●魏京余 宗念軍

我國開征物業(yè)稅的相關問題探究

●魏京余 宗念軍

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年繳納一定的稅款。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。目前，世界上大多數(shù)市場化程度較高的國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提，以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政的一種重要來源。在我國開征物業(yè)稅的呼聲越來越高的大背景下，本文結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度，分析在我國開征物業(yè)稅的意義以及面臨的主要問題。

一、我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度回顧

房地產(chǎn)稅收制度是國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)各個利益主體之間經(jīng)濟利益關系的主要手段，通過對房地產(chǎn)的價值或者收益進行課稅，達到調(diào)節(jié)經(jīng)濟利益關系的目的。在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度下，存在著房地產(chǎn)流轉稅和保有稅兩大類。房地產(chǎn)流轉稅是指在房地產(chǎn)的權利發(fā)生轉移時向相關當事人征收的稅類，如契稅、營業(yè)稅、印花稅等；房地產(chǎn)保有稅是對納稅人在某一個時點或者時期所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。這樣的制度安排看似合理，但在征收過程中存在著一些比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）流通環(huán)節(jié)稅負重，保有環(huán)節(jié)稅負輕

在我國目前的房地產(chǎn)稅收制度中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收項目很多，然而這些稅收項目在結構上分布很不合理，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收的稅負很重，但在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅負較輕，產(chǎn)生了很多消極影響。比如，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負輕，助長了房地產(chǎn)的投機行為，造成了土地的閑置和浪費；房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅負較重，滋生了土地隱形交易，造成了比較嚴重的逃稅現(xiàn)象。房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負的不均衡使得房地產(chǎn)更多地流向保有者的手中，不僅破壞了稅收調(diào)節(jié)收入分配差距的功能，而且影響了稀缺土地資源的正常流通和合理使用。

（二）存在重復課稅問題

我國目前房地產(chǎn)稅收制度存在的重復課稅問題主要有兩方面：一是土地增值稅和企業(yè)所得稅的重復征收，二是房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的重復征收。我國在計算征收土地增值稅時，計稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉讓收入減除允許扣除項目金額后的余額，即納稅人在房地產(chǎn)轉讓行為中獲得的增值額，實際上具有利潤的性質。然而，該增值額在繳納土地增值稅后還要計入企業(yè)收入繳納企業(yè)所得稅，從而存在重復征收的現(xiàn)象。此外，自我國土地有償使用后，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅也存在一定程度的重復征收。

（三）計稅依據(jù)不合理

在我國目前的房地產(chǎn)稅收制度中，城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是土地的實際使用面積。該計稅依據(jù)是在生產(chǎn)率低下、土地使用收益差別不明顯的大環(huán)境下設置的。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，土地使用收益的差別日益明顯，而且土地資源的稀缺性特征逐漸凸顯，土地資源自然增值的速度加快。如果仍然使用土地面積而不是土地價值作為計稅依據(jù)的話，土地使用稅將無法發(fā)揮調(diào)節(jié)稅收級差收入的作用。此外，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值即房產(chǎn)的建造價值，也使得房產(chǎn)稅缺乏彈性，造成不同時期建造的房產(chǎn)的稅負不公，從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。

二、我國開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義

不論是政府從稅源的角度來考慮，還是納稅人從稅負的角度來考慮，都需要關注物業(yè)稅開征的意義。因此，有必要根據(jù)我國現(xiàn)實的社會經(jīng)濟環(huán)境來分析物業(yè)稅在我國開征的現(xiàn)實意義。

（一）籌集地方政府的稅收收入

從征管的角度來說，物業(yè)稅開征的重要意義是籌集地方政府的稅收收入，尤其在稅制結構調(diào)整的大背景下，地方政府應該考慮物業(yè)稅在滿足地方稅源方面所起的重要作用。財政部財政科學研究所所長賈康認為，物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善，它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。物業(yè)稅如果能夠被地方政府所掌控，就能改變“以土地批租生財”的短期開發(fā)模式，抑制非理性的投資，增加房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)帶來的長期穩(wěn)定的稅收收入。

由于房地產(chǎn)具有天然不可移動的特征，并且與地方的政治和經(jīng)濟發(fā)展密切相關，與房地產(chǎn)有關的稅收一般被劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的價值不斷遞增，如果物業(yè)稅的計稅基礎是建立在房地產(chǎn)價值的基礎上，那么物業(yè)稅也必然會隨之增加，能為地方政府帶來一部分房地產(chǎn)的增值收益，從而改變地方政府“以土地批租生財”的短期行為，抑制非理性的投資，增加房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)帶來的長期穩(wěn)定的稅收收入。

（二）調(diào)節(jié)收入的分配

當前我國的收入分配問題比較尖銳，初次收入分配的不平等只能依賴收入的再分配，而收入再分配的手段主要集中在稅收的調(diào)節(jié)作用上。利用稅收調(diào)節(jié)收入分配僅僅依靠調(diào)節(jié)個人所得稅是不夠的。依據(jù)國際慣例，財產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能是所得稅在調(diào)節(jié)收入分配上的重要補充。而在我國目前的稅收制度下，財產(chǎn)稅中的遺產(chǎn)稅尚未開征，而房產(chǎn)稅的稅額又非常小，其調(diào)節(jié)收入分配的功能實際上可以忽略不計。因此，從這點來看，我國稅制的設計需要在調(diào)節(jié)收入分配上做出改進。從開征物業(yè)稅方面來講，可以將個人的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍，并且對特殊的高檔豪華住宅使用累進稅率。當占有的房地產(chǎn)資源越多，稅率越高，占有過多的社會資源的納稅人承擔的稅負越高，繳納的稅收越多。這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，從而達到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置

根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，我國商品房空置面積較高，房產(chǎn)資源大量閑置，而迫使這些閑置房產(chǎn)資源重新流入市場得以合理利用的最有效的方式就是提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，降低房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)的稅負。開征物業(yè)稅實際上調(diào)整了房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅負，防止了土地和房屋的占用成本過高，使得房地產(chǎn)資源流轉到能夠得以更加有效利用的人手中，從而優(yōu)化了房地產(chǎn)資源的合理配置。

三、我國開征物業(yè)稅面臨的主要問題

（一）開征物業(yè)稅能否為地方政府提供合理的財政資源

首先，以世界上其他國家的實踐數(shù)據(jù)為依據(jù)，分析物業(yè)稅對各國國家財政收入的貢獻。以發(fā)達國家為例，物業(yè)稅在地方政府財政收入中的比重情況見表1。

從表1中可以看出，發(fā)達國家物業(yè)稅在地方政府財政收入中的比重相對較高，而發(fā)展中國家物業(yè)稅在地方政府財政收入中的比重相對較低，不同國家之間的差異也比較大。當然，除了經(jīng)濟市場化發(fā)展水平的影響因素外，各國的經(jīng)濟體制和政治制度的影響也比較大?？傊梢哉J為物業(yè)稅在滿足地方政府財政收入方面具有一定的支撐作用，但是，并不能因此認為地方政府的財政收入可以完全依賴物業(yè)稅。

然后，結合我國的情況進行具體分析。我國各省房產(chǎn)稅占地方政府財政收入的比重情況見表2。

表1 世界主要國家物業(yè)稅占地方政府財政收入的比重情況

表2 我國不同省份物業(yè)稅占地方財政收入的比重情況

從我國的情況來看，在對我國的幾個主要省份進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅占地方政府財政收入的比重普遍較低，沒有超過10%，這與世界上發(fā)展中國家物業(yè)稅占地方政府財政收入比重的平均水平相比存在一定的差距，與發(fā)達國家物業(yè)稅占地方政府財政收入比重之間的差距更大。這就從另一個側面反映出，在我國目前的房地產(chǎn)稅征收情況下，物業(yè)稅的稅負不能滿足地方政府的財政收入。已有的研究表明，一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平和市場化程度、稅率的高低、財產(chǎn)評估的技術以及免稅政策等因素均會影響到物業(yè)稅對國家財政收入的貢獻。而我國在實施“營改增”稅制改革后，地方政府的財政收入在一定程度上可能會有所減少，那么物業(yè)稅能否為地方政府的財政收入提供一定的資源支持，成為我國在開征物業(yè)稅之前需要考慮的首要問題。

（二）如何確定物業(yè)稅課稅的理論基礎

國家在開征一項稅收時，一定要有理有據(jù)。由于房地產(chǎn)財產(chǎn)的特殊性，房產(chǎn)和地產(chǎn)具有不可分離的特征，使得在征收物業(yè)稅時不像其他稅種的征收那么簡單。那么，究竟要對房屋和土地分別征收還是一起征收？根據(jù)國際慣例，物業(yè)稅的征收依據(jù)主要有三種：一是只對土地進行評估，如烏克蘭和肯尼亞；二是只對建筑物進行評估，如坦桑尼亞；三是對土地和建筑物一起進行評估，如加拿大、德國、日本、英國、美國等大多數(shù)發(fā)達國家。當然，在以上這些國家中，大多數(shù)國家的土地都是私有的，而我國的土地是屬于國家所有的。在這樣的體制下，如何建立物業(yè)稅的評估基礎是一個既重要又艱難的問題。

（三）物業(yè)稅稅基的確定：房地產(chǎn)如何評估

實際上，在物業(yè)稅的征收中，稅基的評估是關鍵環(huán)節(jié)，它包括稅基的選擇和稅基的評估技術兩個方面的主要問題。這兩個問題是物業(yè)稅得以順利實行的重要保證和前提，也是制約房產(chǎn)稅發(fā)展的技術難題和核心問題。

關于稅基的選擇，不同國家根據(jù)自身的不同狀況，一般有四種選擇：面積、位置價值、市場價值和租金價值。但是，這幾種選擇各有優(yōu)缺點：按面積確定稅基容易測量，記錄的數(shù)據(jù)也相對穩(wěn)定，但是由于房地產(chǎn)的價值還受到位置、質量等因素的影響，按面積確定稅基可能有失公允；按位置價值確定稅基保留了按面積確定稅基的優(yōu)點，同時又考慮了位置因素，但是沒有考慮位置因素之外的其他因素，并沒有絕對消除不公平問題；按租金價值確定稅基與按市場價值確定稅基均能夠考慮到多種因素的影響，因此被大多數(shù)發(fā)達國家所使用，如美國、加拿大、英國、德國、西班牙、新加坡和香港等。而本文認為采用哪種方式來確定稅基，除了與經(jīng)濟發(fā)展水平和市場化程度因素有關外，還與一個國家的稅收征管水平相關，我國在開征物業(yè)稅確定稅基時也應當充分考慮到這些因素的影響。

關于稅基的評估技術，比較常見的物業(yè)價值評估方法主要有三種：市場比較法、重置成本法和收益法。市場比較法是利用與目標物業(yè)相似的可比物業(yè)的市場價值，對目標物業(yè)的市場價值進行評估的方法。該方法由于主觀估計較少，評估所得價值最接近不動產(chǎn)當前的市場價值，因此適用于不動產(chǎn)市場化程度較高的國家，這樣容易獲得相關的可比的銷售數(shù)據(jù)。重置成本法是利用被評估物業(yè)的理想市場替代物的土地和建筑的總成本估算物業(yè)市場價值的方法。該方法以建造成本為依據(jù)，受房地產(chǎn)繁榮和蕭條的影響較小，可以用于評估特殊資產(chǎn)。收益法是建立在現(xiàn)值基礎上的一種評估方法，被評估的價值等于未來預期收益用一個恰當?shù)馁Y本化率進行貼現(xiàn)的總價值。這種方法在租賃數(shù)據(jù)充分的前提下能夠簡化評估的工作量，充分揭示不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，并且受不動產(chǎn)市場波動的影響較小。考慮到我國開征物業(yè)稅需要進行批量評估時可能遇到的問題，本文認為在我國采用市場比較法需要花費較大的成本搜集房地產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)信息，增加了評估難度。我國土地市場交易的市場化程度不高，進行土地估值有一定的難度，這是采用重置成本法可能遇到的問題；同時，建筑材料價格的大幅度波動也是采用重置成本法進行評估的制約因素。而采用未來收益法也有一定的難度，如大部分城市的租賃數(shù)據(jù)未得到有效監(jiān)控、城市之間的發(fā)展不均衡等因素也會為估計凈收益帶來一定的難度。

總之，開征物業(yè)稅不僅僅是一種新稅種的開征，更大程度上是我國稅收體制的一項改革，是一個較大的系統(tǒng)工程。本文僅提出了重點關注的三個主要問題，對于其他問題，如哪一級政府應當對物業(yè)稅的評估負責、如何使納稅人相信物業(yè)稅的稅制是公平的等問題都需要在今后進行深入的研究?！?/p>

（作者單位：山東省莒縣財政局）