鮑海君，袁定歡，莊紅梅

（1.浙江財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院，浙江 杭州 310018；2.國土資源部資源環(huán)境承載力評價重點實驗室，北京 101149)

土地督察與開發(fā)商囤地：策略抉擇的演化博弈

鮑海君1，2，袁定歡1，莊紅梅1

（1.浙江財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院，浙江 杭州 310018；2.國土資源部資源環(huán)境承載力評價重點實驗室，北京 101149)

研究目的：探討土地督察員與開發(fā)商囤地的博弈行為及其管制策略。研究方法：演化博弈論方法。研究結(jié)果：構(gòu)建了土地督察員與開發(fā)商囤地的演化博弈模型，論證了不同情景下土地督察員與開發(fā)商囤地博弈的演化穩(wěn)定策略及其演化趨勢。研究結(jié)論：在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地利用管制上，既要合理引導(dǎo)開發(fā)商等主體的市場行為，還要約束地方政府、土地督察機(jī)構(gòu)等“監(jiān)管者”的督察行為，構(gòu)建開發(fā)商與土地督察員互動的土地利用管制機(jī)制，提高土地督察制度績效。

土地經(jīng)濟(jì)；開發(fā)商；土地督察員；囤地；演化博弈論

1 引言

隨著城市化的快速發(fā)展，各地出現(xiàn)了較嚴(yán)重的圈地現(xiàn)象[1]，大量土地被閑置，導(dǎo)致土地資源浪費嚴(yán)重并帶來一系列社會問題[2-3]，阻礙中國走集約節(jié)約型土地之路[4]。近年來，土地閑置現(xiàn)象已成為政府和社會各界關(guān)注的焦點[5-6]，而開發(fā)商購地囤積不開發(fā)或延遲開發(fā)是造成土地閑置的一個重要原因。中央政府為了切實加強(qiáng)土地管理，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，2006年專門建立了國家土地督察制度。其后，國土資源部向地方派駐了9個國家土地督察局，代表國家土地總督察履行督察職責(zé)①資料來源：國家土地督察網(wǎng)站http://www.gjtddc.gov.cn/zzjg/。。中央政府通過地方土地督察局直接對企業(yè)和地方政府用地行為進(jìn)行監(jiān)督，增加企業(yè)與地方政府的違法成本，以期有效打擊囤地現(xiàn)象。

依法監(jiān)察開發(fā)商囤地行為，是土地督察部門的職責(zé)。開發(fā)商為了追逐經(jīng)濟(jì)利益，在有機(jī)可乘時，會進(jìn)行囤地。在監(jiān)察開發(fā)商囤地行為時，土地督察員和土地督察部門之間的信息是不對稱的。土地督察員在執(zhí)行國家土地監(jiān)察任務(wù)過程中，存在較大的“道德風(fēng)險”和“腐敗風(fēng)險”，為此監(jiān)督行為常出現(xiàn)疏漏和督察不力現(xiàn)象[7]?？梢娡恋囟讲靻T與開發(fā)商之間存在監(jiān)察與反監(jiān)察的博弈。因此，土地督察員與開發(fā)商博弈的策略抉擇如何演化，是一個值得探討的課題。本文引入演化博弈論方法，構(gòu)建土地督察員與開發(fā)商囤地決策演化博弈模型，以期厘清他們之間關(guān)于囤地博弈的動態(tài)策略抉擇及其管制策略。

2 土地督察員與開發(fā)商囤地決策的演化博弈

演化博弈論基于有限理性的假設(shè)前提，以群體為研究對象，分析參與人群體的動態(tài)演化過程，并解釋群體為何及如何達(dá)到當(dāng)前狀態(tài)，強(qiáng)調(diào)行為演化過程對均衡結(jié)果的影響，認(rèn)為均衡是達(dá)到均衡過程的函數(shù)[8-9]。土地督察員與開發(fā)商對囤地問題進(jìn)行決策時也是不確定和有限理性的，是一個學(xué)習(xí)并隨時間變化的動態(tài)演化過程[10-11]。一般而言，土地督察員與開發(fā)商關(guān)于囤地問題的策略空間是（盡力監(jiān)察/不盡力監(jiān)察，囤地/不囤地)。

2.1 模型的基本假設(shè)

為了簡化分析，作以下基本假設(shè)：（1)兩兩博弈。盡管開發(fā)商與土地督察員兩群體的個體在決策時面對的是另一群體的所有個體，但假設(shè)博弈是在兩類群體之間兩兩進(jìn)行的。（2)近視眼。假設(shè)當(dāng)某一個體改變策略時，總把現(xiàn)在的策略分布作為已知條件，然后改變到和此相對應(yīng)的一種策略中，不考慮因大量個體都改變策略而導(dǎo)致的策略空間和支付函數(shù)變化，即假設(shè)策略的支付不因個體策略改變而改變[12]。

2.2 模型的支付函數(shù)及影響因素分析

在土地監(jiān)察過程中，為了模擬土地督察員與開發(fā)商的行為與利益得失，分析兩者的支付函數(shù)及影響因素。

（1)土地督察員的支付函數(shù)U1=R1-C1。

土地督察員是國家公務(wù)員，工資跟崗位與級別掛鉤，其工資收入記為R11。如果土地督察員不盡力監(jiān)察而且腐敗，其腐敗收入設(shè)為R12。土地督察員為了做好監(jiān)察工作必須努力，并付出一定的努力成本，該成本記為C11；同時由于對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)察會發(fā)生矛盾與沖突（因現(xiàn)實中開發(fā)商囤地有很大部分原因與地方政府相關(guān)，對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)察可能也會與地方政府發(fā)生沖突)，可能會損失個人的社會關(guān)系甚至親人的經(jīng)濟(jì)與社會利益，這種成本損失稱為沖突成本，記為C12。如果土地督察員腐敗被查處，可能遭受處罰，記為C13；土地督察員不努力監(jiān)察，績效考核差，給予處罰，記為C14，那么（C13+C14-R12)是土地督察員不盡力工作且腐敗的凈損失。

（2)開發(fā)商的支付函數(shù)U2=R2-C2。

開發(fā)商的收入主要是指囤地收入R21，成本C2主要包括土地購置成本和土地持有成本，兩項成本之和記為C21；當(dāng)土地督察員盡職工作時，開發(fā)商囤地被發(fā)現(xiàn)，受到處罰，記為土地閑置成本C22[13]。當(dāng)開發(fā)商囤地且被監(jiān)察的支付函數(shù)是U2=R21-C21-C22；當(dāng)其囤地但沒有被監(jiān)察時的支付函數(shù)是U2=R21-C21；當(dāng)開發(fā)商不囤地的支付函數(shù)是U2=0。當(dāng)開發(fā)商囤地時，土地督察員盡力監(jiān)察的支付函數(shù)是U1=R11-C11-C12；土地督察員腐敗的支付函數(shù)是U1=R11-（C13+C14-R12)。當(dāng)開發(fā)商不囤地，土地督察員盡力監(jiān)察的支付函數(shù)是U1=R11-C11；不盡力監(jiān)察時的支付函數(shù)是U1=R11-C14，且根據(jù)實際情況可知，R11＞ 0，C11＞ 0，R11-C11＞ 0，C12＞ 0，R21＞ 0，R21-C21＞ 0（囤地有收益)。開發(fā)商與土地督察員囤地決策的支付矩陣如表1。

為方便計算，不失一般性，令表1支付矩陣中的R11-（C11+C12)=R1，R21-C21-C22=R2，R11-C11=R3，R4=0，R11-（C13+C14-R12)=R5，R21-C21=R6，R11-C14=R7，R8=0，把表1簡化為表2。

表1 土地督察員與開發(fā)商的支付矩陣Tab.1 The payoff matrix of the real estate developers and land inspector

表2 簡化的支付矩陣Tab.2 The simplify of the payoff matrix

2.3 開發(fā)商與土地督察員囤地博弈的復(fù)制動態(tài)與演化穩(wěn)定策略

土地督察員群體與開發(fā)商群體之間隨機(jī)配對進(jìn)行博弈，假設(shè)在土地督察員群體中有x比例的督察員采用盡力監(jiān)察策略，（1-x)比例督察員采用不盡力監(jiān)察策略；假設(shè)在開發(fā)商群體中有y比例的開發(fā)商采用囤地策略，（1-y)比例開發(fā)商采用不囤地策略，則土地督察員的復(fù)制動態(tài)方程為：

開發(fā)商的復(fù)制動態(tài)方程為：

（1)土地督察員不努力監(jiān)察且腐敗，則R12＞ 0，此時他的可能損失是不努力工作且腐敗的處罰（C13+C14)。

①土地督察員腐敗凈損失（C13+C14-R12)小于盡力監(jiān)察成本（C11+C12)。

對于土地督察員，當(dāng)（C13+C14-R12) ＜ （C11+C12)時，因為已知C11＞ 0，當(dāng)C13-R12＞C12時，即C12＜（C13-R12) ＜（C11+C12)時，［（C13-R12-C12)y+（-C11)］在y位于（0，1)時，［（C13-R12-C12)y+（-C11)］的值始終小于零。當(dāng)C13-R12＜C12時，［（C13-R12-C12)y+（-C11)］的值在y位于（0，1)時，也始終小于零。此時F（0）＜ 0，F(xiàn)（1） ＞ 0，x= 0 是演化穩(wěn)定策略。

對于開發(fā)商，又分兩種情景討論。

情景1：當(dāng)（C13+C14-R12) ＜ （C11+C12)且R21-C21-C22＜ 0時，當(dāng)x=（R21-C21)/C22（又因為C22＞ 0且R21＞C21，所以（R21-C21)/C22位于（0，1)之間)，則G（y)始終為0，這意味所有y的取值都是穩(wěn)定狀態(tài)；當(dāng)x＞（R21-C21)/C22時，G′（0) ＜ 0，G′（1) ＞ 0，y=0是演化穩(wěn)定策略，當(dāng)x＜（R21-C21)/C22時，G′（0) ＞ 0，G′（1) ＜ 0，y=1是演化穩(wěn)定策略。令x0=（R21-C21)/C22，y0=C11/（C13-R12-C12)，圖1描述了在情景1中土地督察員和開發(fā)商分別采取盡力監(jiān)察和囤地策略的兩群體數(shù)量比例變化的復(fù)制動態(tài)關(guān)系。

情景2：當(dāng)（C13+C14-R12) ＜（C11+C12)且R21-C21-C22＜ 0時, ［（-C22)x+（R2-C21)］始終大于零，此時，G′（0)＞ 0，G′（1) ＜ 0，y=1是演化穩(wěn)定策略。令x0=（R21-C21)/C22，y0=C11/（C13-R12-C12)， 圖2描述了在情景2中土地督察員和開發(fā)商分別采取盡力監(jiān)察和囤地策略的兩群體數(shù)量比例變化的復(fù)制動態(tài)關(guān)系。

圖1 情景1的復(fù)制動態(tài)關(guān)系圖Fig.1 The replicated dynamic diagram of scenario 1

圖2 情景2的復(fù)制動態(tài)關(guān)系圖Fig.2 The replicated dynamic diagram of scenario 2

情景1，即當(dāng)（C13+C14-R12) ＜ （C11+C12)且R21-C21-C22＜ 0時，從圖1可看到博弈的演化穩(wěn)定策略為：x=0，y=1。當(dāng)（C13+C14-R12) ＜（C11+C12)且R21-C21-C22＜ 0時，說明土地督察員由于腐敗導(dǎo)致的損失小于因盡力監(jiān)察開發(fā)商囤地所導(dǎo)致的總付出。在此情景下，對土地督察員來說，盡力監(jiān)察的土地督察員比例會漸漸減少，直至為零。發(fā)生這種情況，至少有兩方面原因：一是土地督察員實現(xiàn)監(jiān)察的成本太高，執(zhí)法難度大，或者執(zhí)法容易損失社會關(guān)系和個人利益，沖突成本太大；二是對土地督察員的監(jiān)管不到位，督察員不努力工作且腐敗的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于腐敗的收益，這時土地督察員也不愿意盡力監(jiān)察。對開發(fā)商來說，雖然囤地一旦被土地督察員發(fā)現(xiàn)，被處罰會使支付小于零，但是由于土地督察員監(jiān)察成本大于腐敗成本，不可能會盡力監(jiān)察，一旦出現(xiàn)開發(fā)商從不囤地突變?yōu)檫x擇囤地策略，將獲得巨大收益，這種行為很容易被其他開發(fā)商學(xué)習(xí)和模仿，選擇囤地策略的比例越來越大，直至為1。

情景2，即當(dāng)（C13+C14-R12) ＜（C11+C12)，R21-C21-C22＞ 0時，從圖2可看到博弈的演化穩(wěn)定策略是x=0,y=1。（C13+C14-R12) ＜（C11+C12)，說明土地督察員腐敗導(dǎo)致的損失小于盡力監(jiān)察開發(fā)商的總付出；R21-C21-C22＞ 0，說明開發(fā)商即使被監(jiān)察出，因處罰力度不夠，處罰后囤地支付仍大于零。在這種情景下，有限理性的土地督察員會學(xué)習(xí)模仿更有利的策略，即不盡力監(jiān)察；開發(fā)商也會學(xué)習(xí)模仿更有利的策略即囤地。兩群體的博弈策略最終演化為（不盡力監(jiān)察，囤地)。

總結(jié)以上的兩種情景，可知只要土地督察員的腐敗凈損失小于盡力監(jiān)察的成本（（C13+C14-R12) ＜（C11+C12))，無論對開發(fā)商的處罰力度是否嚴(yán)厲，土地督察員與開發(fā)商關(guān)于囤地決策的演化策略都是（不盡力監(jiān)察，囤地)。這是因為，一旦土地督察員不努力工作且腐敗的凈損失小于盡力監(jiān)察的成本，督察員就有動力腐敗。不盡力監(jiān)察，那么不管對開發(fā)商囤地的處罰力度如何，開發(fā)商都會因為督察員不盡力監(jiān)察而選擇囤地策略，最后逐漸演化為全部囤地。

實際上，現(xiàn)實中的開發(fā)商在考量政府督察以及囤地成本收益的情況下不斷向囤地策略演化，如華潤優(yōu)士閣建設(shè)用地囤地6年，地塊升值4倍①華夏時報.華潤優(yōu)士閣用地閑置6年升值4倍 頻上違規(guī)黑名單［EB/OL］. http://house.focus.cn/news/2011-07-16/1387574.html.。調(diào)查表明，幾乎全國各地都有房地產(chǎn)閑置用地，北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地更嚴(yán)重，占了全國的1/4，其中北京160宗、廣東324宗、海南141宗、重慶151宗,而且閑置時間長，5年以上的地塊共875宗，占31%，有的地塊閑置長達(dá)20年②江卉，冬梅，家彥.獨家揭秘1457宗閑置土地黑名單［EB/OL］. http://bj.house.163.com/special/00074IK0/xianzhimingdan.html.。

②土地督察員腐敗凈損失（C13+C14-R12)大于盡力監(jiān)察成本（C11+C12)。

由式1、式2組成了一個二維動力自治（不顯含時間t)系統(tǒng)。

根據(jù)二維微分定理可知，該系統(tǒng)的平衡點為（0，0)、（0，1)、（1，0)、（1，1)以及（x0，y0)，其中x0=（R21-C21)/C22，y0=C11/（C13-R12-C12)。

對F（x),G（y)分別關(guān)于x和y求偏導(dǎo)數(shù)，可得到式3系統(tǒng)的雅可比矩陣為：

J的行列式為detJ=a11a22-a12a21,跡為trJ=a11+a22，則開發(fā)商與土地督察員演化博弈的系統(tǒng)平衡點的局部演化穩(wěn)定性分析如表3。

表3 平衡點的局部穩(wěn)定性分析結(jié)果Tab.3 The partial stability analysis of equilibrium point

由表3分析可看出，在5個局部平衡點中，沒有演化穩(wěn)定策略（ESS)，即當(dāng)土地督察員的腐敗凈損失（C13+C14-R12)大于盡力監(jiān)察成本（C11+C12)，且開發(fā)商囤地（R21-C21＞ 0)收益大于零時，兩者沒有穩(wěn)定不變的策略，而是一個動態(tài)變化的過程。此時，土地督察員的最優(yōu)策略是混合策略，即隨機(jī)動態(tài)選擇監(jiān)察策略。

當(dāng)x0=（R21-C21)/C22時，y=0；當(dāng)y0=C11/（C13-R12-C12)時，x=0?？梢娡恋囟讲靻T監(jiān)察開發(fā)商囤地行為的比例取決于囤地的開發(fā)商比例，反過來囤地的開發(fā)商比例取決于土地督察員監(jiān)察囤地行為的比例。因此[（R21-C21)/C22，C11/（C13-R12-C12)]是兩者的動態(tài)比例。

土地督察員為了獲得最大收益，采用的概率策略為：

開發(fā)商為了贏得最大收益，采用的概率策略為：

根據(jù)上文分析，土地督察員與開發(fā)商采用的策略是相互影響、相互制約的，聯(lián)合式5、式6可得圖3所示的圖解。圖3中的粗實線和粗虛線分別表示土地督察員選擇盡力監(jiān)察與開發(fā)商選擇囤地的概率。

圖3 土地督察員與開發(fā)商的概率平衡對局Fig.3 The probability balance of the land inspectors and the real estate developers in the game

在圖3中，粗實線與粗虛線的交點p［( R21-C21)/C22,C11/(C13-R12-C12)］恰好表示了一個平衡對局，即：y=C11/(C13-R12-C12)是土地督察員是否進(jìn)行土地監(jiān)察的臨界點；x=(R21-C21)/C22則是開發(fā)商是否敢于囤地的一個臨界點。土地督察員與開發(fā)商的概率平衡對局是：

由x、y的動態(tài)平衡，可得出如下結(jié)論：一方面當(dāng)土地督察員對開發(fā)商的囤地行為盡力監(jiān)察時，如果要降低督察的概率x，就必須增加對開發(fā)商囤地的處罰（C22)，同時應(yīng)減少開發(fā)商的囤地收益（R21)并增加開發(fā)商囤地的持有成本（C21)；另一方面，如果期望降低囤地的開發(fā)商比例y，或者說開發(fā)商囤地的概率，就必須加大對土地督察員的監(jiān)督，增加其腐敗的成本（C13)，同時應(yīng)為土地督察員在監(jiān)察工作時提供幫助，降低其監(jiān)察工作時的努力成本（C11)。另外還要注意保護(hù)土地督察員在執(zhí)行監(jiān)察工作時的利益，盡可能避免土地督察員在執(zhí)行監(jiān)察工作時損失個人利益，降低其沖突成本（C12)[14-15]。

在實際的土地利用及其管制活動中，開發(fā)商和土地督察員會根據(jù)對方的策略變化采取混合策略，即開發(fā)商隨著督察嚴(yán)厲而減少囤地，土地督察員則會根據(jù)囤地現(xiàn)象動態(tài)地執(zhí)行土地監(jiān)察。囤地現(xiàn)象與土地購置、開發(fā)情況有關(guān)，土地購置面積增長率與土地開發(fā)面積增長率之差可在一定程度上反映囤地現(xiàn)象，這個差別越大說明囤地越嚴(yán)重[11]。表4展示了2003—2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)與購置情況，期間土地購置面積增長率與土地開發(fā)面積增長率之差呈動態(tài)變化，其中2006年和2009年增長率之差最小。國家土地督察制度于2006年建立，開發(fā)商預(yù)期2006年之后土地督察力度將加強(qiáng)，因此其后囤地行為逐漸減少；而開發(fā)商策略變化影響土地督察員的策略抉擇，隨著開發(fā)商囤地減少，土地督察力度將變小，囤地又開始增長，當(dāng)開發(fā)商囤地嚴(yán)重時，國家政策以及土地督察員的督察力度將加大，如2008年1月出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確要求“土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”。2008年10月國務(wù)院又下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)督促檢查切實抓好工作落實的意見》，對如何加強(qiáng)督促檢查切實抓好工作落實提出了意見。2009年下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求“強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度”。在這一系列政策的指導(dǎo)下，國家土地督察局于2009年開展了一系列督察行動。在嚴(yán)厲的監(jiān)察下，開發(fā)商囤地又從2008年逐漸減少，到2009年達(dá)到最低，可見開發(fā)商和督察員在動態(tài)地選擇混合策略。

表4 2003—2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)與購置情況①數(shù)據(jù)來源：根據(jù)2010年中國統(tǒng)計年鑒整理。表中增長率是以2002年的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)計算得之，2002年土地開發(fā)面積為19416×104m2，土地購置面積為31356.8×104m2。Tab.4 The land purchase and development in China from 2003 to 2010

（2)土地督察員不努力監(jiān)察但不腐敗，則R12=0，C13=0，此時他的可能損失是不努力工作處罰（C14≥0)。

此時，F(xiàn)（x)、G（y)的復(fù)制動態(tài)方程為：

再分兩種情況討論：①假設(shè)不努力監(jiān)察且不腐敗的成本（C14)小于盡力監(jiān)察成本（C11+C12)，按照上文演算可知，當(dāng)土地督察員收入相同，不盡力工作的成本小于盡力工作的成本時，有限理性的土地督察員都會選擇不盡力工作。隨著不盡力工作的群體比例上升，那么不管對開發(fā)商囤地的處罰力度如何，開發(fā)商都會因為督察員不盡力監(jiān)察而選擇囤地策略，最后逐漸演化為全部囤地。因此，策略抉擇的結(jié)果為（不盡力監(jiān)察，囤地)。②假設(shè)不努力監(jiān)察且不腐敗成本（C14)大于盡力監(jiān)察成本（C11+C12)，按照上文演算可知，有限理性的土地督察員都會演化選擇一致的策略：盡力監(jiān)察，但是開發(fā)商的囤地比例還取決于囤地的處罰成本和囤地收益，此種情景沒有穩(wěn)定策略。

從以上兩種情況可知，土地督察員的工作對于管制囤地行為十分關(guān)鍵。因此，必須想方設(shè)法提高土地督察員的工作積極性，提升督察績效。

3 開發(fā)商與土地督察員互動的土地利用管制機(jī)制

上文通過土地督察員與開發(fā)商囤地的演化博弈模型論證了不同情景下兩類群體博弈的演化穩(wěn)定策略及其演化趨勢。土地督察員盡力監(jiān)察而且開發(fā)商不囤地是土地利用管制的理想目標(biāo)，但通過上述理論模型分析可知，由于兩類群體的有限理性以及利益最大化傾向，這一理想目標(biāo)是極難實現(xiàn)的。要提高對開發(fā)商囤地的土地督察效果，必須雙管齊下，在土地利用管制領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商與土地督察員的互動，同時制定開發(fā)商囤地的處罰措施和加大對土地督察員的監(jiān)督與約束。

（1)對開發(fā)商囤地行為管制方面，中國已出臺了多項較為嚴(yán)厲的閑置土地管制措施，如1999年出臺的《閑置土地處置辦法》，2007年的《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，2008年的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，2012年的《閑置土地處置辦法》。這些政策措施符合當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點，對囤地行為起到了一定的威懾作用。根據(jù)本文的理論模型分析，建議今后繼續(xù)加強(qiáng)對開發(fā)商的囤地行為管制力度。第一，加大對開發(fā)商囤地的懲罰力度。完善土地管理法律，明確界定開發(fā)商囤地行為，制定操作性強(qiáng)的處罰制度，從而加大對開發(fā)商囤地的處罰，增加其閑置成本C22，使得囤地行為在經(jīng)濟(jì)上不可行，扭轉(zhuǎn)開發(fā)商集體向囤地演化的趨勢。第二，加強(qiáng)對開發(fā)商投融資管制。開發(fā)商囤地需要大筆資金購置土地，若政府對開發(fā)商投融資進(jìn)行監(jiān)督管制，可增加開發(fā)商獲取資金的難度，抑制其囤地。目前開發(fā)商資金來源主要是金融機(jī)構(gòu)，政府可要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對開發(fā)商資金的監(jiān)管，如專項資金用途監(jiān)管、提高囤地企業(yè)的貸款利率與貸款條件等，可限制囤地企業(yè)的資金流，增加囤地企業(yè)的土地持有成本C21。

（2)對土地督察員的監(jiān)督、約束與引導(dǎo)。如前文所述，土地閑置、囤地現(xiàn)象還在不斷高發(fā)，本文認(rèn)為目前閑置土地管制政策效果不佳的一個重要原因是缺乏對土地督察機(jī)構(gòu)內(nèi)的土地督察員的監(jiān)督和約束。經(jīng)過長期的改革摸索，土地市場的健康發(fā)展既要引導(dǎo)開發(fā)商等市場主體，還要約束地方政府、土地督察機(jī)構(gòu)等“監(jiān)管者”的理念逐漸深入人心，但改革進(jìn)程中對“監(jiān)管者”的監(jiān)管十分困難。盡管2006年中國專門建立了國家土地督察制度，并明確了土地督察機(jī)構(gòu)的責(zé)任，但目前對“監(jiān)管者”的監(jiān)管力度十分有限，“監(jiān)管者”往往以集體負(fù)責(zé)為由逃避責(zé)任。因此，必須進(jìn)一步加大對土地督察員的監(jiān)督，完善土地督察員的績效考核機(jī)制。第一，完善土地督察員的績效考核機(jī)制，提高他們的工作積極性。以公平、公正為準(zhǔn)則，透明評估土地督察員的工作業(yè)績，并對績效不合格者進(jìn)行處罰，以避免出現(xiàn)“大鍋飯”、“搭便車”等低效率、模糊責(zé)任的制度安排，推行“優(yōu)勝劣汰”的退出機(jī)制，將真正有能力、能干事、干成事的人才選拔到土地督察員崗位。第二，減少土地督察員監(jiān)督工作的難度和成本。為土地督察員在監(jiān)察工作時提供幫助，降低其監(jiān)察工作的成本和難度（即降低努力成本C11)，比如運用先進(jìn)的技術(shù)建立動態(tài)監(jiān)察跟蹤系統(tǒng)。保護(hù)土地督察員執(zhí)行監(jiān)察工作的利益，避免土地督察員在執(zhí)行工作損失個人利益，同時，建議定期跨區(qū)域輪換土地督察員，回避出生地，并動態(tài)調(diào)整土地督察員的工作地點，以降低土地督察員工作的沖突成本C12。第三，加大對土地督察員腐敗的懲罰力度，提高土地督察員的腐敗成本。完善土地管理法律，明確界定土地督察員腐敗行為，制定操作性強(qiáng)的處罰制度，加大對土地督察員腐敗的處罰，增加其腐敗成本C13。

4 結(jié)語

開發(fā)商囤地決策受到其他開發(fā)商、土地督察員等多方主體策略影響，具體因素包括囤地收入、土地購置成本、土地持有成本、土地閑置成本。當(dāng)囤地策略的支付大于不囤地策略的支付時，有限理性的開發(fā)商會選擇囤地策略；反之則相反。土地督察員行動策略的影響因素主要有工資、腐敗收入、努力成本、沖突成本、不努力工作成本、腐敗損失。當(dāng)土地督察員的腐敗凈損失（腐敗收入減去腐敗損失與不努力工作成本)低于盡力監(jiān)察成本時，土地督察員最終的演化穩(wěn)定策略是不盡力監(jiān)察。此時，無論對開發(fā)商囤地的處罰是嚴(yán)厲還是不嚴(yán)厲，都因土地督察員傾向于選擇不盡力監(jiān)察，導(dǎo)致開發(fā)商選擇囤地策略。

因此，本文建議在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的土地利用管制上，既要合理引導(dǎo)開發(fā)商等主體的市場行為，還要約束地方政府、土地督察機(jī)構(gòu)等“監(jiān)管者”的督察行為，構(gòu)建開發(fā)商與土地督察員互動的土地利用管制機(jī)制，從而減少甚至杜絕囤地現(xiàn)象，提高土地督察制度績效。

（References）：

［1］陳志剛，王青，趙小風(fēng)，等.中國土地違法現(xiàn)象的空間特征及其演變趨勢分析［J］.資源科學(xué)，2010，（7)：1387 - 1392.

［2］曲福田，高艷梅，姜海.我國土地管理政策： 理論命題與機(jī)制轉(zhuǎn)變［J］.管理世界，2005，（4)：41 - 47.

［3］謝娜，張紅.房地產(chǎn)上市公司囤積土地的金融風(fēng)險分析［J］.中國房地產(chǎn)，2008，（8)：40 - 42.

［4］劉文智.開發(fā)商囤積土地問題研究［J］.華北國土資源，2010，（2)：37 - 38.

［5］孟繁瑜，李莉.假如市場逆轉(zhuǎn)囤地何去何從［J］.上海土地，2008，（5)：45 - 46.

［6］葉曉敏.城市閑置土地的分布特征與形成機(jī)理研究——以杭州市主城區(qū)為例［D］.杭州：浙江大學(xué)，2009.

［7］王世忠，劉衛(wèi)東，張恒義.土地監(jiān)察博弈與策略抉擇［J］.經(jīng)濟(jì)地理，2008，（6)：978 - 981.

［8］葛新權(quán)，王國成.博弈實驗進(jìn)展［M］.北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2008.

［9］謝識予. 經(jīng)濟(jì)博弈論［M］.上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.

［10］盛昭瀚，蔣德鵬.演化經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：上海三聯(lián)書店，2002.

［11］鮑海君，莊紅梅. 不同地區(qū)開發(fā)商群體的囤地行為機(jī)理及其管制［J］.中國土地科學(xué)，2012，（9)：28 - 34.

［12］鮑海君，莊紅梅. 開發(fā)商的囤地行為邏輯及其管制［J］.現(xiàn)代城市研究，2012，（11)：61 - 66.

［13］樓江，鄧浩強(qiáng).城市閑置土地市場化配置的博弈分析［J］.同濟(jì)大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版)，2007，35（1)：129 - 130.

［14］吳宇哲，吳次芳，申立銀.土地利用監(jiān)測策略對策論模型［J］.系統(tǒng)工程理論與實踐，2005，（9)：65 - 70.

（本文責(zé)編：仲濟(jì)香）

An Evolutionary Game Theory Analysis on Land Supervision and Land Speculation

BAO Hai-jun1,2, YUAN Ding-huan1, ZHUANG Hong-mei1
（1. School of Business Administration, Zhejiang University of Finance & Economics, Hangzhou 310018, China; 2. Key Laboratory of Carrying Capacity Assessment for Resource and Environment, Ministry of Land and Resource, Beijing 101149, China)

The purpose of this paper is to explore the behaviors mechanism of illegal land reservation by real estate developers and the state land supervision in China. Evolutionary game theory is introduced to probe into this problem. This paper argued that there are conflicts between land supervisor and real estate developers. In order to explore their strategies of evolution, this paper built an evolutionary game model of the real estate developers and land inspectors. The evolutionary stable strategies in different scenarios were proved through the analysis of the replicated dynamic equation between land supervisor and real estate developers. The recommend regulations were put forward in the end of the paper. The regulations of land use in the field of real estate, not only should guide the market behavior of real estate developers reasonably, but also should restrain the supervision behavior of the regulators. In order to improve the achievement of the land supervision system, it is necessary to build an interaction regulation model between the real estate developers andthe land supervisors in China.

land economy; real estate developers; land inspectors; the illegal land reserve; evolutionary game theory

F301.2

A

1001-8158（2014）02-0029-08

2012-10-08

2013-03-20

國土資源部資源環(huán)境承載力評價重點實驗室開放課題（CCA2012.03)；2012年度浙江省錢江人才計劃項目（QJ2012C19)；國家自然科學(xué)基金（41371187)；浙江省自然科學(xué)基金（LYBD010004）。

鮑海君（1977- )，男，浙江臺州人，博士，教授，碩士生導(dǎo)師。主要研究方向為土地管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。E-mail:baohaijun@zufe.edu.cn