黃忠華，杜雪君

(1.浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023；2.浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地技術(shù)創(chuàng)新與企業(yè)國(guó)際化研究中心，浙江 杭州 310023；3.浙江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023)

農(nóng)村土地制度安排是否阻礙農(nóng)民工市民化：托達(dá)羅模型拓展和義烏市實(shí)證分析

黃忠華1，2，杜雪君3

(1.浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023；2.浙江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地技術(shù)創(chuàng)新與企業(yè)國(guó)際化研究中心，浙江 杭州 310023；3.浙江科技學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，浙江 杭州 310023)

研究目的：分析農(nóng)村土地制度安排對(duì)農(nóng)民工市民化的影響機(jī)制，并基于拓展的托達(dá)羅模型分析和義烏市調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。研究方法：理論分析和計(jì)量檢驗(yàn)。研究結(jié)果：農(nóng)村土地制度安排可通過(guò)保險(xiǎn)效應(yīng)和環(huán)境舒適度效應(yīng)影響農(nóng)民工市民化意愿。承包地為農(nóng)民工城市融入的失敗提供退路和保險(xiǎn)，希望保留承包地的農(nóng)民工其市民化意愿更高；宅基地和耕地為農(nóng)民工在農(nóng)村提供較城市更好的居住工作條件和環(huán)境，擁有宅基地和打算返鄉(xiāng)種地的農(nóng)民工則不傾向于市民化。新生代和老一代農(nóng)民工市民化意愿及其對(duì)農(nóng)村土地態(tài)度存在顯著差異。研究結(jié)論：農(nóng)村土地制度安排影響農(nóng)民工市民化意愿，進(jìn)而影響農(nóng)民工市民化進(jìn)程和土地集約利用，因此，應(yīng)重視農(nóng)村土地制度的合理安排。

土地制度；農(nóng)民工市民化；土地處置意愿

1 引言

勞動(dòng)力鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移是發(fā)展中國(guó)家的普遍規(guī)律，然而中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)背景下農(nóng)民工離鄉(xiāng)不放土的獨(dú)特遷移模式對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展和土地制度穩(wěn)定構(gòu)成重大挑戰(zhàn)。新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)和核心是人的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要路徑。據(jù)《2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2012年中國(guó)農(nóng)民工總規(guī)模為26261萬(wàn)人，其中外出農(nóng)民工達(dá)16336萬(wàn)人，然而大部分農(nóng)民工未實(shí)現(xiàn)市民化，一定程度上制約了城鎮(zhèn)化進(jìn)程[1-2]；同時(shí)進(jìn)城農(nóng)民工城鄉(xiāng)兩頭占地問(wèn)題突出，影響土地節(jié)約集約利用和土地制度穩(wěn)定[3]。近年來(lái)，政府在推進(jìn)農(nóng)民工市民化方面做了許多探索，然而農(nóng)民工市民化進(jìn)程依然沒(méi)有預(yù)期那樣順暢。

農(nóng)民工市民化是指農(nóng)民工離開(kāi)農(nóng)村到城市就業(yè)和生活，融入城市并逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻竦倪^(guò)程，農(nóng)民工市民化進(jìn)程中伴隨著勞動(dòng)力和土地要素的重新配置。本文中農(nóng)村土地制度安排是指對(duì)農(nóng)村承包地和宅基地等土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)屬的各種規(guī)則。農(nóng)村土地制度安排與農(nóng)民工市民化的關(guān)系和影響如何，已有研究主要從以下視角進(jìn)行分析：（1）地權(quán)安全性。安全的地權(quán)將激勵(lì)農(nóng)戶對(duì)土地的投資和土地上勞動(dòng)的投入，從而可能減少農(nóng)戶勞動(dòng)力外出轉(zhuǎn)移[4-5]。（2）土地市場(chǎng)發(fā)育。農(nóng)地市場(chǎng)發(fā)育不完善將抑制勞動(dòng)力的鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移，并使農(nóng)村勞動(dòng)力鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移具有不完全性和短期性[6]。（3）地權(quán)訴求。地權(quán)訴求即為對(duì)土地權(quán)益的訴求，不僅包括安全性訴求，也包括對(duì)地權(quán)收益性和保障性功能的訴求?，F(xiàn)階段農(nóng)戶對(duì)收益性訴求更強(qiáng)，部分外出打工農(nóng)戶希望通過(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)來(lái)獲取收益[7]。（4）土地功能。農(nóng)村土地不僅具有生產(chǎn)要素功能，也具有財(cái)產(chǎn)和社會(huì)保障功能[8]。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展使宅基地財(cái)產(chǎn)功能日益顯現(xiàn)，通過(guò)流轉(zhuǎn)將激發(fā)這一資本，可為農(nóng)民工進(jìn)城提供資本[9]。農(nóng)村土地制度又承擔(dān)保險(xiǎn)和保障功能，為農(nóng)民工城市就業(yè)失敗時(shí)提供退路和保障[10]。

然而，農(nóng)村土地制度安排對(duì)農(nóng)民工市民化影響究竟如何，從多個(gè)視角綜合研究較少，且缺乏實(shí)證檢驗(yàn)。因此，本文采用托達(dá)羅模型，基于義烏市調(diào)研數(shù)據(jù)和logit模型，從土地保險(xiǎn)和環(huán)境舒適度效應(yīng)視角，實(shí)證分析農(nóng)村土地制度安排對(duì)農(nóng)民工市民化的影響。

2 理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)方法

2.1 理論分析

現(xiàn)有研究多用托達(dá)羅模型分析勞動(dòng)力鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移行為[10-11]，但此模型未深入考慮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度的影響，特別是農(nóng)村土地制度安排的重要影響[3，12]，同時(shí)，農(nóng)民工“離鄉(xiāng)不放土” 的遷移模式表明進(jìn)城農(nóng)民工不愿放棄農(nóng)村土地，保留土地能獲得一些潛在收益，但這未如托達(dá)羅模型預(yù)期的那樣對(duì)遷移產(chǎn)生負(fù)影響。因此，本文對(duì)托達(dá)羅模型進(jìn)行拓展，增加土地保險(xiǎn)功能和環(huán)境舒適度差異等變量。農(nóng)民工比較他們?cè)诔鞘泻娃r(nóng)村的期望效用（而不再是傳統(tǒng)托達(dá)羅模型認(rèn)為的期望收入），如果在城市效用超過(guò)農(nóng)村，農(nóng)民工就進(jìn)行鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移和市民化。遷移效用包括遷移收入差異、遷移成本和環(huán)境舒適度差異3部分。農(nóng)村土地制度安排對(duì)農(nóng)民工鄉(xiāng)城轉(zhuǎn)移的影響包括兩方面：（1）土地保險(xiǎn)功能，保留農(nóng)村土地為農(nóng)民工城市融入失敗時(shí)提供退路和保障，增加遷移的預(yù)期收益；（2）環(huán)境舒適度差異，現(xiàn)行福利性的農(nóng)村土地制度安排為其在農(nóng)村提供了基本的居住工作條件和環(huán)境，而其在城市居住工作環(huán)境較差、生活質(zhì)量較低[13]，城鄉(xiāng)環(huán)境舒適度差異可誘導(dǎo)農(nóng)民工返鄉(xiāng)。

接下來(lái)構(gòu)建理論模型。設(shè)代表性農(nóng)戶家庭擁有耕地稟賦A，勞動(dòng)力稟賦L，投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地稟賦為Ai，投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力稟賦為L(zhǎng)i。農(nóng)業(yè)部門(mén)的生產(chǎn)函數(shù)為（fLi，Ai），土地租金率為r；農(nóng)戶投入非農(nóng)部門(mén)的勞動(dòng)力為（L-Li），非農(nóng)就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為v，非農(nóng)部門(mén)工資率w。家庭中農(nóng)民工外出打工，則保留土地帶來(lái)的保險(xiǎn)功能價(jià)值為S( Ai, L-Li（)與外出勞動(dòng)力和土地稟賦正相關(guān)）。最后假設(shè)農(nóng)民工面臨的城鄉(xiāng)環(huán)境舒適度差異為U，遷移成本為C，則農(nóng)民工家庭收益函數(shù)為：

假定非農(nóng)工資率w和土地租金率r外生給定，農(nóng)戶最優(yōu)化問(wèn)題的一階條件解為：

與不存在土地保險(xiǎn)功能時(shí)的一階條件比較，可得命題1。

命題1：當(dāng)存在土地保險(xiǎn)功能時(shí)，農(nóng)戶傾向于在勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的同時(shí)也傾向保留土地。

接下來(lái)分析環(huán)境舒適度效應(yīng)。假設(shè)農(nóng)民工城鄉(xiāng)環(huán)境舒適度差異U可表示為U（H, A,L-Li）=U（uL-Li）-Ur（H, A,L-Li），其中Uu和U（rH, A）分別為農(nóng)民工在城、鄉(xiāng)的環(huán)境舒適度，H表示宅基地。假設(shè)農(nóng)民工在城市居住和工作環(huán)境舒適度差于農(nóng)村，即Uu( L-Li)＜Ur( H, A, L-Li)，勞動(dòng)配置的一階條件為：

命題2：當(dāng)存在城鄉(xiāng)居住工作環(huán)境舒適度差異時(shí)，擁有農(nóng)村土地的農(nóng)民工，越不傾向于市民化。

2.2 計(jì)量檢驗(yàn)方法

進(jìn)一步建立Ordered Probit模型來(lái)檢驗(yàn)農(nóng)村土地制度安排及其他因素對(duì)農(nóng)民工市民化意愿的影響，見(jiàn)式4。

式4中，y為農(nóng)民工市民化意愿，Land為主要解釋變量，即農(nóng)村土地制度安排的保險(xiǎn)效應(yīng)和環(huán)境舒適度效應(yīng)變量，Xi為一組控制變量，β和γ為估計(jì)系數(shù)，εi為誤差項(xiàng)。

3 數(shù)據(jù)說(shuō)明與描述統(tǒng)計(jì)

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選擇經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且外地農(nóng)民工較多的浙江中部城市義烏市進(jìn)行調(diào)研。采用典型抽樣方法調(diào)研，2013年1—4月在義烏市農(nóng)民工聚集的稠城、廿三里、北苑、后宅、稠江和江東6街道發(fā)放問(wèn)卷420份，收回400份，回收率88.8%，剔除部分缺失樣本，最終為352份。

從調(diào)查情況來(lái)看，農(nóng)民工來(lái)源地遍布河南、安徽和江西等17省份，涉及制造業(yè)、低端服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等多個(gè)職業(yè)分布。農(nóng)民工選擇不留、看情況留和要留的比例分別為21%、71%和8%。

3.2 變量說(shuō)明和數(shù)據(jù)描述

主要解釋變量為土地保險(xiǎn)效應(yīng)（以農(nóng)民工宅基地有償退出、外出打工和留城時(shí)承包地處置意愿來(lái)衡量）和環(huán)境舒適度效應(yīng)（以是否擁有宅基地和打算返鄉(xiāng)種地來(lái)衡量）。結(jié)合現(xiàn)有文獻(xiàn)［10］和［14］，控制變量選擇性別、年齡、婚姻、教育程度、市民化能力（以預(yù)期能成為市民來(lái)反映）、社會(huì)資本（信任周?chē)耍┖瓦w移成本等，變量說(shuō)明及描述統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1。

表1 各變量說(shuō)明Tab.1 Variables’ description

4 實(shí)證結(jié)果分析

4.1 基準(zhǔn)回歸分析結(jié)果

使用Stata12軟件對(duì)式4的回歸結(jié)果如表2。

首先，不同模型估計(jì)結(jié)果差異較小，AIC信息準(zhǔn)則顯示采用Ologit稍優(yōu)，這是由于其誤差設(shè)置約束較小。由于多元有序Logit模型系數(shù)并不與解釋變量的邊際效應(yīng)一致，因此在表2中第4—6列給出影響因素的邊際效應(yīng)。其次，主要解釋變量方面，選擇宅基地有償退出的農(nóng)民工更傾向于留城，然而系數(shù)的顯著性水平不高，為0.2。外出打工或不返鄉(xiāng)時(shí)選擇保留承包地的農(nóng)民工更傾向于留城，這是因?yàn)樗麄儾辉敢夥艞壋邪剡@一土地權(quán)益，然而其系數(shù)的顯著性水平不高，分別是0.2和0.4左右，命題1得到驗(yàn)證。擁有宅基地的農(nóng)民工更不傾向于留城，擁有宅基地比沒(méi)有宅基地的農(nóng)民工留城的概率低7.1%左右（-0.043—0.028）；打算返鄉(xiāng)種地比不打算返鄉(xiāng)種地的農(nóng)民工更不傾向于留城，其留城意愿要低6.7%，表明擁有農(nóng)村土地稟賦的農(nóng)民工較不傾向于市民化，由此表明命題2成立。

在控制變量方面，收入對(duì)農(nóng)民工留城意愿影響顯著為負(fù)，收入越高的農(nóng)民工越不傾向于留在城里，這是因?yàn)樗麄兏朐诔鞘匈嶅X(qián)后返鄉(xiāng)過(guò)上較好的生活。預(yù)期自己能成為市民的農(nóng)民工更傾向于留在城市，表明留城能力（在城市就業(yè)和生活能力）較強(qiáng)的農(nóng)民工更傾向于留在城市。遷移成本對(duì)農(nóng)民工留城意愿影響為負(fù)，鐵路距離每增加1000 km，農(nóng)民工留城概率下降8%。信任對(duì)農(nóng)民工留城意愿顯著為正，對(duì)別人信任水平越高的農(nóng)民工越傾向于留在城市，表明社會(huì)資本有利于促進(jìn)農(nóng)民工市民化，然而系數(shù)顯著性水平在oProbit模型中為0.13。其余變量影響不顯著。

表2 農(nóng)民工市民化意愿估計(jì)Tab.2 Estimated results of rural migrant labors’ citizenization willingness

進(jìn)一步對(duì)新、老兩代農(nóng)民工進(jìn)行分組回歸，以分析其市民化意愿差異，見(jiàn)表3。承包地保留意愿對(duì)老一代農(nóng)民工影響顯著為正，而對(duì)新生代農(nóng)民工影響不顯著，表明希望保留承包地的老一代農(nóng)民工市民化意愿更高，土地保險(xiǎn)機(jī)制對(duì)老一代農(nóng)民工起作用。擁有宅基地對(duì)新生代農(nóng)民工市民化具有顯著負(fù)影響，而對(duì)老一代農(nóng)民工的影響則不顯著，表明擁有宅基地的新生代農(nóng)民工市民化意愿更低，這可能是由于新生代農(nóng)民工強(qiáng)烈感受到城鄉(xiāng)居住和工作環(huán)境的差異，不愿放棄農(nóng)村相對(duì)較好的居住條件。返鄉(xiāng)種地意愿對(duì)老一代農(nóng)民工市民化意愿顯著為負(fù)，而對(duì)新生代農(nóng)民工影響不顯著，表明打算返鄉(xiāng)種地的老一代農(nóng)民工更傾向返鄉(xiāng)，這是由于老一代農(nóng)民工更偏好農(nóng)村耕作的工作環(huán)境和條件。留城能力對(duì)新生代與老一代市民化意愿的影響都顯著為正，表明留在城市能力越強(qiáng)的農(nóng)民工更傾向于市民化。遷移成本對(duì)新生代農(nóng)民工的影響顯著為負(fù)，而對(duì)老一代農(nóng)民工的影響不顯著，這可能是因?yàn)槔弦淮r(nóng)民工長(zhǎng)期在外打工，已與打工地建立了固定聯(lián)系，對(duì)交通成本不太敏感。其余因素影響不顯著。

表3 新、老兩代農(nóng)民工市民化意愿Logit模型估計(jì)Tab.3 Logit model results of the citizenization willingness between new and old generation of rural migrant labors

4.2 進(jìn)一步分析

土地處置意愿和農(nóng)民工市民化意愿間可能存在內(nèi)生性問(wèn)題，如希望市民化的農(nóng)民工同時(shí)也傾向于保留承包地，本文進(jìn)一步采用工具變量來(lái)克服這一問(wèn)題。短期外出打工時(shí)承包地處置意愿比長(zhǎng)期不返鄉(xiāng)時(shí)承包地處置意愿對(duì)農(nóng)民工市民化意愿相對(duì)外生，故采用這一短期外出時(shí)的承包地處置意愿作為長(zhǎng)期不返鄉(xiāng)時(shí)承包地處置意愿的工具變量，估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表4。外生性檢驗(yàn)表明存在內(nèi)生性問(wèn)題，工具變量的第一步估計(jì)中，短期外出打工時(shí)承包地處置意愿的影響都顯著為正，采用工具變量估計(jì)后，不返鄉(xiāng)時(shí)承包地處置意愿對(duì)農(nóng)民工市民化意愿顯著為正，表明希望保留承包地的農(nóng)民工更傾向于市民化，土地保險(xiǎn)機(jī)制在起作用，進(jìn)一步證明命題1。

進(jìn)一步比較分析農(nóng)村土地因素和代際因素對(duì)農(nóng)民工市民化的影響，見(jiàn)表5。希望保留承包地的農(nóng)民工更傾向于市民化，平均要高3.34%，農(nóng)民工希望帶著土地權(quán)益進(jìn)城，表明土地保險(xiǎn)機(jī)制在起作用。擁有宅基地農(nóng)民工的市民化意愿更低，平均要低8.56個(gè)百分點(diǎn)，這由農(nóng)民工城鄉(xiāng)居住環(huán)境效用差異引起，巨大的居住環(huán)境差異使得農(nóng)民工更傾向于留在農(nóng)村享受較寬敞的宅基地和農(nóng)房這一福利。新生代與老一代農(nóng)民工在市民化意愿方面存在差異，新生代農(nóng)民工市民化意愿比老一代農(nóng)民工高5.3%。

表4 農(nóng)民工市民化意愿工具變量估計(jì)結(jié)果Tab.4 Results of the model with instrument variables of the citizenization willingness between new and old rural migrant labors

表5 農(nóng)民工市民化意愿影響因素比較Tab.5 Comparison of the impact factors of rural migrant labors’ citizenization willingness

5 結(jié)論

本文采用拓展的托達(dá)羅分析模型分析農(nóng)村土地制度安排對(duì)農(nóng)民工市民化影響，并基于義烏市調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證，主要發(fā)現(xiàn)：農(nóng)村土地制度安排通過(guò)兩種機(jī)制影響農(nóng)民工市民化意愿，一是土地保險(xiǎn)效應(yīng)，希望保留承包地的農(nóng)民工其市民化意愿更高，其原因是保留農(nóng)村土地可為農(nóng)民工市民化提供保險(xiǎn)，一旦農(nóng)民工市民化失敗，可返鄉(xiāng)繼續(xù)耕作，從而為進(jìn)城農(nóng)民工提供后路和保障；二是環(huán)境舒適度效應(yīng)，擁有宅基地和打算返鄉(xiāng)種地的農(nóng)民工更不傾向于市民化，由于福利性的農(nóng)村土地制度安排為農(nóng)民工在農(nóng)村提供了基本的居住工作條件和環(huán)境，而其在城市面臨較差的居住和工作環(huán)境，城鄉(xiāng)環(huán)境舒適度差異促使進(jìn)城農(nóng)民工選擇返鄉(xiāng)。新生代與老一代農(nóng)民工市民化意愿方面存在差異，新生代農(nóng)民工更偏好市民化，他們看重農(nóng)村土地提供的環(huán)境舒適度，而老一代農(nóng)民工更看重農(nóng)村土地制度安排所蘊(yùn)含的保險(xiǎn)機(jī)制。因此，農(nóng)村土地制度安排和農(nóng)民工市民化間的內(nèi)在聯(lián)系或是邏輯為：目前的農(nóng)村土地制度安排不僅可為進(jìn)城打工農(nóng)民工提供生存保障和“失業(yè)保險(xiǎn)”，也為其提供居住和就業(yè)環(huán)境保障，影響農(nóng)民工市民化的成本和效用，最終影響農(nóng)民工市民化意愿。

盡管農(nóng)民工市民化決策對(duì)農(nóng)村土地制度安排反應(yīng)符合個(gè)體理性，但對(duì)社會(huì)而言卻并非理性。進(jìn)城農(nóng)民工城鄉(xiāng)兩頭占地，使未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展代價(jià)較大，并對(duì)日益緊張的建設(shè)用地局面構(gòu)成嚴(yán)重挑戰(zhàn)。城市的高房?jī)r(jià)和低技能就業(yè)使農(nóng)民工在城市居住工作環(huán)境較差，而現(xiàn)行福利和包容性的農(nóng)村土地制度安排為其在農(nóng)村提供了較舒適的居住工作環(huán)境，從而誘使農(nóng)民工（特別是新生代農(nóng)民工）返鄉(xiāng)，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。破解這一困境的可能思路是：改革農(nóng)村土地制度，使農(nóng)民攜帶可流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地權(quán)益進(jìn)城，提高農(nóng)民工進(jìn)城的資本和能力，同時(shí)改善農(nóng)民工在城市的居住工作環(huán)境，為其提供保障房，有效推動(dòng)農(nóng)民工市民化進(jìn)程。

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（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

Does Rural Land Intuitions Impede Rural Migrant Labors’ Citizenization: An Application of Todaro Model to Yiwu City

HUANG Zhong-hua1,2, DU Xue-jun3
(1. College of Economics and Management, Zhejiang University of Technology, Hangzhou 310023, China; 2. Zhejiang Technological Innovation and Enterprise Internationalization Research Center, Key Research Base of Humanities and Social Sciences of Zhejiang Province, Hangzhou 310023, China; 3. School of Economics and Management, Zhejiang University of Science and Technology, Hangzhou 310023, China)

This study purposes to analyze the impact mechanisms of land institutions on rural migrant labors’citizenization based on the expanded Todaro model with the data set from Yiwu city. Theoretical analysis and econometric analysis methods were employed. The result indicates that rural land institutions could impact rural migrant labors’citizenization through insurance effect and environmental amenity effect. Rural migrant labors that want to keep contracted land have higher willingness, as their rural contracted land provides retreat route and insurance. Rural migrant labors with rural residential land or intending to do homeward farming have lower willingness, as their rural residentialand arable land could provide better residential and working environment than cities. The new and old generation rural migrant workers have significant differences in their willingness and attitude toward rural land. It is concluded that as rural land institution arrangement affects rural migrant labors’ citizenization willingness, restricting rural migrant labors’citizenization progress and land intensive use, the government should pay attention to the influences of the rural land institutions.

land institution; rural migrant labors’ citizenization; willingness of land transfer

F301.1

A

1001-8158（2014）07-0031-08

2013-08-23

2013-11-18

國(guó)家自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目（71373243）；浙江省自然科學(xué)基金一般項(xiàng)目（Y7100222）；浙江省自然科學(xué)基金一般項(xiàng)目（LY13G030026）。

黃忠華（1981-），男，浙江紹興人，博士。主要研究方向?yàn)橥恋嘏c房地產(chǎn)管理。E-mail:zhonghuahuang2006@aliyun.com

杜雪君（1981-），女，浙江寧波人，博士。主要研究方向?yàn)橥恋嘏c房地產(chǎn)管理。E-mail:duxuejun@aliyun.com