本刊記者│方帥

陽光100：黃金時代做“蛋糕”

本刊記者│方帥

在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的逆市下，陽光100能否演繹好“街區(qū)綜合體”以及“頂豪中的頂豪”的故事，還有待時間的檢驗。

在面粉貴過面包的時代，房地產(chǎn)企業(yè)該怎么辦呢？陽光100給出的答案是：做蛋糕。

“不在一個現(xiàn)存的蛋糕上切蛋糕，而是要自己做出一個蛋糕?！标柟?00董事長易小迪說，房地產(chǎn)行業(yè)基于“物”的增長時代結(jié)束了，下一個十年是基于“人”的增長?！拔矣X得黃金時代沒有過去，而是混亂的時代過去了?！?/p>

陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖特別強調(diào)，陽光100的“蛋糕”不是傳統(tǒng)意義上的土豪金，而是重在功能和服務(wù)的提升。陽光100目前可開發(fā)的土地儲備面積近1000萬平方米，今后陽光100將深度挖掘地塊所在的區(qū)域需求，追逐目標客戶群，創(chuàng)造獨一無二的產(chǎn)品。

瞄準“特定人”

10月18日，陽光100在重慶發(fā)布了一個當?shù)刈铐敿壍暮勒椖俊跋柴R拉雅”?！跋柴R拉雅”將成為今后陽光100一個重要的高端品牌。

范小沖說，重慶的“喜瑪拉雅”項目是陽光100首次試水高端大平層這一細分市場，未來將在合適的地塊上鋪開類似的項目。

“我們的項目是無毒精裝，不是傳統(tǒng)豪宅的‘五毒豪裝’?！狈缎_說，重慶項目引入了西南首家蘭博基尼酒店和“鋒尚Ⅲ代”生命屋科技，重在提高項目服務(wù)品質(zhì)和生態(tài)科技功能，打造最健康、最舒適的人居環(huán)境。

但這一方面增加了項目的開發(fā)成本，另一方面高達4萬元/平方米的售價也增加了房地產(chǎn)市場逆市下的銷售風險。

據(jù)范小沖介紹，在重慶“喜瑪拉雅”項目定位之初，內(nèi)部曾有過激烈的討論。但在“自己做只能做到80分，而引入蘭博基尼和鋒尚能做到100分”的情況下，最后還是選擇了后者。

“做豪宅風險最大的就是掉入同質(zhì)化的陷阱，但如果做一個全新的產(chǎn)品，不一定是主流品種，只針對特定的人群，反而是比較安全的?！币仔〉险f，陽光100實施的是一個典型的藍海戰(zhàn)略——從競爭慘烈的現(xiàn)有市場抽身，駛向一個早已存在但無人進入的市場。

轉(zhuǎn)向集權(quán)策略

自今年3月份成功登陸港股后，陽光100的資金來源渠道得到拓寬，從以往以項目合作開發(fā)為主正在轉(zhuǎn)向單獨開發(fā)，增強開發(fā)自主性。今年以來已經(jīng)收購了廣西桂林、江蘇無錫等地項目的股權(quán)。

在塑造產(chǎn)品線的同時，陽光100在發(fā)展策略上也在默默地進行著轉(zhuǎn)變，由過往依賴和當?shù)仄髽I(yè)合作開拓市場逐漸轉(zhuǎn)向自主開發(fā)。

10月15日，陽光100中國（2608.HK）公布公告，以3.28億元收購江蘇無錫一項目公司80%的股權(quán)，獲得項目公司持有的東氿商業(yè)水街項目的土地使用權(quán)，土地總面積約為5.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為6.1萬平方米。

同時，稍早前的10月8日，陽光100公告披露，已向港交所申請批準其1.15億美元12.75%的三年期優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)扣除包銷折扣及其他估計開支，票據(jù)發(fā)行的估計所得款項凈額約為1.12億美元，公司擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額約一半用于償還債務(wù)，余下款項用于投資現(xiàn)有及新增房地產(chǎn)項目及作一般企業(yè)用途。

范小沖表示，該筆票據(jù)所得款項一部分用于運營，大部分將用于收購。

“我們認為現(xiàn)在是收購的好時候，公司最近也有收購動作，今年到現(xiàn)在已經(jīng)收購了3個項目?！狈缎_說，今年以來，除了上述無錫項目外，陽光100早前還從廣西三祺附屬廣西景祺收購了51%的股權(quán)，從廣西老木棉手中收購了桂林陽光100余下的70%股權(quán)，且前兩個項目均為全購合資公司剩余股份。

2014年年度中報顯示，公司主要開發(fā)的22個物業(yè)中，有9個仍為合作開發(fā)。早前，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)提出過詬病，認為陽光100多數(shù)項目不是全資致使子公司權(quán)力過大。

范小沖解釋，陽光100的業(yè)務(wù)開發(fā)早年主要集中在三線城市，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)是上市前陽光100較為常用的一種開發(fā)手段，可以規(guī)避水土不服的風險，也能降低資金成本的壓力。但上市之后，已經(jīng)越來越少采用。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析，陽光100上市后，資金來源渠道拓寬，有能力進行項目的收購，從而增強項目開發(fā)的自主性。項目回購后，也利于陽光自主品牌的打造。

機會與挑戰(zhàn)

早在去年年初，易小迪在接受媒體采訪時表示，陽光100把開放式商業(yè)街區(qū)模式作為了公司主要的商業(yè)地產(chǎn)模式。在今年3月份上市后，陽光100明確轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體。

陽光100的豪宅項目“喜馬拉雅”。

范小沖表示，所謂街區(qū)綜合體，不是商業(yè)一條街，也不是簡單的開放式購物中心，而是開放街區(qū)的形態(tài)，具有本地文化特征，具備一定城市功能的“城市客廳”。

范小沖說，今后將根據(jù)處于不同城市不同區(qū)域的地塊屬性，來定位地塊開發(fā)產(chǎn)品線，深度挖掘和契合當?shù)叵M者的需求，尋找空白。

但是，不可回避的是，一向以低調(diào)、穩(wěn)健示人的陽光100，目前的銷售額并不理想。今年上半年該集團合同銷售額僅為24.31億元，而2013年全年的銷售額僅為53.53億元。雖然終于叩開了港交所的大門，但隨著由合作開發(fā)向自主開發(fā)的轉(zhuǎn)型，資金壓力同樣凸顯。

雖然陽光100已向港交所申請批準其1.15億美元三年期優(yōu)先票據(jù)，但對于債臺高筑的陽光100來說，或?qū)㈦y以起到太大作用。

據(jù)陽光100發(fā)布的上市后第一份中期業(yè)績報告，截至今年6月30日，陽光100有息負債為129.14億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約10.84億元，權(quán)益總額46.25億元，陽光100的凈負債比率高達255.78%。凈負債比率越高，說明公司償債能力越弱，資金壓力越高。

過去十多年來，過于理性的選擇讓陽光100穩(wěn)健發(fā)展的同時失去了高速擴張的機會。如今，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于調(diào)整期的逆市下，陽光100能否演繹好“街區(qū)綜合體”以及“頂豪中的頂豪”的故事，還有待時間的檢驗。