□姚鴻恩

美國人“房事”也糾結(jié)

□姚鴻恩

買房大數(shù)據(jù)

買房好，還是租房好？如果簡化為比較月供和月租的話，在正常的情況下，若干年后，買房肯定比租房省錢。

美國紐約時(shí)報(bào)網(wǎng)上有個(gè)專欄“買房好，還是租房好”。專欄有計(jì)算比較的圖表，填進(jìn)數(shù)字后，立即顯示結(jié)果，一目了然。

我填了兩組數(shù)字，相同的是假定租金和房價(jià)上漲每年都是5%，以此對(duì)比結(jié)果。

第一組數(shù)字，基本依據(jù)是中國大城市的行情。假設(shè)：兩居室或三居室的一套房子，月租為5000元。若買同樣的房子，房價(jià)400萬，首付20%，利率為6%，不用交房產(chǎn)稅。結(jié)果顯示：16年后，買房子開始轉(zhuǎn)虧為盈，比租房好。

第二組數(shù)字，基本依據(jù)是美國大城市的行情。假設(shè)：兩居室或三居室的一套房子，月租為2000美元。若買同樣的房子，房價(jià)40萬，首付20%，利率為3.5%，每年交1.5%房產(chǎn)稅。結(jié)果顯示：3年后，買房子開始轉(zhuǎn)虧為盈，比租房好。

房地產(chǎn)有條“150至200定律”。房價(jià)等于月租的150至200倍。若月租為2000，則房價(jià)不應(yīng)超過40萬，否則買房就虧了。買房子的，心中都有這把尺。

在美國，通常只要熬過3到5年，買房就比租房上算。然而，美國人口普查等權(quán)威統(tǒng)計(jì)資料顯示：租房的美國人數(shù)目竟高達(dá)35%；擁有房子的，歷史上最多的一年也只有69%。相比中國“自有住房擁有率”傲人統(tǒng)計(jì)數(shù)字，美國只能仰視，自嘆不如。

租房N個(gè)理由

那么多的美國人租房，是他們無力購房嗎？平心而論，除了少數(shù)地區(qū)之外，美國的房子應(yīng)該說價(jià)格不高。中間價(jià)多年來為20萬美元上下。這幾年降到17萬美元左右。大學(xué)畢業(yè)生的年薪起點(diǎn)約為4萬美元。超市收銀員的年薪約為2萬到3萬美元。美國現(xiàn)在貸款利率很低，30年固定約為3.5%，15年的約為2.75%。只要不亂花亂用，肯正常工作，超市收銀員都能買得起房子。

美國也沒有出臺(tái)什么“限購”之類的條條框框。也就是說，租房的美國人并不是因政策的限制而被迫放棄購房的。

超過三分之一的美國人愿意甚至樂意租房，自有他們的想法。根據(jù)美國媒體的報(bào)道，租房客認(rèn)為，租房的好處多得很。主要是：

其一，沒有維護(hù)的費(fèi)用或修理的賬單。買房子的，保養(yǎng)草坪、空調(diào)維修、清洗地毯，修修弄弄，什么都要錢。租房的，若有問題，打個(gè)電話就行了。

其二，不用交房地產(chǎn)稅。美國任何房子都必須每年交房地產(chǎn)稅，稅率各地不同，多數(shù)約為1%至2%，只要房子是你的，就得每年交稅。所以在美國，囤房囤不起。房地產(chǎn)稅逃不掉，買房就得交，租房不用交。

其三，不用付大筆的首付。在美國購房，首付通常為20%。有的貸款項(xiàng)目，可降低至5%。但是，對(duì)有些美國人來說，哪怕首付只需要1萬美元，他們都會(huì)覺得那是一大筆錢。有些人不愿意存錢，愛當(dāng)“月光族”。有些人有余錢，但不愿用于作首付，寧愿用于夏威夷度假。

其四，具有城市便利性。美國自有房子，絕大多數(shù)是獨(dú)立房或聯(lián)體別墅，多數(shù)分散在大城市外的小城鎮(zhèn)和郊區(qū)。去超市、醫(yī)院等基本設(shè)施，還算方便，開車十來分鐘。但是，到中心區(qū)，開車得一個(gè)小時(shí)左右。美國出租的房子，基本上是公寓，多數(shù)建造在中心區(qū)，看歌劇、上酒吧、逛商店，都很方便。

其五，租房給你靈活性。若買了房子，挪動(dòng)就不太容易。以求職來說，租房子，人可跟工作走，就近租房上班。也有“量體裁衣”的便利，單身租一居室，結(jié)婚有孩子了，租兩居室。收入增多了，租三居室。收入減少了，也可自己降低標(biāo)準(zhǔn)。所以，美國30歲以下的小夫妻，有半數(shù)是租房的，從來沒有“丈母娘剛需”。30歲后，工作相對(duì)穩(wěn)定了，才陸續(xù)開始買房子。美國沒有戶口本、居住證，愛搬哪兒搬哪兒。

還有一條具有美國特色的重要好處，美國租房客沒有想到，那就是：租房的享有的權(quán)益，跟買房的是一樣的。比如，孩子進(jìn)好學(xué)區(qū)的好學(xué)校，美國公立中小學(xué)（含1年幼兒園），完全免費(fèi)，資金來源于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅。就近入學(xué)，不屬于該學(xué)區(qū)的，市長的孩子都不讓進(jìn)。好學(xué)區(qū)的房價(jià)比較貴，但買不起學(xué)區(qū)房并不等于進(jìn)不了好學(xué)區(qū)。很簡單：租房子。在好學(xué)區(qū)租房子，憑租約就能入學(xué)。

至于追求“家”的感覺，美國人也不像中國人那么執(zhí)著。美國租房法規(guī)齊全、嚴(yán)格，租戶受法律保護(hù)。通常，合同一年一簽，房子租給你，就是你的家，當(dāng)然，“亂說亂動(dòng)”是不許可的。許多美國人認(rèn)為，買房子實(shí)際上是向銀行租房子，貸款還清之前，房子是銀行的，幾個(gè)月不交月供，銀行就會(huì)把房子收回去。

真他媽的貴

但租房也有租房的難處。

美國首都華盛頓特區(qū)有個(gè)民間組織，叫“我們愛特區(qū)”，其成員，是IT家伙、服裝設(shè)計(jì)師、作家、承包人、網(wǎng)站設(shè)計(jì)人、秘書和安全專家，等等，有點(diǎn)像中國的北漂，但有所區(qū)別。北漂大體是漂到北京尋找發(fā)展的，產(chǎn)生過不少名人，如張藝謀、那英、朱軍，也有大量螞蟻般的年輕人仍在辛勞忙碌。而華盛頓“我們愛特區(qū)”的人們，則基本都是拿到工作邀請(qǐng)后，才搬到首都居住的。

前不久，“我們愛特區(qū)”的網(wǎng)站上發(fā)了篇文章，題目粗俗點(diǎn)翻譯，便是《房租真他媽的貴》。

我查找了最新的房子網(wǎng)站，找到了具體的租房資料。最便宜的，月租800美元左右，只能租studio。很難翻譯，姑且諧音“四丟丟”。美國大學(xué)附近有這種“四丟丟”公寓，有廚房，有浴室，但是，臥室和客廳連一起，進(jìn)門就能看到床。只適合一個(gè)人住。

一臥室，多了個(gè)客廳，月租就得1000多美元。兩臥室，再加幾百美元。

黃金地段，如康乃迪克街，離白宮10多分鐘車程，“四丟丟”，室內(nèi)面積約50平方米，要1400美元。兩臥室，室內(nèi)面積約1百平方米，要2500美元。

美國租房的規(guī)定是，月收入必須是房租的三倍以上。而漂在華盛頓的，年收入大多才4到8萬美元。許多租戶月租幾乎要占三分之一的收入，雖然“我們愛特區(qū)”，但也不免憤憤不滿，要罵“房租真他媽的貴”。

“天下烏鴉一般黑”，首都房租一般貴。我查看了北京的租金，平均數(shù)字也不小。大體是，單間1800，一居5000，二居近6000，三居1萬多。雖說是人民幣，負(fù)擔(dān)也不輕。買房好，還是租房好？沒有絕對(duì)的回答。只能是因人而異、因地而異了。

責(zé)編／粟米

Sumi08@sina.com

American People Worry about Their House Matter as Well