而此間的9年中債券和股票融資占比低于13%，其中股票融資占比在多數(shù)年份低于4%。

2013年，融資體系對間接融資的依賴度升至2007年以來的最高點(diǎn)，達(dá)88.38%，而直接融資則降至2005年以來的最低點(diǎn)，僅為5.03%。2013年的信貸融資雖然降至50%以下，但依然達(dá)39.16%，高居各類融資比例之首。

我國融資體系所具有的這樣一種由間接融資主導(dǎo)的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的表現(xiàn)即房企銀行貸款遠(yuǎn)高于股票和債券融資據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003—2013年間，房地產(chǎn)股票融資與房地產(chǎn)信貸融資之比多在4%以下，最高的2008年只略超8%。

三、銀行房地產(chǎn)信貸降溫的若干對策

多項(xiàng)研究表明，房貸泡沫和房市泡沫高度相關(guān)，兩者的同步持續(xù)走高會促發(fā)房地產(chǎn)市場和信貸市場危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)整個經(jīng)濟(jì)和金融體系的動蕩。因此需要付之以有效的對策為銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款降溫，本文提出三個對策。

其一是以促房市穩(wěn)定帶動銀行房貸理性回歸。房市穩(wěn)定的主要制度性和政策性措施包括；加快住房立法，從制度層面為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展建構(gòu)基礎(chǔ)條件；盡快退出一系列對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)措施，代之以有效的經(jīng)濟(jì)和法律手段；促進(jìn)建立以滿足住房基本需求為主的住房供應(yīng)體系，遏制房地產(chǎn)的過度商品化和投機(jī)化。這些措施有望促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸理性，進(jìn)而有助于商業(yè)銀行理性配置房貸資金，減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的過多貸款投放。

其二是加快我國融資體系多元化改革步伐，并將房地產(chǎn)企業(yè)直融化引入制度化軌道。我國融資體系多元化改革的核心即“直融化”。應(yīng)該看到，十二五規(guī)劃已經(jīng)明確提出要在未來幾年顯著提高直接融資的比重，特別是十八屆三中全會以來，股票市場發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，股票市場正在進(jìn)入一個快速擴(kuò)容期。由此預(yù)期，股票市場的融資比重在未來幾年間有望有較大幅度提高。但到目前為止，股票市場的擴(kuò)容似乎尚未澤及房地產(chǎn)企業(yè)。由此，在推進(jìn)融資體系直融化的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對房地產(chǎn)市場融資的政策和監(jiān)管進(jìn)行變革，探索并建構(gòu)房地產(chǎn)資本市場融資的長效機(jī)制，促進(jìn)房企資本市場融資步入制度化軌道。

另外，目前我國債券融資的推進(jìn)還不明顯，政策與監(jiān)管層應(yīng)同時(shí)推出適當(dāng)政策，促進(jìn)包括房地產(chǎn)企業(yè)債券融資在內(nèi)的債券融資市場規(guī)模的擴(kuò)大。

其三是加大資產(chǎn)證券化推進(jìn)力度，有效化解銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。2005年，中國引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的資產(chǎn)證券化工具，進(jìn)行資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，但2007年美國的次貸危機(jī)引發(fā)了全球性經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)后，對資產(chǎn)證券化的負(fù)面作用放大，中國因此停止了資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但近年來國內(nèi)對資產(chǎn)證券化在分散和化解銀行中長期貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)方面的積極作用逐漸形成新的共識， 2012年上半年始，政策和監(jiān)管層面趨于重新肯定資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)防控作用，2013年國務(wù)院更是以常務(wù)會議的形式推進(jìn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作。但從推進(jìn)的力度看還嫌小，如目前給出的試點(diǎn)額度還太小，只允許優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)準(zhǔn)入因而對基礎(chǔ)資產(chǎn)池中資產(chǎn)的信用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的過嚴(yán)，對房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的配給額度也十分有限等。因此有必要采取更為積極的推進(jìn)措施，更有效地發(fā)揮資產(chǎn)證券化的作用。如加大試點(diǎn)額度，特別是加大專門用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的額度；再如放松關(guān)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用質(zhì)量約束，將資產(chǎn)的信用級別從優(yōu)質(zhì)級放寬到投資級等。

（高廣春，1965年生，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。中國城市與競爭力研究中心副研究員，銀行家研究中心研究員。研究方向：房地產(chǎn)金融、商業(yè)銀行競爭力、小微金融）endprint