本刊記者│方帥
二線城市現(xiàn)海外置業(yè)潮
本刊記者│方帥
12個(gè)月的時(shí)間,30個(gè)城市的巡展,3000萬(wàn)的輻射影響人群。在國(guó)信美投的“2014年中國(guó)海外置業(yè)投資者教育萬(wàn)里行”活動(dòng)計(jì)劃書上,這樣的數(shù)字醒目而又振奮人心?!?014中國(guó)海外置業(yè)投資者教育萬(wàn)里行”活動(dòng)以“引導(dǎo)理性投資、規(guī)避置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)掘價(jià)值洼地、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化”為主旨,是中國(guó)首個(gè)由地產(chǎn)主流媒體聯(lián)合知名海外置業(yè)投資企業(yè)共同舉辦的大型風(fēng)險(xiǎn)教育活動(dòng)。
如今,活動(dòng)已經(jīng)完成了1/3,城市也由北京轉(zhuǎn)戰(zhàn)到天津、重慶等2線城市,未來(lái)還有可能在鄭州、蘇州、無(wú)錫、溫州、長(zhǎng)春等地展開。國(guó)信美投資深渠道經(jīng)理張小彤最切身的感受有兩個(gè):一是“老客戶”對(duì)海外房產(chǎn)有了從價(jià)格到價(jià)值的意識(shí)變化,二是“新客戶”扎堆出現(xiàn)在“非北、上、廣、深”。
根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2014年一季度,中國(guó)投資者在海外房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)25%,達(dá)到21億美元。其中,海外住宅開發(fā)用地投資額同比飆升80%。尤其明顯的變化是,北、上、廣、深等一線城市海外意向購(gòu)房者相較去年有所下降,而二三線城市海外意向購(gòu)房者開始增加,占比為63.54%,已經(jīng)成為了海外置業(yè)購(gòu)房的主要群體。
仲量聯(lián)行全球總裁兼首席執(zhí)行官戴柯凌表示,中國(guó)的投資者自去年以來(lái)在歐洲房地產(chǎn)投資甚為活躍,交易額更按年增長(zhǎng)25%近20億美元。而第一季度二三線城市海外意向購(gòu)房者較去年有所增加,占比為63.54%,已經(jīng)成為了海外置業(yè)購(gòu)房的主要群體。
對(duì)于這樣的現(xiàn)象,張小彤稱:國(guó)內(nèi)二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近甚至超過(guò)國(guó)外的房?jī)r(jià),宏觀調(diào)控背景下二三線城市的房?jī)r(jià)下滑趨勢(shì)明顯,而國(guó)外的房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定,有固定的投資回報(bào),風(fēng)險(xiǎn)較低,所以不少二三線城市的富裕階層也開始將目光投向海外。
在諸多可選擇的投資區(qū)域中,佛羅里達(dá)州始終是投資者的偏愛城市之一。國(guó)信美投預(yù)測(cè),2014年美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加快復(fù)蘇步伐,有可能重新成為美國(guó)房市的領(lǐng)頭羊。將會(huì)超過(guò)加州、拉斯維加斯和鳳凰城,再次成為全美矚目的焦點(diǎn)。一些佛州人口密集的地區(qū),房屋庫(kù)存正在減少。同時(shí),購(gòu)買房屋的需求卻因?yàn)橥诵萑丝诘脑鲩L(zhǎng),工作機(jī)會(huì)的增加和其它經(jīng)濟(jì)方面的回升正在高漲。在政策層面,盡管2014的外國(guó)人貸款按揭利息會(huì)升到5%左右,這會(huì)對(duì)有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一些負(fù)面影響,但對(duì)佛羅里達(dá)州的影響不大。因?yàn)樵诜鹬?,相?dāng)大一部分買家是用現(xiàn)金付款購(gòu)房。
根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)報(bào)告顯示,國(guó)際買家在美置業(yè)最集中的幾大洲依次分別為:佛羅里達(dá)州、加利福尼亞州、亞利桑那州。報(bào)告顯示,國(guó)際買家遍布全美,但加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那和德克薩斯四個(gè)州是最具吸引力的地方,過(guò)半海外買家選擇在這四個(gè)州置業(yè),其中佛羅里達(dá)州是外國(guó)買家美國(guó)購(gòu)房置業(yè)的首選置業(yè)地,有23%的國(guó)際買家選擇在陽(yáng)光充沛的佛羅里達(dá)州購(gòu)房。
“即便同為二線城市,重慶和天津的投資客也有著區(qū)域特色。”張小彤稱,天津的投資客有著北方人的豪爽,看好即出手,毫不猶豫,加州、紐約、波士頓等自住型兼投資型的房產(chǎn)更吸引他們;而重慶人喜歡安逸生活的性格致使他們較少離開重慶,更多是在佛州、德州等區(qū)域購(gòu)買投資型的物業(yè)。
截止2014年6月份,佛羅里達(dá)州獨(dú)立屋成交量為23181,較去年同期增長(zhǎng)14.6%。新房銷量更是在全美排名第二,僅次于德克薩斯州。這都受益于佛羅里達(dá)州不斷改善的就業(yè)機(jī)會(huì)以及不斷涌入的游客流量,對(duì)佛羅里達(dá)州的房市都產(chǎn)生了積極的作用。
與此同時(shí),隨著國(guó)人海外投資金額的增長(zhǎng),投資群體及年齡構(gòu)成都發(fā)生了變化;投資群體方面,由富豪變成了中產(chǎn)階級(jí)、白領(lǐng)階層;客戶的年齡構(gòu)成段也在發(fā)生變化,由原來(lái)的40~50歲轉(zhuǎn)變?yōu)?0~60歲之間,越來(lái)越多的普通人開始關(guān)注美國(guó)房產(chǎn)。
“2014年中國(guó)海外置業(yè)投資者教育萬(wàn)里行”活動(dòng)已經(jīng)完成了北京、天津、重慶、鄭州四個(gè)城市,明年3月份將在上海展開?!邦A(yù)計(jì)在上海的效果也會(huì)非常好,因?yàn)橛写罅康男羁停虾5耐顿Y客也比較成熟?!睆埿⊥Q。
在與客戶的接觸過(guò)程中,國(guó)信美投的置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)被客戶問(wèn)及“我要購(gòu)買的房子投資回報(bào)率是多少”這樣的問(wèn)題,通常情況下他們會(huì)以客戶所持有國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的回報(bào)率為參照物進(jìn)行講解。比如,投資北京房產(chǎn)的年收益率是2%左右,但在美國(guó),像休斯頓、奧蘭多這樣的城市,其年收益率可達(dá)到8%左右,收益率比可達(dá)到1∶4。顯然,投資美國(guó)房產(chǎn)的收益率更高。置業(yè)顧問(wèn)會(huì)給客戶算上這樣一筆賬:如果你買了獨(dú)棟大別墅,假設(shè)215萬(wàn)美元一套,1年的房產(chǎn)稅差不多4萬(wàn)美元,加上出租空置期,業(yè)主可能每個(gè)月還得倒貼錢。如果我們幫他做抵押貸款,貸出100多萬(wàn)美元來(lái)投資公寓,這100萬(wàn)美元可以在休斯頓買10套,算一下,每個(gè)月除去還貸、交養(yǎng)房成本后還剩下一些,這樣客戶每月就不用再去貼錢了。每個(gè)月的租金可以給孩子當(dāng)生活費(fèi),出售的收益也可以覆蓋他的學(xué)費(fèi)。
“2014年中國(guó)海外置業(yè)投資者教育萬(wàn)里行”活動(dòng)將在30個(gè)城市的巡展。圖為活動(dòng)啟動(dòng)儀式現(xiàn)場(chǎng)。
國(guó)信美投的報(bào)告稱,德克薩斯州的房租收益在美國(guó)居首,為10%~15%。若剔除稅費(fèi)等將近4%~5%的各項(xiàng)支出,該區(qū)域房屋的租金回報(bào)率最高可達(dá)10%。去年美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格上漲區(qū)間在10%~15%,而租金漲幅追不上房?jī)r(jià)增幅,短期內(nèi)回報(bào)率相應(yīng)下降。但是值得注意的是,佛羅里達(dá)、邁阿密等二線城市的平均房?jī)r(jià)比一線城市低了10%~15%左右。
總體來(lái)看,近兩年中國(guó)人比較青睞的紐約、洛杉磯等美國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率每年都超過(guò)了20%,兩年增長(zhǎng)了40%。次貸危機(jī)的時(shí)候,這些城市的房?jī)r(jià)跌了大概20%,現(xiàn)在,這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了次貸危機(jī)之前的20%,處于歷史高位。從目前的情況來(lái)看,美國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始復(fù)蘇,一線城市復(fù)蘇的進(jìn)程已超過(guò)了次貸危機(jī)之前,所以大城市的投資價(jià)值在不斷降低,中國(guó)人投資的目光開始轉(zhuǎn)向像佛羅里達(dá)、休斯頓、奧蘭多等城市,其預(yù)期收益率也要高于一線城市。
那么,在海外置業(yè)投資應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?張小彤稱,要正確評(píng)估自己的資金投入能力,確定投資策略,要正確估計(jì)投資地區(qū)及國(guó)家房產(chǎn)的潛力,房地產(chǎn)投資不是投機(jī),應(yīng)該選擇中長(zhǎng)線持有。