電商園區(qū)的地產機遇

隨著阿里巴巴上市，雙“十一”京東的銷售額創(chuàng)歷史新高，電商行業(yè)正以迅猛的速度前行。截止2014年6月底，我國電子商務交易總規(guī)模已達5.85萬億元，其中，B2B交易額達4.5萬億元，同比增長32.4%。

物流是電商交易的基礎，物流成本占到電商毛利的3%～5%。物流基地的形成將降低物流成本，從而為電商企業(yè)帶來更豐厚的利潤?；陔娚贪l(fā)展迅速，電商企業(yè)已成為優(yōu)質物流園區(qū)的主要需求驅動力。全國整體優(yōu)質倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。在寫字樓和商鋪市場競爭加劇，住宅市場面臨“以價換量”的現狀，物流地產回報較高且穩(wěn)定。目前物流地產成為地產商及基金公司爭相開發(fā)投資的焦點。例如，北京工業(yè)物流園區(qū)呈現供不應求的現象，自2011年至今，工業(yè)園區(qū)每年的總存量與年成交量基本持平。2014年上半年工業(yè)園區(qū)成交量為新增供給面積的25倍。

中國電商園區(qū)發(fā)展集中在京津唐地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、成渝地區(qū)。京津唐地區(qū)主要依靠政府指導，以北京通州電子商務中心為核心的園區(qū)，憑借政策優(yōu)勢帶動周邊發(fā)展。隨著京津“半小時經濟圈”的步伐不斷加快，地處京津間的武清區(qū)就吸引了大型電商企業(yè)物流基地“安家落戶”。自2012年，總投資30億元的阿里巴巴、總投資4億元的當當網、總投資20億元的亞馬遜等龍頭企業(yè)已經在武清開始建設物流基地；長三角地區(qū)則以上海為核心，憑借上海的經濟中心地位，帶動周邊包括杭州、南京、寧波和義烏等地區(qū)發(fā)展。由于資金雄厚，長三角地區(qū)以龍頭企業(yè)為引領——例如阿里巴巴，中小電商企業(yè)協(xié)同發(fā)展；相較前兩個區(qū)域，珠三角地區(qū)就電商園區(qū)而言，起步較晚，但在廣州和深圳兩個城市的帶動下，目前該區(qū)域已經成為最具競爭力的中國電子商務區(qū)之一；盡管成渝地區(qū)不屬于沿海區(qū)域，但成都和重慶兩地憑借中小物流企業(yè)帶動四川及云貴地區(qū)的電商園區(qū)發(fā)展。

電商園區(qū)是以電子商務為主體，構建電子商務交易平臺。盡管電商企業(yè)目前處于高速發(fā)展階段，但大型龍頭企業(yè)傾向自建物流基地，中小型企業(yè)無法完全填滿電商園區(qū)，因此大部分園區(qū)采取靈活運營方式。因此，目前的電商園區(qū)除了服務于電商企業(yè)外，還包括文化創(chuàng)意、教育服務、IT/軟件開發(fā)、制造類產業(yè)。

發(fā)展模式

從政府與企業(yè)在園區(qū)的定位看，目前的電商園區(qū)的發(fā)展主要有以下三種模式：

1.政府主導型電商產業(yè)園

政府主導型是目前電商園區(qū)中最普遍的模式，通常由省市區(qū)級地方政府牽頭成立，園區(qū)具體所在的市、區(qū)級單位設立相應的園區(qū)管理委員會，對園區(qū)的規(guī)劃、基礎設施及配套設施的建設、土地招投標、招商引資等實行全面管理。其中區(qū)域資源整合得力、空間與產業(yè)布局合理、招商順利、示范作用明顯、增長潛力強勁的園區(qū)項目一般報國家級行政機關審批，有機會進身成為國家級重點示范單位，譬如落位京津之間的天津武清電子商務產業(yè)園區(qū)就是其中的典型代表。

與其他類型的電商園區(qū)相比，政府主導型的電商園區(qū)具備兩大特征：

（1）政策扶持。政策上的優(yōu)惠歷來是貼在政府主導型工業(yè)園區(qū)上的標簽，電商園區(qū)自然也不例外。在園區(qū)運行的初期，政府通過制定一系列產業(yè)、稅收、激勵等政策降低入園門檻，吸引相關企業(yè)入駐。

（2）服務支撐。隨著服務型政府定位的普及，地方政府在為園區(qū)引進相關企業(yè)時也開始積極完善所提供的配套服務。鑒于落戶政府主導型園區(qū)的企業(yè)多數處于成長初期、規(guī)模較小、抵御市場風險的能力較低，園區(qū)考慮到這類企業(yè)的具體情況盡可能的提供完善的進駐服務降低企業(yè)的創(chuàng)業(yè)風險。譬如上海唐鎮(zhèn)電子商務創(chuàng)新港就抓住電子商務產業(yè)升級的戰(zhàn)略機遇，充分發(fā)揮唐鎮(zhèn)在地理位置、基礎設施、產業(yè)配套等方面的優(yōu)勢，以服務為核心，集成上海電子商務專業(yè)和公共服務資源，為傳統(tǒng)企業(yè)實現電子商務應用、為中小電子商務企業(yè)提升發(fā)展能級 、為政府推進網上管理創(chuàng)新服務。

2.政企合一型電商園區(qū)

盡管政府主導型的電商產業(yè)園模式發(fā)展比較成熟，但仍不妨礙一些地區(qū)在政企關系上尋求新的平衡點，在此背景下政企合一型的電商園區(qū)應運而生。對中等規(guī)模的電商企業(yè)來說，與其政府保姆式的管理和領導，與政府實現某種程度的對等合作或許更符合企業(yè)自身的特點與長期的發(fā)展定位。譬如青島金翅鳥電子商務創(chuàng)業(yè)孵化中心就是金翅鳥電子商務有限公司與青島市政府開展合作，創(chuàng)建此類產業(yè)園區(qū)的一次有益嘗試。

電商園區(qū)的主要發(fā)展模式

相比政府主導型，此類電商園區(qū)在設計與運營上有許多新的考慮：

（1）主要針對中型電商企業(yè)

實際上，就目前國內的電商園發(fā)展狀況來看，其招商的主要對象為電商企業(yè)的中間層，狹義上可以看成是中等規(guī)?；蛘吲琶佑谛袠I(yè)中游的電商企業(yè)。此類企業(yè)不但是目前電商園區(qū)的新寵，也是未來支持電商園區(qū)發(fā)展的潛在力量。然而，鑒于電商企業(yè)特殊的行業(yè)結構，中間層企業(yè)數量相對較少，因此針對此類企業(yè)的招商工作難度較大。

（2）園區(qū)從設計、規(guī)劃到招商、服務以企業(yè)的具體要求為重

相對政府主導型的整齊劃一，政企合一型電商園區(qū)面對的企業(yè)多經歷了初創(chuàng)時期的洗禮，已經對市場和自身有了一定的思考和定位，在選擇合適的產業(yè)園區(qū)落位時，除政策的優(yōu)惠之外，對基于企業(yè)自身的實際情況而產生的發(fā)展訴求給予了更多的考慮。因此，此類電商園區(qū)為爭取本就為數不多的客戶資源，積極迎合落戶企業(yè)的具體要求也就可以理解了。

（3）職能機構政企結合，既具有行政職能又兼?zhèn)浣洕毮?/p>

服務對象與服務內容的變化要求園區(qū)組織形態(tài)也要相應作出改變。政府主導的模式由擁有一定政府背景的園區(qū)所替代，園區(qū)管理委員會與建設公司通常為同一團隊，這樣既能同時行使行政與經濟職能，又能避免行政審批與市場協(xié)調所

產生的繁文縟節(jié)，從而提高園區(qū)的運行效率，為相關電商企業(yè)提供良好的平臺。

無論是政府主導型、政企結合型還是企業(yè)主導型，電商園區(qū)的發(fā)展尚處于培育階段。

3.企業(yè)主導型電商基地

在此類電商園區(qū)中，企業(yè)居于支配地位，對于園區(qū)的內部掌控可以強悍到摒除政府外部影響的程度。因此，這種企業(yè)主導型的電商園區(qū)稱之為電商基地或許更加貼切。鑒于電商市場已呈現寡頭特征，此類園區(qū)所對應的企業(yè)無一不是互聯(lián)網行業(yè)的巨頭甚至是翹楚，像是阿里巴巴、京東、蘇寧等，其在布局和運營上也都為企業(yè)的整體戰(zhàn)略服務。

受益于早期互聯(lián)網與電子商務在中國的爆發(fā)式發(fā)展，國內主要的電商巨頭經過二十年左右的高速增長早已擺脫初創(chuàng)時期的艱辛與無奈，其雄厚的資金實力、成熟的供銷網絡加之創(chuàng)造力旺盛、經驗豐富的業(yè)務團隊及管理層為其在更廣闊的平臺上探尋企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略提供可能：

（1）建設“電商+倉儲+物流”的綜合性物流基地

目前電子商務雖然增長迅猛，但并未達到產業(yè)峰值，還有很大的發(fā)展空間。因此，從電商環(huán)節(jié)出發(fā)，向上掌握倉儲，向下管控物流。整合上下游產業(yè)，打造完整的產業(yè)鏈是目前各家大型電商企業(yè)的正常訴求。因此，電商園區(qū)開始外部規(guī)劃調整，內部功能整合的升級成，成為綜合性、功能性的物流基地。如2015年，蘇寧計劃完成60個物流基地，12個自動分揀中心，5000個售后服務網點的發(fā)展建設目標，同時區(qū)域配送中心也將進一步向三四級市場下沉。

（2）電商企業(yè)豐富土地利用形式，經營物流地產

土地是財富之母。利用土地的形式也可多種多樣，通過豐富土地利用形式，可以為拿地企業(yè)帶來新的利潤空間。雖然受主營業(yè)務的制約，電商企業(yè)對土地利用的形式主要以倉儲為主，但由于倉儲建設多為后續(xù)發(fā)展預留足夠的空間，如果將暫時空置的預備倉儲用地租賃出去，將獲得一筆可觀收入。譬如2012年京東商城對外出租部分倉庫的租金收入大概在3億元人民幣左右。

發(fā)展趨勢及機遇

電商園區(qū)運營模式演變

無論是政府主導型、政企結合型還是企業(yè)主導型，電商園區(qū)的發(fā)展尚處于培育階段。三種類型的電商園區(qū)都在尋找和探索適合自身發(fā)展的路徑。如何整合土地資源，發(fā)揮電商園區(qū)地產的最大效能是擺在政府與各類電商企業(yè)面前的一項課題。

政企結合型的電商園區(qū)將是未來電商產業(yè)園發(fā)展的主力，與此同時，處于行業(yè)中游的電商企業(yè)將是其招商的重點對象。為了適應互聯(lián)網及電商行業(yè)激烈甚至殘酷的市場競爭，必須整合上下游企業(yè)，以電商企業(yè)為核心，通過成熟的產業(yè)園區(qū)來促進其相互合作，形成完整的產業(yè)鏈條，才有望在寡頭型的電商市場中突圍。電商企業(yè)、物流企業(yè)與倉儲企業(yè)，通過技術交流、產業(yè)協(xié)同、參股合作等形式實現有機結合，發(fā)展成以此為主體的三位一體的電商園區(qū)，將成為物流產業(yè)園區(qū)開發(fā)的新趨勢。因此，結合以上企業(yè)的特點與發(fā)展需求，在落位布局、招商引進、租賃策略等方面予以適應性改進將是電商園區(qū)迎來新發(fā)展機遇的關鍵。

目前國內大型的電商以及轉型電商的傳統(tǒng)家電巨頭大多還在物流地產與自建倉儲之間游離，隨著互聯(lián)網與電子商務行業(yè)的發(fā)展，各電商大佬與其適應其發(fā)展形態(tài)的企業(yè)導向型電商基地也將不斷引入新的元素和內涵。其實他們中的一些人正逐步試圖跳出物流、倉儲等工業(yè)地產的桎梏，將產業(yè)鏈延伸到消費終端，從而實現與O2O模式更好的融合。譬如蘇寧利用在實體店運營方面的豐富經驗，基于“實體店+互聯(lián)網”的戰(zhàn)略規(guī)劃，推出蘇寧生活廣場系列產品，將蘇寧易購直銷區(qū)、虛擬貨架、云體驗中心以及互聯(lián)網金融線下理財等O2O元素引入實體店，實現其互聯(lián)網化。目前其位于石家莊的門店已經開業(yè)，南京新街口、東莞與黃石的分店也將未來陸續(xù)投入運營。如果此種嘗試成功，將為電商企業(yè)進軍并整合工業(yè)與商業(yè)地產提供良好范例。電商與地產更廣泛的結合會是怎樣的景象？我們拭目以待。