文│宋廣菊

宋廣菊：保利3～5年步入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健期

文│宋廣菊

宋廣菊保利地產(chǎn)董事長

編者按：

這是宋廣菊第二次在公開場合發(fā)表養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)。上一次是今年10月份在廣州舉辦的第一屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會上，該博覽會由保利集團(tuán)承辦。這一次在藍(lán)城承辦的養(yǎng)老論壇宣言般道出保利做養(yǎng)老地產(chǎn)的決心和戰(zhàn)略，足見重視程度。

對于現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)商非常熱情，萬科、綠城、遠(yuǎn)洋、保利等等，和養(yǎng)老沾邊的品牌地產(chǎn)商的名字越來越多。與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的投資商、運(yùn)營服務(wù)商以及金融資本方等正在涌進(jìn)這個圈子里來。大家都想知道別人是怎么想的，怎么做的，怎么掙錢的。

保利如何看待養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？

養(yǎng)老是朝陽產(chǎn)業(yè)，但是現(xiàn)階段大家還沒想明白怎么賺錢。中國正在步入深度老齡化社會，保利看好這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，正在嘗試打造一個開放性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺，旨在成為這個領(lǐng)域的引領(lǐng)者。從2012年開始，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行了一些探索和實(shí)踐，期間不間斷地對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專門研究，目前取得了一點(diǎn)成績，并對行業(yè)形成了初步的感知和判斷。

首先我們認(rèn)為，養(yǎng)老市場基數(shù)雖大，但有效需求難以判斷。與歐美國家文化不同，中國老人追求四代同堂，老了依然能和自己的子女住在一起，居家養(yǎng)老成為有自理能力老人的首選。我們認(rèn)為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式并存，將是我國未來較理想的養(yǎng)老模式。我國屬于未富先老國家，現(xiàn)階段雖然老齡人口眾多，但是有效需求不足。隨著我國老齡人口的迅速增長，老齡人群支付能力的提升，在未來將創(chuàng)造出巨大的市場需求。

第二，行業(yè)仍處于混亂無序狀態(tài)。就發(fā)展現(xiàn)狀看來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，盡管近年來國家出臺了不少支持和規(guī)范養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)，但整體來看養(yǎng)老領(lǐng)域魚龍混雜，投資主體雖多但缺乏龍頭企業(yè)帶領(lǐng)，行業(yè)發(fā)展混亂無序，但是意味著行業(yè)巨大的發(fā)展空間，這是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到眾多社會資本青睞的重要原因。雖然看到行業(yè)發(fā)展機(jī)會，但是真正賺錢很難。為此保利認(rèn)為，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要找到這個市場的有效需求，再選擇合適時機(jī)，以恰當(dāng)方式進(jìn)入，才能避免被后浪拍死在沙灘上。

第三，盈利模式仍在摸索當(dāng)中。截至目前，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，保利仍未探索出一套成熟的盈利模型。美國養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于構(gòu)建了一個集開發(fā)商、投資商和專業(yè)運(yùn)營商的金融生態(tài)鏈。其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速主要得益于資本市場支持，專業(yè)投資和細(xì)致的運(yùn)營服務(wù)保障了行業(yè)的健康有序發(fā)展。在日本，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其具體服務(wù)更細(xì)致、產(chǎn)品更多元化，同時衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對我們下一步探討機(jī)構(gòu)養(yǎng)老該如何運(yùn)營具有較大的借鑒作用。對于目前的中國企業(yè)來說，雖然出現(xiàn)了部分單個運(yùn)營開發(fā)成功的案例，但是不普遍，很多企業(yè)還不知道怎么在行業(yè)當(dāng)中賺錢，還需要不斷地去摸索和尋找適合自己的盈利模式。

基于以上現(xiàn)狀的判斷，我們認(rèn)為，日本的養(yǎng)老需求和我國類似，所以在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品規(guī)模設(shè)置上我國可以參照日本經(jīng)驗(yàn)。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)講求高性價(jià)比，綜觀日本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，短年限的使用權(quán)銷售更受歡迎。戶型面積小型化，適度弱化廚房、獨(dú)立衛(wèi)浴等功能，有助于降低成本，且為收費(fèi)定價(jià)提供空間，減小后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多選址城市成熟地段，離家不遠(yuǎn)，照顧老人與子女見面需求。規(guī)模不是太大，一方面受土地因素影響，更重要的是小規(guī)模更容易實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。

而在運(yùn)營管理上要遵循投資和管理相對分離的原則。讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，才能最大程度推動企業(yè)的運(yùn)營效力。投資公司參股或控股養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)，可以參與運(yùn)營環(huán)節(jié)重大事項(xiàng)的決策，分享服務(wù)管理方面的收益，但不要過分干涉運(yùn)營管理細(xì)節(jié)。

保利西塘越開啟保利養(yǎng)老地產(chǎn)模式

一千個人眼中有一千個哈姆雷特，企業(yè)的管理和經(jīng)營手法千差萬別，要在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上生存下來，企業(yè)要找到適合自己企業(yè)管理的架構(gòu)和運(yùn)營模式?？偟膩碚f，保利地產(chǎn)看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，且基于企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略考慮，保利地產(chǎn)計(jì)劃在“十三五”期間大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

保利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌——“和熹會”。

實(shí)踐出真知

沒有實(shí)踐就沒有發(fā)言權(quán)。對一個全新產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，想得多、說得多都沒有做得多重要，只有真正去做了才知道自己能不能繼續(xù)前行。保利從2012年開始介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，當(dāng)時我們判斷認(rèn)為，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛需人群75歲以上老人為服務(wù)主體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為切入口是切合實(shí)際的。剛好當(dāng)時在保利北京的西山林語項(xiàng)目有一個配套的三星級酒店，我們改造成了養(yǎng)老介護(hù)機(jī)構(gòu)，由保利的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對其進(jìn)行運(yùn)營管理，從而形成了保利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌——“和熹會”。

總結(jié)兩年多的實(shí)踐成果，一是在北京建立“和熹會”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可以輸出專業(yè)運(yùn)營團(tuán)體；二是在上海項(xiàng)目建立“一地入會，多地養(yǎng)老”模式；三是在廣州中心城區(qū)規(guī)劃“社區(qū)+專業(yè)機(jī)構(gòu)”適老產(chǎn)品，構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品模式；四是在成都開發(fā)大型養(yǎng)老綜合配套社區(qū)；五是搭建養(yǎng)老展會及媒體平臺《環(huán)球老齡》。保利地產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域多方面的嘗試，一方面是為住宅開發(fā)尋找適合的產(chǎn)品配套模式，另一方面為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展尋找更多的觸點(diǎn)。但是至今為止，社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老方面的引領(lǐng)模式還不清晰，還需要進(jìn)一步去實(shí)踐和探索。

以和熹會為例，由于最初裝修檔次過高，能耗和運(yùn)營費(fèi)用長期降不下來，加上前期對客戶的把握不夠準(zhǔn)確，一直處于虧損狀態(tài)。經(jīng)過多次調(diào)整，今年下半年入住率已經(jīng)提升到了60%以上，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，隨著入住率繼續(xù)提升，實(shí)現(xiàn)微利的可能性很大。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為新生事物，勢必需要較長時間的孵化，保利并不企圖項(xiàng)目短期內(nèi)就能賺錢，但是希望能借此找到盈利模式。

目前，保利正在積極探索基于中國家庭觀念的“居家、社會、機(jī)構(gòu)”三位一體的養(yǎng)老模式，不是造概念圈地蓋房子，而是一種有別于歐美、借鑒于日本的中國式養(yǎng)老。在開發(fā)建設(shè)上，保利已經(jīng)開始研究養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，將產(chǎn)品植入住區(qū)，同規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)整個環(huán)節(jié)提供適合老年人的產(chǎn)品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨(dú)立，又共同居住，建立和諧共生的養(yǎng)老方式。保利希望通過三位一體養(yǎng)老模式的摸索、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)沉淀，推動服務(wù)、配套和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的建立，為社會提供一整套養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)解決方案，讓更多企業(yè)、更多城市能夠借鑒這套模式。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，很多方面都沒有發(fā)展起來，沒有領(lǐng)軍企業(yè)，也沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。作為央企，保利有很強(qiáng)的資源整合能力，可以加快行業(yè)的成長和各種資源的整合，有利于推動整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過一系列的實(shí)踐，保利地產(chǎn)對這一領(lǐng)域的認(rèn)識更加深刻，同時在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路也越來越清晰，我們先要有專門養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為切入口，繼而實(shí)現(xiàn)品牌的連鎖發(fā)展。

未來的發(fā)展和規(guī)劃

實(shí)干起家的保利，不避諱對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不熟悉，而想要做這個行業(yè)的引領(lǐng)者，我們還有很長的路要走。到目前為止，國內(nèi)的大部分企業(yè)都還沒有找到成熟的盈利模式，如何搭建起科學(xué)合理的企業(yè)管理架構(gòu)，我們和大家一樣也是摸著石頭過河。

保利未來的發(fā)展規(guī)劃是這樣計(jì)劃的：短期內(nèi)通過使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住保證金的收取以及已有社區(qū)的適老化改造獲取企業(yè)盈利；中期用3～5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健的發(fā)展階段，獲得更多老人認(rèn)同，提高品牌的影響力，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。從長期來講，達(dá)到發(fā)達(dá)國家標(biāo)桿公司的盈利水平，實(shí)現(xiàn)上市。

從投資運(yùn)營框架來看，保利計(jì)劃兩條腿走路，一是搭建相對獨(dú)立的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資平臺和運(yùn)營平臺，二是要在一線城市相對成熟的市場，主動布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。投資上，除保利地產(chǎn)出資外，將引入更多的社會資本進(jìn)入；管理上，除了保利參與的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)外，還可以聘請專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)參與管理，目的是要把專業(yè)、高效的品牌快速建立起來。

就產(chǎn)業(yè)鏈來說，保利地產(chǎn)將發(fā)揮在地產(chǎn)投資方面的優(yōu)勢，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為切入口，帶動居家養(yǎng)老的發(fā)展，同時發(fā)揮保利地產(chǎn)在會展中心、文化產(chǎn)業(yè)多方面的優(yōu)勢，通過發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，搭建一個開放性、全鏈條的發(fā)展平臺，歡迎有志于在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)、基金、個人跟我們交流合作，加快中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

為了切實(shí)把各種設(shè)想落到實(shí)處，保利地產(chǎn)正在編制養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，將選取北京、上海、廣州、成都、三亞作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鋪墊區(qū)域，發(fā)展目標(biāo)明確，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前進(jìn)步伐穩(wěn)健。

現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有賺錢，沒有關(guān)系，只要堅(jiān)信這是朝陽產(chǎn)業(yè)，不斷探索，總會找到適合自己賺錢的途徑。只要社會、企業(yè)、養(yǎng)老主體多方參與配合，調(diào)動整個社會力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，一定能解決中國社會老齡化帶來的老齡危機(jī)問題。

實(shí)干起家的保利，不避諱對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不熟悉，而想要做這個行業(yè)的引領(lǐng)者，我們還有很長的路要走。