賈 瓊

（韓國(guó)釜山國(guó)立大學(xué)，韓國(guó) 釜山）

近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，房屋租金不斷上漲，過(guò)多的社會(huì)資源投向房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致我國(guó)金融機(jī)構(gòu)潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。在以“房”為本的社會(huì)風(fēng)氣下，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)成為穩(wěn)定民生的重要一環(huán)，是政府的重大課題。人民銀行在2013年7月20日取消金融機(jī)構(gòu)除商業(yè)性個(gè)人住房貸款以外的貸款利率管制，仍然保留了住房公積金貸款利率作為政策工具的手段。住房公積金貸款利率比其他貸款利率低，是大部分房貸者的優(yōu)選。借助住房公積金貸款利率，進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控，無(wú)疑成為政府調(diào)控房市的有效手段之一。

住房公積金政策產(chǎn)生于住房制度改革的背景下，至今在我國(guó)已有20多年的歷史，1991年建立于上海，在借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，支持繳存職工的住房消費(fèi)和繳存單位的住房建設(shè)。隨后，北京、天津等城市相繼效仿。1994年國(guó)務(wù)院明確提出建立“住房公積金”制度。而后，隨著我國(guó)住房商品化進(jìn)程的加快，在推動(dòng)住房分配貨幣化、引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。截至2014年3月，全國(guó)實(shí)際繳存住房公積金職工達(dá)1.06億人，繳存總額6.47萬(wàn)億、繳存余額3.27萬(wàn)億元；累計(jì)有1.31億職工提取住房公積金3.20萬(wàn)億元，累計(jì)向1999萬(wàn)戶家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款總額3.72萬(wàn)億元，貸款余額2.26萬(wàn)億元。2011年，中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.85%上調(diào)至3.10%，旨在抑制房?jī)r(jià)、房租過(guò)快上漲。但與此同時(shí)，住房公積金制度也逐漸暴露出功能弱化、公平失衡、風(fēng)險(xiǎn)加劇等多方面的問(wèn)題。在社會(huì)的批評(píng)質(zhì)疑下，住房公積金貸款政策是否能有效地抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，是本文研究的意義和目的所在。

一、文獻(xiàn)綜述

目前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究的方法多樣、角度不一，但大部分都是以政府宏觀政策變動(dòng)為切入點(diǎn)選取變量，通過(guò)建立VAR模型或SVAR模型來(lái)進(jìn)行探討。例如，戴國(guó)強(qiáng)和張建華（2009）利用SVAR模型，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行探討，分析得出利率正向沖擊會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生比較顯著的負(fù)向擾動(dòng)作用。朱廖多里（Giuliodori，2005）運(yùn)用VAR模型檢驗(yàn)了貨幣政策沖擊對(duì)9個(gè)歐洲國(guó)家房?jī)r(jià)的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在不同住房與抵押市場(chǎng)制度的國(guó)家中，其房?jī)r(jià)對(duì)于市場(chǎng)利率變動(dòng)的敏感性具有明顯的異質(zhì)性。高波、王先柱（2009）通過(guò)構(gòu)建VAR模型分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的有效性，發(fā)現(xiàn)提高房地產(chǎn)貸款利率會(huì)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行的融資能力。還有一些學(xué)者引入了新的方法，董藩、厲召龍（2011）建立Almon滯后模型的研究表明，利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在8個(gè)滯后期。沈悅、李善燊和周奎省（2011）運(yùn)用FAVAR模型分析利率的有效性表明，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為明顯，利率和房?jī)r(jià)呈反向關(guān)系。施有文、王月甫、林曉虹（2012）使用GMM估計(jì)方法，結(jié)果表明短期內(nèi)實(shí)際利率的變動(dòng)與房?jī)r(jià)存在反向關(guān)系。

同時(shí)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者還對(duì)利率政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了研究，主要?dú)w納為兩類(lèi)：第一類(lèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，利率的變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。例如，張濤、龔六堂、卜永祥（2006）的研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行房地產(chǎn)貸款存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，住房按揭貸款利率的提高可以有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。郭科（2007）的研究結(jié)果顯示，利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。庫(kù)珀（Cooper，2004）對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，英國(guó)抵押貸款利率與長(zhǎng)期利率相關(guān)，使得房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度減弱。第二類(lèi)觀點(diǎn)則認(rèn)為，利率與房地產(chǎn)價(jià)格兩者之間的關(guān)系并不顯著。例如，寧玉娟（2005）的研究結(jié)果表明，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響存在較長(zhǎng)的時(shí)滯，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率變動(dòng)的敏感性不高。黃飛雪、王云（2010）的研究發(fā)現(xiàn)，利率機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小。尤德和溫克勒（Jud和Winkler，2002）的研究表明，利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不確定。丹尼斯、阿蘭和弗朗西斯科（Deniz、Alain和Francisco，2011）的研究發(fā)現(xiàn)，短期利率的變動(dòng)并沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)明星的變化。

總體而言，國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究成果為利率政策和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究提供了有益借鑒。但是，大多數(shù)文獻(xiàn)只是籠統(tǒng)的研究利率政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，并沒(méi)有細(xì)分到住房公積金貸款政策的影響。同時(shí)，即使是關(guān)于住房公積金貸款政策影響的研究，通常也只是對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)進(jìn)行理論探討?；诖耍疚膰L試在現(xiàn)有基礎(chǔ)上重點(diǎn)就住房公積金貸款政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行實(shí)證分析。

二、計(jì)量方法與數(shù)據(jù)

（一）計(jì)量模型

本文通過(guò)構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸模型（SVAR）來(lái)研究住房公積金貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)、房租的影響，以及這三個(gè)變量之間的結(jié)構(gòu)性關(guān)系。在VAR模型中，經(jīng)濟(jì)變量之間的結(jié)構(gòu)性關(guān)系都隱藏在誤差項(xiàng)的相關(guān)結(jié)構(gòu)中，是無(wú)法解釋且難以界定的。而SVAR模型能夠彌補(bǔ)VAR模型的缺陷，使研究變量的結(jié)構(gòu)關(guān)系明了化。

一個(gè)具有k個(gè)變量p階滯后的SVAR模型可以表示為：

其中，yt為k×1維向量；B為可逆k×k維同期結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣，反映了向量間的同期相關(guān)特征；Bi為k×k維滯后結(jié)構(gòu)系數(shù)矩陣，反映了變量間滯后期和當(dāng)期的動(dòng)態(tài)特征；yt-i為yt的i期滯后值； μt為（k×1）維協(xié)方差，且為單位矩陣的白噪音向量， μit分別反映了作用在yit上結(jié)構(gòu)式?jīng)_擊，也即結(jié)構(gòu)式殘差；B0為常數(shù)項(xiàng)。

在（1）式兩邊左乘B-1，將SVAR轉(zhuǎn)化為簡(jiǎn)約式VAR：

其中， A0為常數(shù)項(xiàng)； Ai為k×k維系數(shù)矩陣；εt為k×1維隨機(jī)擾動(dòng)向量，被視作 μt的線性組合，是一種復(fù)合沖擊?？偠灾?，結(jié)構(gòu)式殘差 μt和簡(jiǎn)約式隨機(jī)擾動(dòng)殘差εt的關(guān)系可以表述為：

借助SVAR模型分析傳導(dǎo)效應(yīng)，關(guān)鍵是對(duì)變量間的同期相關(guān)性施加約束，即對(duì)（1）式中的矩陣B施加約束。對(duì)于k元SVAR模型，需要施加k×（k+1）/2個(gè)約束條件才能識(shí)別結(jié)構(gòu)沖擊。

（二）數(shù)據(jù)與變量定義

本文共有三個(gè)變量（k=3），分別是全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格，全國(guó)房屋租賃價(jià)格和短期個(gè)人住房公積金貸款利率。本文需對(duì)SVAR模型中的矩陣B施加3個(gè)約束，分別是：房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)房租產(chǎn)生同期影響，而房租不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生同期影響；租金會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生同期影響，而利率不會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生同期影響；利率會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生同期影響，而房?jī)r(jià)不會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生同期影響。

表1：主要變量的說(shuō)明

本文實(shí)證擬合采用季度指數(shù)數(shù)據(jù)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格和租賃價(jià)格均使用wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)1999年二季度至2010年一季度數(shù)據(jù)。短期個(gè)人住房公積金貸款利率為1999年6月至2010年3月的月度數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)加權(quán)取平均獲得季度數(shù)值。為了避免異方差問(wèn)題，以1998年短期個(gè)人住房公積金貸款利率為基期，對(duì)5年以下的短期個(gè)人住房公積金貸款利率進(jìn)行指數(shù)化處理，轉(zhuǎn)化為季度指數(shù)數(shù)據(jù)。

從主要變量的基本描述中可以看出，本文的樣本數(shù)量為43個(gè)，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的均值為104.7，高于全國(guó)房屋租賃指數(shù)的均值101.5，同時(shí)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)最大值為111.0，最小值98.9，比房屋租賃價(jià)格的最大值105.7和最小值98.6都要大。另外，個(gè)人住房公積金貸款利率指數(shù)的變化幅度相對(duì)較大，最大值和最小值都比一般短期銀行貸款利率低。

圖1為1999—2010年中房?jī)r(jià)、房租和住房公積金貸款利率季度變化的散點(diǎn)圖，雖然房屋銷(xiāo)售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格的變化幅度不一，但其增長(zhǎng)和下跌的總體變化趨勢(shì)一致。2000年的美國(guó)股市崩盤(pán)影響了全球股市經(jīng)濟(jì)，雖然我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格并無(wú)明顯波動(dòng)，但從房屋租賃價(jià)格和住房公積金貸款利率的下跌，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然受到了一定的影響。受次貸危機(jī)影響，從2007年至2008年底，房屋銷(xiāo)售價(jià)格，房屋租賃價(jià)格和住房公積金貸款利率都有明顯下滑，在2009年年初，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)、房租又呈現(xiàn)快速回漲的趨勢(shì)；而到2014年二季度末住房成了拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)重新加速的重要推手。

三、基礎(chǔ)性檢驗(yàn)分析

（一）平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在用SVAR模型進(jìn)行估計(jì)分析前，需要考慮到所有變量的平穩(wěn)性。本文通過(guò)ADF（Augmented Dickey-Fuller）檢驗(yàn)和PP（Phillips-Perron）檢驗(yàn)來(lái)考察三個(gè)變量全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格（p）、全國(guó)房屋租賃價(jià)格（r）、個(gè)人住房公積金貸款利率（i）的平穩(wěn)性。從單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看到，p、i的水平值在1%的顯著水平下接受存在單位根的原假設(shè)，其一階差分在1%的顯著水平下都是平穩(wěn)的。r的水平值通過(guò)ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)，且在5%的顯著水平下拒絕原假設(shè)，證明了其時(shí)間序列的平穩(wěn)性。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

一般來(lái)說(shuō)，變量p、i是非平穩(wěn)的I（1）時(shí)間序列，為避免其因果關(guān)系出現(xiàn)偽回歸，進(jìn)而運(yùn)用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法來(lái)判斷變量間是否存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，結(jié)果顯示：在三個(gè)變量之間，有一組變量在5%的顯著性水平上存在協(xié)整關(guān)系。由此可知房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格和個(gè)人住房公積金貸款利率三者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，可采用三者的水平值構(gòu)建SVAR模型。

對(duì)于模型中滯后期值的選擇，文獻(xiàn)中基本形成了一致的做法，即通過(guò)AIC或BIC最小化的原則進(jìn)行選取。滯后階數(shù)檢驗(yàn)顯示，AIC和BIC都確定選擇2為最佳滯后期。同時(shí)AR根圖表檢驗(yàn)顯示，所有根的模都小于1并且位于單位圓內(nèi)，表明模型是穩(wěn)定的，是一個(gè)穩(wěn)定的系統(tǒng)，可以進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等分析，其中脈沖響應(yīng)分析具有參考價(jià)值。

（三）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

為了能夠正確地把握三個(gè)變量之間的相互關(guān)系，本研究采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)（Granger Causality Test）。進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)的前提條件是時(shí)間序列必須具有平穩(wěn)性，故使用一階差分后平穩(wěn)的時(shí)間序列Δp，Δi和無(wú)單位根的水平時(shí)間序列r。根據(jù)x2統(tǒng)計(jì)值和p值，可以判斷是否拒絕兩個(gè)變量間不存在因果關(guān)系的原假設(shè)。如檢驗(yàn)結(jié)果所示，在10%的顯著水平下，拒絕個(gè)人住房公積金貸款利率（i）不是房屋銷(xiāo)售價(jià)格（p）的Granger-cause的原假說(shuō)。因此，住房公積金貸款利率可以用來(lái)解釋房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)，并且在10%的顯著水平下，房屋銷(xiāo)售價(jià)格也是影響公積金貸款利率的因素之一，即兩者互為因果。同理，個(gè)人住房公積金貸款利率是房屋租賃價(jià)格的格蘭杰原因，房屋銷(xiāo)售價(jià)格是房屋租賃價(jià)格的格蘭杰原因。

圖1：1999年至2010年中房?jī)r(jià)、房租和住房公積金貸款利率季度變化的散點(diǎn)圖

四、實(shí)證分析

（一）脈沖響應(yīng)分析

在SVAR模型中，脈沖響應(yīng)函數(shù)（Impulse Response Function，IRF）是用于衡量來(lái)自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來(lái)值影響的變動(dòng)軌跡，能夠比較直觀地刻畫(huà)出變量之間的動(dòng)態(tài)交互作用及其效應(yīng)。本文主要討論房屋銷(xiāo)售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格對(duì)住房公積金貸款利率沖擊的響應(yīng)軌跡。脈沖響應(yīng)函數(shù)如圖2所示。本文選取滯后長(zhǎng)度為20期（5年），橫坐標(biāo)表示沖擊發(fā)生后的時(shí)間間隔（單位：季度），縱坐標(biāo)表示對(duì)沖擊的反映程度（單位：百分?jǐn)?shù)），圖中實(shí)線部分表示脈沖響應(yīng)軌跡，虛線部分表示5%的置信水平。

從圖2來(lái)看，當(dāng)本期給住房公積金貸款利率i一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊后，同期內(nèi)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格未發(fā)生變化，之后對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格產(chǎn)生了正向作用，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，直至第2期達(dá)到高點(diǎn)，隨后又迅速下降，在第8期時(shí)跌到最低點(diǎn)，直至住房公積金貸款利率變動(dòng)后4年左右，影響逐漸消失。脈沖響應(yīng)分析結(jié)果表明，當(dāng)政府上調(diào)住房公積金貸款利率時(shí)，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格在6個(gè)月上漲的慣性后，會(huì)持續(xù)30個(gè)月的下跌，影響周期為42個(gè)月左右。

在本期給住房公積金貸款利率i一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊后，同期內(nèi)全國(guó)房屋租賃價(jià)格并未發(fā)生變化，之后對(duì)房屋租賃價(jià)格產(chǎn)生了正向作用，租金漸漸上漲，在第3期后又緩慢下降，至第9期下跌到最低點(diǎn)，在住房公積金貸款利率變動(dòng)三年后，影響基本消失。這說(shuō)明全國(guó)房屋租賃價(jià)格相對(duì)于住房公積金貸款利率的變動(dòng)時(shí)滯約為39個(gè)月。綜合看來(lái)，住房公積金貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)和房租的影響比較明顯，且兩者的響應(yīng)大體一致，有漲有跌，途經(jīng)兩次波動(dòng)才基本穩(wěn)定。

（二）方差分解分析

1.關(guān)于房屋銷(xiāo)售價(jià)格的方差分解分析。房屋銷(xiāo)售價(jià)格（p），房屋租賃價(jià)格（r），住房公積金貸款利率（i）解釋說(shuō)明關(guān)于房屋銷(xiāo)售價(jià)格的方差分解結(jié)果如表2所示。結(jié)果顯示，不考慮房屋銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)其自身的變動(dòng)貢獻(xiàn)度，房屋租賃價(jià)格和住房公積金貸款利率的變動(dòng)對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格不產(chǎn)生同期影響，但隨著時(shí)間的推移，兩者對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格方差變動(dòng)的貢獻(xiàn)度越來(lái)越大。其中，住房公積金貸款利率，從第2期以來(lái)，其貢獻(xiàn)度比房屋租賃價(jià)格要高，在第10期時(shí)，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格變化的35%以上來(lái)自于個(gè)人住房公積金貸款利率的變化。

2.關(guān)于房屋租賃價(jià)格的方差分解分析。關(guān)于考察房屋租賃價(jià)格波動(dòng)的原因，分析房屋銷(xiāo)售價(jià)格和住房公積金貸款利率的變動(dòng)對(duì)于房屋租賃價(jià)格的重要性，具體如表3。結(jié)果顯示，房屋銷(xiāo)售價(jià)格可以解釋房屋租賃價(jià)格當(dāng)期變化的1.714%，雖然在下一期時(shí)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)房屋租賃價(jià)格的變動(dòng)解釋力削弱，但從第3期起，其對(duì)房屋租賃價(jià)格的影響力一直保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。住房公積金貸款利率的變動(dòng)對(duì)房屋租賃價(jià)格不產(chǎn)生同期影響，但隨著時(shí)間推移，對(duì)房屋租賃價(jià)格方差變動(dòng)的貢獻(xiàn)度越來(lái)越大，且在變量中對(duì)房屋租賃價(jià)格的影響相對(duì)偏大。

表2：房屋銷(xiāo)售價(jià)格的方差分解結(jié)果

表3：房屋租賃價(jià)格的方差分解結(jié)果

五、結(jié)論與政策建議

本文采用結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，探討了住房公積金貸款利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和相互關(guān)系，在理論分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格與個(gè)人住房公積金貸款利率之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證考察，并進(jìn)一步分析了住房公積金政策對(duì)房市的貢獻(xiàn)度?；趯?duì)三個(gè)變量的計(jì)量分析和政策建議，可概括為以下幾個(gè)方面：

第一，本文在引入個(gè)人住房公積金貸款利率、房屋銷(xiāo)售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格三個(gè)變量后，證明了三者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。說(shuō)明了住房公積金貸款政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間存在相互影響制約的關(guān)系。其后通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)，進(jìn)一步確認(rèn)了住房公積金政策對(duì)房?jī)r(jià)房租影響的關(guān)系。

第二，從影響方向的角度分析，住房公積金貸款政策的調(diào)整，中長(zhǎng)期內(nèi)，對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格的影響是積極有效的，但在短期內(nèi)，房市不會(huì)有合理的回應(yīng)。原因是目前住房公積金貸款余額約占全部住房貸款余額的七分之一，貸款戶占城市戶籍?dāng)?shù)約六分之一，在量上有影響的動(dòng)能，而且這部分貸款人是在房貸市場(chǎng)上有剛性需求、有住房走勢(shì)預(yù)期的群體，因此其政策影響的效果可能比較大。從機(jī)制上分析，住房公積金制度的設(shè)計(jì)兼具以利率價(jià)格機(jī)制配置貸款資源和解決居民住房困難的雙重導(dǎo)向，必然打下政策制定者的烙印。但是，住房公積金制度的功能在逐步弱化，過(guò)去十余年里住房公積金的貸款管理辦法基本未變，與近幾年房?jī)r(jià)不斷攀升、房貸需求加大、發(fā)生的變化不相適應(yīng)，從另一個(gè)角度反映了住房公積金貸款政策的滯后。同時(shí)，住房公積金利率的調(diào)整缺乏與房貸抵押市場(chǎng)和房貸開(kāi)發(fā)市場(chǎng)利率的協(xié)調(diào)，缺乏傳導(dǎo)的統(tǒng)一性基礎(chǔ)。因此要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快住房公積金制度的改革，擴(kuò)大住房公積金參與面和受益范圍，形成符合宏觀調(diào)控目標(biāo)需要的政策安排，成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)預(yù)期的一個(gè)標(biāo)的。

第三，從影響力大小的角度分析，由于住房公積金貸款利率目標(biāo)存在濟(jì)助普惠的因素，不能完全反映市場(chǎng)利率的需求，分散了對(duì)市場(chǎng)調(diào)控政策傳導(dǎo)的一致性，對(duì)房市的影響力必然受到一定的限制。同時(shí)，公積金貸款制度中的額度限制和貸款要求的門(mén)檻過(guò)高，使得公積金繳存余額與貸款余額之差約有一萬(wàn)億元，可貸的空間巨大，其發(fā)揮影響力的空間也較大。為此，擴(kuò)大住房公積金政策的市場(chǎng)影響力，一是要適當(dāng)提高住房公積金的貸款利率，基本上能反映房貸市場(chǎng)利率，保持一定的有機(jī)聯(lián)系，同時(shí)也有利于覆蓋風(fēng)險(xiǎn)和成本，有利于住房公積金制度的可持續(xù)。二是加強(qiáng)繳存公積金資金運(yùn)作能力，以國(guó)家層面為中心歸集，擴(kuò)大運(yùn)用范圍和規(guī)模，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。三是住房公積金貸款制度應(yīng)當(dāng)與棚戶區(qū)改革融資、廉租房融資和經(jīng)濟(jì)適用房貸款等統(tǒng)籌考慮，發(fā)揮住房普惠金融的整體作用，并以此逐步引導(dǎo)住房市場(chǎng)預(yù)期。

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