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        淺談信貸抵押物價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及防范

        2014-04-22 17:25:43劉成海
        商情 2014年13期
        關(guān)鍵詞:參照物抵押物公允

        劉成海

        債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),銀行有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。從信貸業(yè)務(wù)實(shí)際辦理情況看,抵押物的評(píng)估價(jià)值基本上能反映該抵押物的公允價(jià)值。但外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押物評(píng)估價(jià)值虛高、脫離估值公允區(qū)間的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,不僅造成操作風(fēng)險(xiǎn),而且可能形成現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),“高估抵押物價(jià)值后再抵押給銀行”的行為嚴(yán)重侵蝕商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的根基,提高抵押物價(jià)值評(píng)估水平具有積極意義。

        一、常見的銀行抵押物價(jià)值評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)

        1.錯(cuò)選評(píng)估方法。

        目前,押品價(jià)值評(píng)估的基本方法有收益法、市場法和成本法等三種,收益法主要用于被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;市場法主要用于活躍市場上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng);而成本法則是以再取得被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法。三種方法各有側(cè)重,適應(yīng)于不同的押品評(píng)估。但在實(shí)際工作中,為達(dá)到提高押品估值的目的,存在人為錯(cuò)選評(píng)估方法的現(xiàn)象。

        2.成本法中成本構(gòu)成過大,導(dǎo)致估值不客觀。

        成本法中最常見的是通過增大成本或增加重置成本,達(dá)到提高抵押物價(jià)值的目的。土地評(píng)估,特別是重估時(shí),應(yīng)特別注意市場因素、土地使用年限、開發(fā)利用程度對(duì)價(jià)值的影響,合理確定重估價(jià)值,避免因素分析不透,多年一個(gè)價(jià)值或價(jià)值過度虛漲。

        3.市場法參考標(biāo)的物選取不客觀。

        所謂市場法,是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。《押品估值手冊(cè)》就收益法適用問題明確指出:“(1)參照物與被評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;(2)參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場條件具有可比性,包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等;(3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長,應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi),同時(shí),時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響是可以調(diào)整的?!比藶樘岣哐浩饭乐?,最簡單方法的是給押品選取一個(gè)價(jià)值更高的參照物,以此所確定的押品估值就大大高于押品的客觀價(jià)值,如某市郊外農(nóng)村區(qū)域的土地,外部評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估時(shí)卻以市區(qū)工業(yè)園的土地價(jià)值作參考,結(jié)果評(píng)估價(jià)值明顯高估。

        4.收益法測算脫離實(shí)際。

        收益法是指通過估測被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱,由于是以未來收益作為測算的依據(jù),所以容易出現(xiàn)測算偏差。

        5.內(nèi)部評(píng)估人員缺少相應(yīng)的技能。

        一是作為評(píng)估崗的兼職人員,普遍存在評(píng)估知識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)欠缺的不足,往往是只能簡單確認(rèn)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值,難以勝任評(píng)估價(jià)值確認(rèn)的崗位需要;二是評(píng)估人員重新評(píng)估抵押物后定價(jià)能力有欠缺。外部評(píng)估機(jī)構(gòu)有合格的營業(yè)資質(zhì)和上崗證書,評(píng)估結(jié)論合法、權(quán)威,得到國家承認(rèn)。評(píng)估人員沒有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)。

        二、提高銀行抵押物估值水平的建議

        1.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高評(píng)估崗位的履職能力。

        要加強(qiáng)行內(nèi)對(duì)抵押物評(píng)估崗的培訓(xùn),下功夫培養(yǎng)一支專家型的隊(duì)伍。通過技術(shù)型評(píng)估崗,承上啟下,一方面認(rèn)真審查中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估值,客觀、公允地評(píng)估抵押物價(jià)值,審查抵押物是否足值、價(jià)值是否公允;另一方面,把公允的抵押物價(jià)值傳導(dǎo)到?jīng)Q策層,把好我行信貸資產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。

        2.正確選擇評(píng)估方法。

        抵押物評(píng)估方法各有其特點(diǎn),分別適用于不同抵押物,應(yīng)嚴(yán)格按照押品性質(zhì)、特性和抵質(zhì)押要求等選擇合適的評(píng)估方法,從而確定客觀、公允的押品估值,合理確定風(fēng)險(xiǎn)敞口,有效防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估方法錯(cuò)選將直接導(dǎo)致不能合理確定押品估值,可能會(huì)放大押品風(fēng)險(xiǎn),因此內(nèi)部評(píng)估人員一定要認(rèn)真分析外部評(píng)估報(bào)告,分析其評(píng)估方法選擇的合理性,在合理的基礎(chǔ)上確定公允的評(píng)估值。

        3.遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑。

        進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估時(shí),必須遵循合理的評(píng)估技術(shù)途徑,成本法要正確測算成本,認(rèn)真核算押品的購置或重置成本,客觀界定押品的成本;市場法要合理選擇市場對(duì)比的參照物,參照物在功能、市場條件等要有可比性,同時(shí)時(shí)間上與評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi),時(shí)間對(duì)主觀價(jià)值的影響也是可以調(diào)整的;采用收益法應(yīng)正確測算押品的收益,未來收益應(yīng)基于合理預(yù)期、合理測算基礎(chǔ)上,不能主觀想象,也不能按照評(píng)估申請(qǐng)人的要求倒推估值。

        4.合理采用外部媒體信息,加強(qiáng)押品貸前審查,規(guī)范押品準(zhǔn)入管理,對(duì)于無可變現(xiàn)價(jià)值或可變現(xiàn)價(jià)值較小的押品,不得準(zhǔn)入。

        杜絕“重形式、輕實(shí)質(zhì)”等現(xiàn)象。當(dāng)前是一個(gè)信息爆炸的社會(huì),而抵押物又是個(gè)體獨(dú)特、各式各樣,僅靠銀行自身信息、評(píng)估人員個(gè)人信息和評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,應(yīng)合理采用外部媒體信息,包括網(wǎng)絡(luò)信息。網(wǎng)絡(luò)上有各種物品的交易、處置信息,例如房租、土地成交價(jià)格、房屋建造成本與售價(jià)等信息均可作為我行確定抵質(zhì)押物價(jià)值的有益參考,評(píng)估人員應(yīng)廣泛搜集有關(guān)抵質(zhì)押物的信息,從中選取有參考價(jià)值的信息,合理對(duì)比、綜合分析、去偽存真,作為客觀評(píng)估抵押物價(jià)值的參考。

        5、加強(qiáng)貸后監(jiān)控,確保押品足值、有效。

        一是對(duì)押品的管理和使用狀況、價(jià)值和變現(xiàn)能力等風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)要做到持續(xù)監(jiān)控。針對(duì)押品監(jiān)控中遇到的各項(xiàng)不利于我行抵質(zhì)押權(quán)利實(shí)現(xiàn)和信貸業(yè)務(wù)安全的風(fēng)險(xiǎn)因素,要及時(shí)擬定應(yīng)對(duì)措施,通過追加抵質(zhì)押物、減少授信額度或凍結(jié)授信的方式,確保押品有效、足值。根據(jù)規(guī)定的押品重估頻率,及時(shí)開展價(jià)值重估。二是加強(qiáng)異地押品、擔(dān)保的監(jiān)測。建立信息共享機(jī)制或簽訂委托管理協(xié)議,防止由于押品信息不對(duì)稱造成的信貸損失。針對(duì)信貸欺詐現(xiàn)象的增加,加強(qiáng)押品的真實(shí)性管理,及時(shí)查驗(yàn)押品權(quán)證等證明文件的真?zhèn)?,做好押品的反欺詐工作。endprint

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